基建REITs整装待发，万亿市场扬帆起航

8月26日，深交所召开基础设施公募REITs实务讨论会，围绕基础设施公募REITs试点具体实务操作问题进行深入交流。深交所表示，公募REITs审核、发售等相关配套业务规则的制定工作已基本完成，履行相关程序后将尽快发布。REITs审核、发行、上市、信息披露和收购等相关业务系统已初步准备就绪，将配合业务规则发布启动相关测试。

国内传统基建市场存在融资渠道狭窄、资本退出难、投资效益不确定、低效投资多等挑战，大力发展公募基础设施REITs，有望改善基础设施领域现有投融资模式、推动解决基建领域结构性问题，提升资源配置效率，为基建投资补充中长期资金，而投资作为总需求的重要组成部分，其内部的良性循环是构建国内大循环的重要内容，将为形成国内国际双循环相互促进的新发展格局发挥积极作用。

不动产投资信托基金（REITs）于上世纪60年代诞生于美国，是不动产资产证券化的重要模式。中国发展REITs的努力最早可以追溯到本世纪初，2005年广东越秀集团的一只以国内物业设立的REITs在港交所挂牌上市。2007年6月，央行联合住建部等部门召开会议，认为应按照“试点与立法平行推进”的原则推进REITs。我国REITs相关政策持续推进，逐步和国际接轨。

REITs开辟了一条新的融资模式，将资产证券化，使大众投资者拥有了大型基建类项目的投资权利和权益，优化了地方政府的资本结构、降低债务、增强了资产流动性。

国内REITs发展起步较早但因故宕机，此前停留在类REITs的探索阶段。2020年4月底和8月初相继出台的三份文件构成了国内REITs试点的“顶层设计+核心配套文件”的“一体两翼”政策体系，有力推动国内REITs发展。

与世界主要市场美国、日本、新加坡等国家对比，本次中国境内REITs在制度规定上有所借鉴，如投资范围上，美国、日本及新加坡均投资不动产，美国无限制，日本、新加坡则禁止投资开发项目，而中国目前仅限于基础设施资产。

Bloomberg统计了相对完整的44个国家或地区上市REITs数据，REITs市值在2002-2019年间从2312亿美元增长至2.09万亿美元，CAGR达13.8%，截至2019年，合计858个REITs项目，总市值约2.09万亿美元，其中13个市场市值规模超百亿美元，美国REITs市值约达到1.33万亿美元。

兴业证券估算当前全国基础设施存量规模约达到116万亿元，REITs市场潜在规模在2万亿元以上，基于REITs支持政策持续加码，乐观预计年内首批试点项目即能落地，规模或将在百亿以上。

中国在过去十多年的时间一直在探索和讨论关于公募REITs的相关制度安排，但是推进节奏相对缓慢，其原因除了没有制度安排税收优惠外，更多的是由于没有适配的投资者群体。

近两年金融市场和资管市场的一系列改革，加上经济发展进入成熟期，都为权益类REITs的推出创造了条件。

不动产权益类REITs的发展可以说是大势所趋，股权替代债权的投资方式，也将是未来的主流，虽然现阶段只将标的资产锁定在基础设施为主的领域，随着制度和交易环境愈发成熟，潜在可盘活和适配的资产范围会不断扩大。

我国类REITs 产品多采用专项计划购买私募基金份额，私募基金全额收购基础物业资产的方式，其资产规模在设立之初即固定的，项目收入也仅限于基础物业公司的运营收入以及产品到期退出时物业资产的处置收入等，成长性一般；而成熟市场REITs，如美国，采用公司型组织结构，REITs 公司的运营多以不断提高盈利水平，谋求长期回报为目的，因此其发展过程中通常会适时以收购新的物业资产等方式扩大REITs 经营规模（但必须满足75%以上的收入来自于房地产相关收入或其他合格投资收益的条件），成长性较好。

目前我国公募REITs极少，此前主要是定向募集为主，交易结构是“私募基金+专项计划”的双SPV结构。首先由原始权益人认购私募基金的全部份额，私募基金以“股+债”的形式对物业公司投资。在此基础上，原始权益人向专项计划转让全部私募基金份额。

物业公司产生的租金等收益流入私募基金后再转入专项计划，进而向投资者进行分配。对于企业（主要是房企）而言，与债务融资不同，REITs主要以股权形式，不会增加企业的债务负担，同时由于其股权形式是分散的，也不会导致对企业或项目控制权和自营权的丧失。

中信证券认为，以存量带增量，推动总量提升；改善资产负债结构，助推企业转型——看好基础设施REITs市场发展，也看好REITs改革对基础设施产业的全面提振。

基础设施REITs作为一种投融资工具，既能有效盘活存量资产，提升整体基建投资规模，也能为投资者提供优质投资标的，改善传统企业资产负债结构，推动企业转型聚焦运营。

看好REITs市场的蓬勃发展，建议投资者为即将落地的REITs产品开展研究准备。也看好REITs对上市公司长短期发展的提振。