直到2021年了我们也依旧无法离开住房及其市场关系的话题。除了研究领域内的人了解对此方面的研究重要性，外行和普罗大众可能会对熟悉了解行业内部生态没什么兴趣，甚至不觉得重要，但其实深入挖掘土地和住宅关系背后，会发现牵一发而动全身的市场关联，直接对应的便是我们极为关注的住房和房价的问题。

我国土地和住房市场从住房制度和土地制度改革开始出具模型，在经济快速发展的转型年代迅速成长，因此，这2个市场具备独特的时代特征。面对着持续繁荣的房地产行业，怎样去更理解住宅市场和土地市场之间的关系，怎样去理解在持续激增的关乎房价、关乎地价在各类城市之中的差距和调控是当务之急，这也一直是行业发展和民生问题的关键。

▲土地和住宅市场分析网络图

住宅市场和土地市场高度关联

一个完整的城市房地产市场是由住宅市场与土地市场构成的，这两个市场之间存在着联动关系，住宅价格和土地价格需要放到完整的房地产市场中来考虑，不能够单独只考虑一个市场的需求、一种价格的问题。根据实际验证结果表明，在住宅市场上，其价格影响土地供求关系，进而改变城市住宅价格；另一方面，在土地市场上，住宅价格影响土地市场的供求关系，进而影响到城市土地价格，通过住宅与土地价格互动影响的波动不难发现，住宅和土地市场已成为高度据有关联性的资产市场部分。

▲住宅

住宅市场与土地价格之间所具有的关联性

数据表明，住宅价格和土地价格是由内生变且影响显著，长期来看住宅市场和土地市场上的住宅价格和土地价格是同时决定的，住宅价格与土地价格之间存在有紧密关联，导致二者相互影响、互为因果。从住宅市场上看，土地价格每每白波动一个单位，也将导致住宅价格相应去波动0.272个单位。房价和地价可以说是每个地区以及城市在价格差异上的内生性决定因素了，房价与地价的调整和控制，不能够局限在房地产市场或者是土地市场，这二者的内部，而是应当把住宅价格和土地价格放到一个完善、综合、整体的系统环境中考虑，分析性的作为一个整体去考察。

住宅价格与土地价格的城市差异是内生决定因素和外省决定因素共同作用的结果。我们把考虑住宅价格和土地价格是相互关联的作为条件下时，实验证明的结果为，社会财富增长水平、国家人口水平、建房建筑成本和犯罪率是导致住宅价格城市间差异的重要外部决定因素。从长远来看，社会财富水平的提高和人口数量的增长依旧是提升住宅需求的重要动力因素，这会使得住宅市场均衡价格提高，建筑成本对住宅的供给产生负面导向，犯罪率也对住宅需求产生负面影响。土地市场上就会演变成，住宅价格预期、空气质量、土地市场化程度和土地可得性，都成为了导致土地价格城市之间差异的重要的外生关键因素，住宅价格预期将显著的影响到作为开发商在土地市场的需求，土地的市场化成都，在城市化进程中，表现得极为明显，通过协议出让土地的比例越高，土地的价格就越高。

这时候，内生因素决定作用下，社会财富水平、人口、建筑成本、犯罪率这四大因素对于祖宅价格城市差异得影响也变得更突出。空气质量、土地市场化程度、土地可得性、住宅价格预期，对土地价格城市之间得差异影响十分明显。住宅价格和城市价格的差异也是内外生因素相互共同作用的结果。

土地市场在微观干预政策的效果显著

政府干预始终是对于住宅用地的出让价格有明显影响。容积率越高，则土地价格越高，政府对于出让地的占地面积控制也会影响到出让土地的单位价格。政府相对于这两个限制条件的调整会显著改变住宅用地的市场价格，这样就导致土地价格偏离自由交易价格，引发土地价格扭曲。政府在这过程中，也通过其所控制的政策、条件等变化，来实施和进行政府干预下的土地市场的向好发展，并且通过这种实施的长期改善，就也能达到干预改变开发商对住宅利用地开发的收益的预期。

▲土地供求关系和房价关系

市场干预政策应当具有系统性和区域差异性

近年来，住宅价格和土地价格在城市之间的差异反映出：区域住宅市场和土地市场处于两种不同发展阶段。纵观我国房地产市场，以深广为代表的珠三角区域、以上京杭为代表的长三角区域，这两个范围内的住宅市场、土地市场，可以说现已十分成熟了，这两大范围内的住宅价格和土地价格要远远高于其他的城市，同理可得，我们对于参考新加坡等地的不动产价值获取机制是十分具有意义的，十分值得房产市场研究学习。

土地市场和住宅市场形成过程与价格特点

同西方不同的是，中国的城市土地市场和住宅市场都脱胎于原有的计划经济体制，无论是在产权制度、保有制度、交易制度、价格形成机制上，都拥有独特的性质。所以想要学习了解这背后的故事，需要对中国住宅、土地市场的制度变革、现有制度、价格形成等做出前期分析。在改革开放的30年，也是中国房地产制度变革得到30年，房地产业在短短20年发生翻天覆地之改变原因何在？是什么力量使得房地产行业成为生产富翁的孕育地？这些也是我们所想展现给大众的。

城市住房制度变革过程分析

在公有制和计划经济体制下，中国的城市住房制度实行公有住房实物分配制度，后来，在改革开放之后，1980年邓小平同志首次提出考虑城市建筑住宅和房屋分配的一系列政策，由此揭开了住房制度改革的序幕，在1980年住房制度改革以提高租金和公房出售为主，1994年又因《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，开启城镇住房制度全面改革改革的道路。而最具有里程碑意义的文件是1998年《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，这个文件也宣布开始全面实行住房分配货币化，发展住房金融，规范住房交易市场。而在2003年所发布的《关于促进房地产市场秩序健康发展的通知》一文中，大力提出了要根据城镇住房制度的改革进程、居民住房状况的稳定水平以及居民职业收入等状况，完善和健全住房供应政策，建构层级化的购买方案，个性化的调整住房供应的整体结构。

这几次都是中国住房市场几次重大制度性改革，促进了商品房市场的大力发展。并在这种制度改革和辅助政策的激励下，城市居民潜在住房需求也被成功引导到住宅市场上，为房地产爆发激增做了铺垫。为进一步促进土地和住宅市场发展，国家积极培育房地产金融体系和房地产市场体系，中国城市居民个人住房按揭贷款的规模与西方发达国家相比较仍旧偏小，但是却有极大发展空间和潜力，增长力也是巨大的。

特殊的城市，还有这定制的政策，在上海1996年颁布了《关于搞活本市房地产二三级市场的若干规定》，降低房地产交易税等措施，全面开放存量住宅市场，为扩大内需、拉动消费有巨大意义。在199奶奶，我过制定了一系列深化住房改革制度政策，简化了房地产交易手续，降低了税费，改善住房分配制度，大力发展和培养城市住宅市场。这些措施，一方面让城市住宅市场的基础架构得以完善，另一方面，也让城市地产投资和消费得到爆发性增长。

▲土地市场分析网络图

城市土地市场相关利益主体分析

市场供给者：城市土地四场供给方面，尽管在名义上土地使用权是国家以所有者的身份来进行出让，但在实际的利用中土地使用权的出让是由地方政府具体执行操作。所以在城市土地市场，地方政府是真正供给者，掌握土地攻击数量、方式等因素，地方政府还承担负责该区域内土地的征用、回收、置换等前期储备工作，从源头上控制了城市住宅开发土地的供给。按规定，城市住宅建设所需土地必须是城市国有土地，政府各级都根据需要制定计划，规划城市和建筑用地，在土地使用权出让的前期，市、县政府需负责完成住宅用地的基础工程建设，这时所谓的“热地”形成，从而进行出让。

住宅用地通常是经营用地，需要采用招标、拍卖、挂牌等方式进行出让，随着城市化程度的提高，协议出让住宅用地越发少了，一级土地市场中，政府可以说是唯一供给者，地方政府垄断了住宅开发用地的市场供给，地方政府主导了住宅开发用地的供应。

市场需求者：在城市土地市场需求方面，符合规定的国内外公司、企业、组织、个人，都能获得土地使用权，并进行土地的开发、利用和经营。需求者通过出让方式获得土地使用权。

市场监管者：城市土地市场监管方面，县级以上政府的土地管理部门是土地市场的监管主体，可以对本辖区内土地使用权的出让、出租、抵押、终止进行监管检查。

城市土地价格形成过程分析

中国的城市土地制度历经20年风雨才逐渐成形完善，土地市场和土地价格在资源配置中作用越发显著，城市土地市场的出现，意味着土地作为一种资产有了市场价格，市场价格作为影响交易的指标，是十分关键且敏感的。

在目前，中国的城市土地价格或指数主要有：城市检测土地价格及其指数、城市土地交易价格及其指数，这些土地价格指数的定义及其计算过程都存在一定差异。

▲土地和住宅未来前景

总体上而言，中国土地供给和住宅供给均大于新增城镇人口住房消费需求，这也表明，地价和房价上涨，并非因为土地供应短缺，虽然从住房消费需求上来看，土地和住宅供大于求，但住房投资旺盛导致了土地市场、住宅价格在价格表现上的供不应求。而土地闲置和房地产企业土地储备已经造成已供土地没有及时能够转化为住宅供应的重要原因，而各地区个城市土地市场状况不一，因此应当根据各地区实际情况供地，对于住房消费需求大于住宅用地供应的城市，应当要合理开发，节约用地，因为自然资源是有限的，应当要合理规划城市、城镇建设，引导人口城乡之间的分流。