新政出台：西安，正式公布“二手房指导价”通知

西安市住建局发布重磅消息：西安二手房指导价政策，正式出台！

事实上，中国内地城市第一个“二手房指导价”政策，诞生于2021年2月8日。当时，深圳市住建局发布消息，建立二手住房参考价格发布机制，并发布了全市3595个小区的指导价。

随后，成都等城市开始迅速跟进。以城为镜，西安将会有何种变化？

重磅：西安住建局相关文件

为坚决贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”定位精神，落实《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》（市政办发〔2021〕20号）有关规定，促进二手住房市场信息透明，经市政府同意，现通知如下：

一、西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格，在西安市住房和城乡建设局官方网站、微信公众号等网络平台发布。

二、房地产经纪机构、房地产销售服务人员不得以“学区房”“学位房”等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价。

三、涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理性交易，稳定市场预期。

四、房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。各区住建局、各开发区住建管理部门要对辖区房源挂牌情况开展全面检查，对于不按规定执行的，抄报网信、市场监管等部门实施联合惩戒。

本通知自发布之日起施行。

西安市住房和城乡建设局

2021年7月8日

解读：深圳指导价后的变化

2021年2月8日，深圳市住建局发布消息，建立二手住房参考价格发布机制，并发布了全市3595个小区的指导价。

拥有1756万常住人口的深圳，有着巨大的市场和投资需求，价格更是屡创新高。这个政策，是住建部督导之后深圳的“亮剑”行动：从指导价上来看，众多热门二手楼盘被打了7折。

政策出台后的几个月，深圳二手房市场楼市陷入僵局，市场博弈持续。从成交量上来看，确实有着不小的“震荡”。

作为中国第一个出台二手房指导价的城市上，深圳官方有着以下表述：

“以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格。并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。”

通俗表述来看，二手房指导价是相关部门统计得出，并参考一手住房价格，在努力化解越来越大的一二手倒挂！

不过，“指导价”并不能在二手房网签时作出强制规定。实际交易时，双方仍需根据自愿原则进行。核心在于：一是降低市场预期，尤其是高价房源；二是降银行杠杆，削弱房子金融属性。

核心，是“引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险”。这些，也暗合之前央行出台的行业银行信贷规模红线，与信贷收紧的整体风向有相当的一致性。

四大行均确认：深圳以“二手住房成交参考价”作为按揭依据。大量热门楼盘二手房指导价，只有市场价的七成。

这一点，是和金融体系直接挂钩，从源头上进行市场调控。

深圳二手房成交量“震荡”，官方也不再公布成交均价。但市场行情有涨有跌，总体来说是“横盘”阶段。不过，成都影响更为明显：6月份新房销售12987套，二手房仅2886套。

第一，金融系统跟进的影响：银行将按照指导价作为按揭依据，金融体系的收紧将直接推高购入成本，这必将影响相关接盘者和换房者。从这方面讲，必将影响成交。

第二，市场风向将发生变化：按照规律，政策出台后将有一段时间的“空窗期”和“观望期”。随后，当市场购买力降低、供应量依旧在增加，一定会影响到成交价格。

变化：哪些城市在出台新政策

自深圳相关政策出台后，二手房参考价制度或越来越普遍。对二手房市场，多个城市都采取针对性的调控措施。

根据公开信息，涉及二手房新政策的主要是一线和新一线城市。这些城市，也是近些年中国发展的“明星城市”。这些城市主要集中在东部和沿海，成都和西安是少有的中西部城市。

可以看到，二手房新政包括“挂牌价不得高于合理成交价格、热点学区价格发布机制”等。

2月27日，东莞市发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，明确进一步完善二手住房网签交易价格发布机制。

3月2日，无锡发布《关于规范我市二手房交易秩序的通知》，提出要开展房地产市场秩序整顿工作。规范二手房信息发布行为，建立二手住房价格信息发布机制。

其中提到，房屋交易管理部门应加强对中介机构及时、准确报送二手住房挂牌和成交数据等相关信息指导，加强对热点片区、热点楼盘成交信息收集分析，及时公开参考成交价格区间，曝光典型炒作案例。

3月3日，上海市发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，指出：要求持续整顿规范房地产中介经营行为，严肃查处诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为。

3月4日，杭州调控措施也提出，严厉打击房地产中介机构违法违规行为，中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息。

此外，严格规范房地产市场信息发布，要求各网络平台账号及网络群要严格遵守相关法律法规和管理规定，进一步规范信息发布行为。

4月27日起，宁波市发布挂牌房源信息时，将试行同步匹配所在小区同类房源近期网签价格情况（以按揭贷款成交案例为基准），及时公布所在小区同类房源最近相关交易价格信息。

此外，宁波还将建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，引导和规范热点学区二手住房挂牌和交易行为，抑制热点学区二手住房价格的人为炒作和非理性上涨。

5月28日，《成都市住房和城乡建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》公布，成为公布指导价的第一个中西部城市。

可以说，二手房“指导价”将在全国重点城市普及！楼市调控，重点转向二手房成为趋势。