自从住房制度改革以来，中国房地产迅速发展，房价也不断地上涨，导致许多市场经济问题的出现，最严重的就是导致房产价格泡沫。近些年的房价高得吓人，引发房价上涨的因素有很多，房价上涨过快，房价超出正常水平就会导致房产市场价格泡沫。因为房产属于资金密集型产业，投资期长，回报期也长，前期需要大量的资金支持，所以和银行的合作密不可分。

中国的房产目前是以间接融资为主导，先从银行贷款建房，所以银行信贷对房产市场发展具有非常重要的作用和影响。我国的融资渠道比较单一，导致房产市场对银行信贷产生较大的依赖性，而过度依赖就会导致产生巨大的房产泡沫，给房产市场带来了很大的隐患。曾经发生过的房产泡沫事件也证明了，银行信贷与房地产泡沫之间存在明显的相互关系。

▲贷款

近些年，房产市场过热的现在导致房产泡沫的危害若隐若现，从房地产泡沫来看，它的危害对房产市场影响极其严重，一旦泡沫产生，资产价格就会发生改变，导致资源配置失衡，影响整个市场体系发展，由于房产市场与银行有着密切相关的联系，从而又加深了金融系统的风险，如果银行资金链断裂，会引发金融危机，扰乱市场经济，导致经济极度不稳定。

从房价的迅速上升来看，高房价很容易触房地产价格泡沫，还会影响居民消费和财富。房地产行业也属于一个高风险行业，因为它极度依赖银行信贷支持，一旦过度，也会增加一些非理性的投资，当房价高于居民消费水平时房地产价格泡沫极容易出现。从银行信贷方面来看，其实银行体系是非常脆弱的，市场经济泡沫是银行信贷的一个弱点，一旦发生金融泡沫，会使银行利率同步增加，银行就会借此来提高利率获得更大的利润，这种举动表面上是增加了银行的利润，实际上是加大了银行的抗风险能力，促使银行扩大自己的贷款范围。

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促进房地产泡沫形成的原因

从形成泡沫的因素来看，我们可以分为三种：一是预期目标，土地具有稀缺性，供给弹性比较小，但是前期预期对土地价格比较乐观，而土地需求增加就会提高土地价格，从而房产价格也会超出预期价格。二是投机行为，把房产作为投资主体，势必会促进价格波动，推动泡沫的形成。三是非理性行为，市场信息随时都在变化，过度炒作会让投资者的投资行为产生不稳定，或者导致他们高估市场价格，产生损失，又或者低估市场价格，产生不理性投资。房产行业在我国一直都是热门行业，这几年房产经济仍然快速增长。

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五种房产开发商融资方式

开发房产需要强大的资金支持，目前我国房地产贷款融资一共有这几个渠道，一是房产商原有的资产，这是项目融资的基础，可以提高抗风险能力，也能让融资机构更加放心的投资，有一定程度上的安全保障。二是银行贷款，开发商为了开发某项目向银行贷款，一般是将房租作为抵押贷款，这也是目前房地产最主要的贷款方式。三是证券市场融资，发行股票与债券。四是杠杆租赁融资，是一种租赁融资行为。五是预售楼盘，可以收回一部分预售款，让资金周转过来。

房地产有它自己的特殊性，虽然是热门行业，但也是高危行业，暴雷跑路的开发商不少，所以强大的资金链支持是房产开发的基础，想要顺利开发建房与银行的合作是密不可分的，毕竟银行贷款是现在房产市场最重要的融资贷款方式。

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银行信贷扩张加速房产泡沫形成

房地产无论是作为投资属性还是居住属性都十分的抢手，投资者想要赚钱，居住者想要有一个家。而银行是具有商业投资行为的，它们认识到房产市场的特殊性与热门性，一般房地产贷款都会优先处理。但是房产市场具不稳定性，特殊性，潜在许多风险，但是银行在对其考察上对于其一些不确定性预估的风险较小，对房产贷款往往超过限度，一般都只会往高了走，而不会往低了袋，毕竟银行也是想赚钱的。这种高开的行为严重导致房产泡沫的产生，房价上涨了从而导致银行贷款抵押的价格也提升了，降低了负债率，这样借款人还可以在银行贷更多的钱。而这个时候，银行自有房产也升值了，增加了银行的资产，贷款数量，银行不停地给房产商贷款，就会促使房价偏离实际价格，从而产生泡沫经济。

由于房产市场的特殊性，投资周期长，回报期也长，但是投入大，所以房产商一般都会选择银行抵押贷款作为融资的方式，高效又便捷，而且银行对房地产贷款政策都是比较宽松的，具有相互促进的作用。

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银行贷款对房产市场支持力度大

房产商离不开银行的支持，作为一个周期比较长的投资项目，在构建房产前一般都会向银行先进行房产抵押贷款，拿到资金后才会开始动工建房。现在银行等贷款机构对房产市场的支持力度很大，下款快，审批时间短。银行给开发商贷款的依据，主要是估算房产价值，同时估算这个房子在本市的平均交易价格。

当房价高时银行就会估高价格，毕竟在房子比较热门时，会吸引众多的投资者来投资，房子供不应求，房价自然而然就会抬高。当银行把房地产抵押价格估高时，势必会影响下一期银行贷款供给，同时推动了估高房子的价格，让开发商拥有了大量的资金，对土地的需求也会大于使用需求，在这种情况下，房地产市场的泡沫油然而生，投资泡沫成为炮灰，严重导致经济失衡。

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居民购房预期导致房产市场投资过度

随着国民经济的发展，人们生活水平的提高，增加了住房需求，大家的购房意愿高涨，也鼓励中低收入家庭购买新房，导致了房产市场房子十分抢手，需求越来越多。而各家银行也支持个人贷款买房，为了抢占市场也是费尽心思出具各种福利政策。银行过去的重点是支持房地产抵押贷款，而现在把重点转移到居民消费上，把个人购房贷款作为重点，从而提高了居民的消费，提升了消费者的购买力，帮助那些本来买不起房的人也能买上自己喜欢的房子。

中低收入家庭也成为了房产市场的主力军，购房需求增加，房子也供不应求，在旺盛的购房需求下，房价直线上升。高房价也带动新一轮的投资热潮，这种现象会让消费者认为房子上涨会持续一段时间，造成可投资的错误现象，他们认为只要房价收益率高于银行贷款利率的时候，房子就是增值的，而且还会借助银行贷款来继续购房，这时的心理预期是高于市场预期的。这种行为不仅会增加购房热潮，还会增加银行个人贷款，提高了银行在房产的资金比例，也直接推动了房产过热化和泡沫化，一旦房价下跌损失惨重。

由于现在房产的繁荣，消费者对于房产市场都是持有良好的预期，但是并没有评估潜在的风险，只看到表现的增加，没看到市场泡沫来袭，所以我们在购房时，一定要从需求出发，预估收入和损失的风险，尽量把风险降到最低。

▲房产经济

房地产的投资机会被放大

房产市场一直都是被看好的投资项目，不少企业家，投资者，居民都纷纷投资房产，也有不少人的确赚得盆满钵满，除了直接对房产进行投资，也会对投资土地，毕竟卖房要先建房，而土地价格也会直接导致房产价格。只要有投资的地方就离不开银行，银行也看到了这波投资热潮，借此推波助澜。给那些购入土地的人贷款相当于土地价值的70%，再让他去购买土地，然后又发放担保贷款，循环反复进行这项操作，土地泡沫由此产生。

所以说在市场经济方面，银行贷款是推手，而银行在房地产贷款方面条件比较宽松，成就了不少投资者，也给缺少资金的投机者一个机会。他们利用银行贷款炒房炒地，抬高了房价土价，增加了购房需求，形成强大的泡沫市场。

银行只负责贷款，你有能力还就行，并不会在意你拿钱是去哄抬市场价格还是投资，在一定程度上也纵容了房产商趁机囤购大量的土地，就算房产商大力的开发建房但依旧满足不了购房需求，供不应求市场价格一定会上涨，这是市场规律，而高房价不仅提高了居民消费预期，还加剧了房产泡沫的形成。

▲房产金融概念图

银行信贷在房产市场占比大

银行把房地产贷款一直都是作为优质项目，对于房产抵押贷款都是优先原则，而且还在扩大对房产信贷的支持，这种行为是属于非理性的，只看到房产市场的繁荣，没有评估到潜在风险。他们认为只要房价一直在上涨，开发商就会一直开发，并且会加快开发的速度，在银行的贷款也会持续，甚至是扩大贷款需求。

从银行的数据来看，每一年都是以千亿为单位增加，银行资金在房产占比率极高，过度扩张房产市场的贷款，加速市场泡沫的形成。一般开发商都是以房产作为抵押贷款，那么意味着银行将持有大量的房产，房价上涨银行资本也随之上涨，提高了银行的资本和盈利，银行看到了市场利好，就会进一步扩大对房产信贷的支持，变相的又促进了高房价的形成。循环往复银行赚到了钱，但是房地产的价格高得离谱，偏离了实际价格，膨胀了房产市场的泡沫，这种银行非理性的扩大，也是高房价形成的原因之一。

▲贷款

银行信贷扩张，我们从两个不同的角度来分析，从银行角度来看，扩张房地产的信贷数量，有利于增加银行的资本和盈利，加大在房地产房屋的持有数量，但不利于房产经济的良好的发展，毕竟会促进房产泡沫的产生。从开发商角度来看，房产信贷的扩张，政策的放宽，有利于房产开发建设的资金周转，避免资金链断裂而崩盘烂尾，减轻了开发商的压力，但过度的扩张信贷额度，会使得房价迅速上涨，不利于房产价格的稳定，也会产生经济泡沫。

房地产泡沫的产生离不开银行信贷的扩张，存在正相关的关系，银行在资源配置中起着主导作用。目前我国金融体系还不够健全，银行作为融资贷款的主体，不仅影响着企业和居民消费，这使得所有的金融风险都集中在银行，所以国家也在想办法对金融市场进行规范化管理，完善金融体系，减少市场泡沫的产生，加大对房地产和银行的监管调控，拒绝产生经济泡沫。

银行信贷扩张产生的经济泡沫，不一定都是增加银行资本的，在一定程度上也会反噬银行资本，泡沫来得快去得也快。所以在对房产市场贷款这一块适度就好，保持在合理的范围内，提高审核门槛，严格放贷，评估潜在风险，金融市场平稳发展才是稳定经济市场的关键。