在资本的野蛮浇灌下，一些行业总会被某些人玩出新花样。

前两年，P2P暴雷让不少有存款的投资者遭受了损失，而近两年长租公寓也开始暴雷了。如果说“投资有风险”的P2P暴雷还可以理解，那么长租公寓的暴雷突却破了社会底线，人家租房子的，付了房租只想好好有个地方住，结果连最基本的生活需求都被人糟践，良心何在呢？很多人可能会纳闷长租公寓不就是中介吗？中介怎么可能会暴雷呢？

几年前“房住不炒”的总方针推出以后，不少大资本便开始盯上了原先分散经营的城市租房市场，正是在这样的大背景下，各种长租公寓品牌如雨后春笋般涌现出来。

长租公寓的经营模式本来很简单，就是在市场上找空置的房子长期租下来，然后自己装修或者包装一下，再在市场上出租。如今看来，可以说这是一个彻头彻尾的资本游戏，因为如果长租公司的自有资金不够，势必会走上融资这条风险之路，将时刻面临资金风险。

被资本浸泡的经营模式

不少长租公司的惯常做法是这样的：向银行大举借贷，以高于市场的价格拿下所在城市的很大一部分出租房源，然后再以低于市场的价格对外出租，用行话来讲叫“高收低租”，或者叫“高进低出”。比如，某区域的租金市场价五千元，长租公司收过来，再按四千五、甚至四千元租出去。乍一看，这就是一桩赔钱的买卖，但长租公司这么做其实有着自己的盘算。

长租公司以低价说服房客一次交一年或者半年的钱，然后慢慢的付给房东。这个过程中，长租公司就可以占据大量的现金流，建立自己的资金池，进而去撬动更大的杠杆，继续开拓房源，扩充市场。

但是，很多做这个生意的人没想明白的是：这种经营模式其实是很难挣到钱的，而且风险极高，具体原因主要有以下三点：

第一，是融资成本的问题。潘石屹就说过：长租公寓不赚钱的原因很简单，做长租公寓一定会有银行贷款，如果资金来源于银行贷款，利息按照银行的基准利率4.9%计算，建成公寓再租出去，投资回报率最高超不过1%。所以这个生意是没意义的。

第二，是市场化的问题。不同于房屋买卖市场，租房市场是完全市场化的，因为房屋买卖市场所遇到的限售、限购等因素在租房市场基本不可能，一个市场化程度极高的市场，中间差价不会很多，如果能租高价，房东早就租高价了，哪里还轮得到长租公司高价出租呢？所以，这种高进低出的模式终究是违背市场规律的。

第三，是杠杆问题。买房贷款是投资型融资，租房贷款是消费型融资，我们只听说过贷款买房，却很少听说贷款租房，如果租房都要贷款，那么还呆在那个城市就没有必要了。所以说，贷款租房的市场是非常小的。

本想空手套白狼，结果被狼咬了手

让我们在回乐伽公寓，其实它并不是第一个爆雷的长租公司，但它的爆雷之所以引人注意，是因为它完全是按照上面套路是来玩的，用高于市场价拿房，给房东的付款方式是按月付租金，或者最多是按季度付租金；而在房客这端，收租方式都是一次性付一年或者半年。如果租客希望月租，那么会大幅上调租金。这样就可以占用一部分实际上不属于自己的资金，进而建立一定额的资金池。

但是，当长租公司把提前收取的租金挪作他用（比如放贷）的时候，一旦这笔资金出了问题，就会导致资金链断裂，长租公司将无法继续给房东支付租金，爆雷的时候也就到了，租客的资金也将面临被卷走的风险。所以现在不光是房客，还有房东其实已经开始反感这种租房模式了。

说实话，这还算比较老实的玩法，无非是零买整卖，手上会多一点流动资金而已。

更可恨的玩法：租房贷

长租公寓还有另一种更可恨的玩法：长租公司用手上房源的租金收入做担保，不用抵押也能拿到银行贷款，然后通过小贷公司等金融机构将融到的资金再放贷出去。

举例来说，就是租客一次性付一年租金，租金太多了付不起怎么办？没关系，长租公司可以找小贷公司可以帮你付，然后租客每个月还钱给小贷公司，长租公司就可以一次性拿到房租，又可以进行后续的资本运作。

要知道小贷公司放贷给租客的利率远高于比银行贷款利率。如此一来，先低息融资，再高息放贷，靠着利息差能获得不错的收益，按这个套路，长租公司摇身一变就成了金融公司，生生把租房生意做成了金融生意。

这种玩法，看上去长租公司好像并没什么风险。但是，一旦收来的租金或者融到的资金所投的项目拿不回钱，就会立刻爆仓，房东就开始收不到钱了。

这么一搞，那些已经交了房租的租客们就惨了，因为很有可能会被赶出去。为什么租客交了房租，还会被赶出去呢？原因其实很简单，租客交给长租公司的钱房东很可能收不到。

这里面其实有两层合同关系，其中第一层就是长租公司与房东形成的合同关系，如果长租公司没有把房租按时交给房东，那么房东可以理直气壮地收回房子，租客是一点办法都没有的。另外，对于那些已经收足了整年房租的房东来说，一旦他们知道长租公寓暴雷了，也可以上门赶人，毕竟租客根本拿不出长租公司给房东付租金的证据，而且房东大多是本地人，租客则大多是外地人，租客根本就耗不起，最后也只能自认倒霉了。

那么，我们该如何避雷呢？

第一、租客篇

如果你是租客，最好找房东租房，找中介公司也可以。但是，在和中介签合同的时候，你一定要搞清楚，和你签合同的公司是不是该中介公司，还有你签的是不是附有贷款协议的合同。此外需要注意的是，你的租金应该是直接打给房东的，而不应该打给中介公司或第三方贷款公司。作为房客，千万不要贪图眼前租金低的一点小利，去租那些明显低于正常价格很多的房源。

第二、房东篇

如果你是房东，中介公司动辄提价20%以上来收你的房子，而且要签长期合同的时候，你就一定要小心，这个钱不是平白无故多出来的，迟早是要付出代价的。

结束语

长租公寓的商业模式当初被资本看中时，各路资本玩家一拥而上，风来了，猪都能飞上天。然而，如今风逐渐停了，长租公寓则动不动就爆雷，最后只能落得一地鸡毛。

摸着良心讲，租房本来就是一件单纯的事情，你出租，我承租，模式本就很简单，但是如今却演变成了一小撮人的金融游戏。爆雷之后受伤的往往还是那些最普通的房客和房东！

最后，万维财经想说的是：天下没有免费午餐，出来混终究要还！