住房问题历来关乎民生大计

中国人历来有住房情结，自古就把房屋当成安身立命之所。辽阔中原，华夏人民的传统中，始终保留着安居其后乐业的根深蒂固的思想。杜甫《茅屋为秋风所破歌》就表达了希望天下人民可以有所安定，有自己的居所的美好愿望。唐代诗人杜甫在诗作中的夙愿不仅体现了其心系众生百姓的大爱，也说明了房屋居所对民生来说具有轻重的地位，这一现象自古由来已久。

按《汉书·元帝纪》中所述：“安土重迁，黎民之性；骨肉相附，人情所愿也。”这句古话揭示了国人历来难舍故土的天性。换句话说，房子成了家的前提，家人们的幸福来源。入《资治通鉴》所述：“富者有弥望之田，贫者无立锥之地”，揭示了一个道理：有无田地房产直接表明一个人的财富情况和所属阶级，固定资产的多少往往显示了一个人的财力和社会地位。

明清时期，商人们通过生意赚取了财富，多半不会将其所得投入到再生产，在当时却是用于置购房地。可见自古以来中国人对买房一直抱有极大的热情，不分时代，也不论阶级的，向来如此，热情不减，甚至还有愈加猛烈的趋势。中国人向来对故土有浓厚的情感，如不停换房迁居，易使人人没有归属感和安定感。房屋如此重要，房产税对人民来说必定是影响颇大的大事件。

对居民房屋收税在我国有着悠久的历史，但实质上并未得以长期推行。此前就有学者认为夏代的“贡”便是一种针对土地和房产征收的财产税。根据学者漆亮亮的分析，《周礼》“掌敛廛布于泉府”对“廛布”的记载直指周代征收房产税的历史。说到起源，更多公认的是唐代的“间架税”，开征一年后便由于百姓激烈反对而作罢，唐代的“间架税” 确实是一种房产税，或许可以作为我国房产税的真正起源。五代时期也针对城镇居民开征过“屋税”。虽然我国房产税征收具有着悠久的历史，但自唐代以后并未得到实质性的长期推行，宋、元、明、清并未征收房产税，也就没有成为我国历史上的传统税种。

▲房地产税

房产征税应时合乎历史潮流

实际意义上的房产征税可溯源于民国时期，属于效仿西方国家的舶来品。在西方国有土地思想及孙中山“平均地权，节约资本”的民生思想的影响下，民国政府才开始效仿西方国家征收现代意义上的房产税。北洋政府出台《房捐章程》，并在北平试行。其后，南京国民政府也制定一系列章程，彼时以房屋名义征收的各种捐税一律统一为房捐，主要是征收市、镇超过300户的地区。国用、公用、慈善、宗教以及贫民草屋可以免征或减征房捐。种种行为，反映了中国在此时已经同国际接轨，吸收了诸多征税思想和征税理论，在我国实施。

▲ 房产

新中国成立以后，1949年底的第一届全国税务工作会议，将房产税作为一项基本税种保留了下来。随着社会主义改造完成，举国上下绝大多数房产都被收归国有或是集体所有，房产买卖和典当租赁行为被明令禁止，可被实际征收的范围相当狭小。集体主义集中时期，这一税种也转入潜沉状态。

随着社会主义制度进一步发展的需求愈加显现，于1978年在北京召开的第十一届三中全会。这场会议冲破了长期“左”的错误和严重束缚，指正了过去的错误方针，重新确定制定了新的具体实事求是的具体方针。1986年国务院出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》，自1986年10月1日起实施。征收房产税又被重新重视来。这一出台的房产税基本沿用至今，以房产原值作为计税的依据，原值的估计随着经济的发展已经普遍变低，征收范围又仅限于经济比较发达的城市，居民的自住房被排除于征税对象之外，且规定了许多保护弱势群体的免征事项。导致庞大的房地产市场的税收长期占我国的税收比重较低。房地产税收入的增长长期远远滞后于我国房地产业的发展速度。

▲人民日报《十一届三中全会》

到了21世纪，我国经济进入迅速发展的阶段，社会不断进步。房地产行业已成为了拉动我国经济的重要基础产业。外资，外国人在中国拥有的房产也逐渐增多，我国的房地产行业已逐渐与世界经济加强了联系。原有的房地产税制与飞速发展的房地产行业现实状态显现出不协调的状况我，国与国际主流房产税制有脱节的现象。房产税的征收政策的研究与完善也迫在眉睫。

▲房产税

理论分析引领探索现实问题

从经济学理论出发，房产税作为价格工具和再分配工具，房产税不仅能增加地方政府财政收入，同时也可以引导房地产市场健康平稳发展。征收房产税的基本功能可以归纳为以下几个方面：（1）调节贫富差距（2）增加地方财政用于公共服务的支出，提升公共服务（3）引导房地产市场回归理性

征收房产税可以调节收入分配，有助于缩小贫富差距。目前我国的贫富差距日益扩大，过大的贫富差距不仅会降低居民生活的幸福指数，更会危害到社会的稳定，不利于经济的健康发展。对于自住房高于免税面积的居民征收房产税，从而达到共同富裕的目的，贯彻国家的指导方针。

房产税，房价，地方公共支出三者有密不可分的联系，房产税增加可以对房价起到抑制作用，公共支出的增加有助于提高人民幸福感。根据国外学者Joyce Y.man收集的资料得出的结论是，个人房产税是最能够影响房价的因素，二者呈负相关，也就是说房产税越高，房价就会显著降低。房产税增高会增加地方的财政收入，但也减少了居民的可支配收入。换句话说，过高的房价挤压了人民的钱袋子，减弱力人民的幸福感，降低了买房的欲望，房价将随市场的供求关系影响而降价。而征收房产税将提高公共收入，公共支出也相应增加，提高了公共服务，人民的获得感也得以充分实现。

▲公共服务

个人房地产税的征收有利于改善供需结构失衡的问题，使房价回归其应有的价值水平。从具体现实表现来看，征收个人房产税使得住房持有者的持有成本上升，可以降低房地产投资者和投机者的预期收益率，可图之利减少，投资者也就会转向其他投资方向，也有效打压了投机者的动力，也会降低一部分居民的购房需求，引导其理性消费。胡怡建学者的观点认为还可以通过设置差别税制，降低高档户型和独栋别墅的需求，增加小型住房的供给让房地产市场的供给结构更加合理化。让更多中低收入人群也能承担其房价。

实际上，影响中国的房地产市场的因素众多，房地产市场的过度炒作抬价与注入资本成了资本蓄水池，成了各参与方的利益博弈。政策的研究与完善显得非常重要。从世界主要发达国家看，房地产产业都是一个非常重要的产业之一，房产税作为税收体系中的重要组成部分，也是大多数国家和地区的重要财政收入，征收房产税是大势所趋。

遍观各国政策解决现实问题

放眼世界各国，美国的房产税是作为不动产税，归在财产税项下，税基是房产评估值的一定比例。目前，在美国的50个州都贯彻这项征收政策，各个州和州政府的不动产税率不同，平均1%~3%。法国同样也按相当的价值纳税，公司将自己的房产装修出租后，按税基的84%缴纳相应15%-30%营业税。法国的税基是包括公司房产的出租价值的，或16%的公司企业所付出的租金。

▲全球各个国家

视野回归到东亚文化圈各国的房产政策。首当其冲解决住房问题取得巨大成就的可属新加坡，其房地产市场较为稳定，不同于我国，新加坡几乎不存在房产泡沫。它坚持房产供应的政府导向，市场参与作为辅助，目的是满足大多数国民的住房要求，尽可能地缩小炒房和投机的空间。政府可以实行强有力的房产市场调控，掌握了稳定房产市场的主动权。除此之外，政府还会给小户型的房产所有者提供更大的优惠，在基础税率4%的基础上再减低一定比例。对于购买价格低廉的房屋，有出售出租方面的严格限制条件。

房屋税作为固定资产税出现在地方税里，它是地税的一种。在日本负责征税的部门是地方税务管理部门。征收范围包括房屋、田地、农牧场等，缴纳税费的人是法律意义上的上述所有者。并且基于自身地震多发的考虑，政府也会对节能、城市规划税等提供相应的支持政策。总之，日本以房产价值作为税基，实行差别税率，并兼顾到社会公平和道义。韩国和台湾也相应地具有它的较为完善的房屋税，用于调控房地产市场，打击房屋投机分子的抢占行为。

从我国学者从《物权法》对房屋所有权的解释来看，在产权使用年限范围内，购买人依法享有占有，使用和收益。虽然土地为国有性质，但居民在此期间对房屋的占有及买卖具有排他性，并可以从未来的买卖中获得增值收益，所以应当对房产所有者居民征税，征收个人房产税是有理可依的。

▲房地产市场

两市率先试点推进房税征收

我国已在各地陆续实施个人住房税政策，我们可以看到，两市的商品房价格增长率明显减缓。以重庆和上海为例，2011年1月8日，上海市和重庆市正式被确定为个人房产税征收试点城市。沪渝两市实施目的，征税范围，计税依据等都有些许差别。

▲2008-2012沪渝两市商品房成交均价走势

重庆市主要在主城九区对本地居民和非本地户籍购房者进行房税收缴。上海对非沪籍的人员，在购房对象上约束强。外籍人员但凡新购房，均需交纳房产税。计税依据上，两市都选择按交易价格执行税收政策，属于短期策略选择。征税对象上看，上海征税主要针对第二套房，主要考虑针对的是增量房和部分存量房。渝市主要针对独栋别墅和高档住房，抑制高档房针对财富级别较高的人群，从而合理配置房产资源。从税率上看也都采取了差别税率。免税范围上海按家庭人均住房进行抵押，重庆则对增量房和库存设置了不同的减税面积。通过对比，我们可以看到政策实施之初，确实对房价具有抑制作用，但房价还是持续走高，但已出现平缓的趋势。说明房产税政策对房价的确起到了辅助调控作用，有助于平稳房价增速过快问题。

▲2012-2016年沪渝两市住宅商品房均价

综合分析了国人对房屋的思想观念，房产税的历史溯源，通过理论分析与现实实践成果。我们可以得出结论，在我国逐步完善的税收制度下，征收个人房产税对人民大众是有益的，有益于稳步调控房价，避免增速过快，是一个重要的影响房价的因素，助于解决住房民生问题。但是，征收个人房产税只在政策初期效果较强，其后多重因素的影响，房地产市场无法完全靠其进行调控。一言以蔽之，征收个人房产税对房价具有一定抑制作用，但需进行税制完善，并补充各项调控策略，才能将房价完全合理化。