跨越“红线”的房企有多少？

外界媒体对可获得的最新数据的分析发现，在国内30家最大的房地产开发商中，近半数至少违反了BJ方面近期出台的房地产行业杠杆规定中的一条。

去年8月，政府公布了“三条红线”政策，旨在根据三项资产负债表指标——资产负债率；净负债率；现金短债比——约束房地产开发商的债务。

上述分析是基于国内最大房地产公司中介贝壳找房(KE Holdings)旗下贝壳研究院(Beike Research Institute)的数据。分析显示，截至6月14日，在30家开发商中，有14家至少突破了一条红线。这些公司贡献了30家开发商去年过半销售额。

随着上述分析结果出炉，全球债务负担最重的开发商恒大正徘徊在违约的边缘。该集团上月未能如期支付一笔利息。

恒大的问题将去杠杆政策推到了聚光灯下，并震动了全球市场。多年来，高杠杆（恒大是其中最极端的例子）为房地产开发提供了资金，支撑了国内经济的快速增长，而政府目前正寻求遏制这种高杠杆。

上述分析的30家开发商中，只有少数几家违反了两条或两条以上红线，但包括恒大和富力在内的这些公司的流动性危机，令人担心会蔓延至更广泛的经济领域。

如果开发商违反了红线规定，它们举借新债的能力将受到限制。

标普全球评级指出，虽然中国政府尚未就这些新规发布官方声明，但自去年夏天以来，这些新规已被国内媒体广泛报道。

在恒大近2万亿元人民币的总负债中，近一半由贸易账款和其他应付款构成。

许多开发商还有表外债务，若计入指标计算会抬高它们的杠杆。

在整个房地产行业，开发商通常会在项目完工前将房产出售给购房者，并提前收到房款，即预收款。开发商在项目完工后、最终实现盈利前，将“合同负债”加进资产负债表，以抵消流入的现金。

广州富力——唯一一家越过了全部三条红线的中国房地产开发商——在净负债率方面表现最差。

该指标等于一家企业的负债减去所持现金的差额与净资产的比率。这是比较一家公司的负债与企业价值的方法。

除了恒大以外，富力也是受到审视最多的开发商之一。今年，它完成了向美国私募股权公司黑石(Blackstone)出售其华南地区一个大型物流园区的交易。它还向碧桂园出售了资产。

其债券在最近数周内被大量抛售，但在股东注入资金后，债券价格反弹。惠誉(Fitch)预计这些资金将被用于偿还即将到期的债券。

现金短债比

衡量开发商脆弱程度的最直接指标，就是企业手上拥有多少现金可用于偿还即将到期的债务——很多开发商的这一指标都接近红线，给它们的偿付能力造成压力。

截至6月底，恒大是这方面越线情况第二严重的公司，它试图通过出售资产来筹集现金，其中一些资产被它列在8月的一份中期报告中，该报告还警告了违约的风险。

但恒大设法出售的资产在负债面前显得微不足道。恒大的股票与其物业子公司的股票都已停牌，后者于去年在香港上市。周一，恒大表示，预计会就该子公司收到潜在收购要约。

近期恒大还出售了所持盛京银行(Shengjing Bank)的部分股权，这凸显了债权方从这家摇摇欲坠的开发商挽回损失的努力：该行要求，出售股权所得款项要用于偿还恒大欠该行的债务。