这是熊猫贝贝的第1268篇原创文章：

#内蒙古将取消公摊建议上报住建部#

#现房销售写入土拍文件 预售会取消吗#

2022年8月底，越来越多的信号和动态开始表明：中国房地产经济这一次的深层次结构调整和问题解决，已经到了一个非常关键和重要的节点了。

所谓改革，不触动到既得利益，不打破原有规则，都是形式主义。

过去20年，可谓是楼市最辉煌的20年，尤其是2012年之后，每年的商品房销售面积均超过10亿平方米，最高时超过17亿平方米/年（2019年—2021年期间），堪称楼市巅峰时期。

野蛮成长，必然会酝酿问题和矛盾，市场经济的逻辑就是这样的，任何行业，产业，在一路狂奔的过程中，都会在一些问题上“犯错误”。

增长能掩盖绝大多数的矛盾和错误，但是一旦增长的势头发生变化，就会集中爆发。

2021年以来，中国楼市明显出现下滑迹象，进一步就倒闭整个房地产经济和行业，开始被动紧缩，一些原本被高速增长所掩盖的矛盾，冲突，还有长期存在的问题，就变得空前的尖锐和突出。

这其中，比较具有普遍性的，一个是因为预售制所导致的“烂尾楼”，一个是摆在楼市台面上的房企灰色利润空间“公摊面积”。

前者的问题爆发，动摇了楼市最后的信心基石，价格涨跌也就算了，花了钱买不到东西就伤信心了；

而后者的矛盾凸显，则严重影响了买房体验，明码标价，是市场经济环境最基本的商业底线。

冰冻三尺非一日之寒，中国楼市走到当前这一步，原因可能是结构性的，是多元的，但是很明显，要扭转这个局面，需要直击关联信心和预期的关键因素，进行系统性的解决。

快刀斩乱麻固然痛快，但是对于房地产这种具有经济支柱地位的产业而言，风险太大。

日本已经用现实进行了前车之鉴，中国本土也有海南省进行了尝试，虽然对于很多普通群体而言，思维直率，但是从国家的角度来看，肯定是希望软着陆的。

所以，2022年8月，几个重要的地方政府政策动向，已经开始从市场，向规则转向，释放出来的信号，是至关重要的。

这篇文章，信息量比较大，将对“公摊面积”和“现房销售”这两个对中国楼市持续发展存在风险威胁的发展进程中的遗留问题，地方政府所进行的动作，进行全面，有依有据的复盘和梳理，在此基础上，对后续中国房地产经济和楼市的走向和趋势，进行理性，专业研判。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

图片来源：头条图库

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大变天！内蒙古开刀“公摊面积”，列为立法项目建议上报住建部

平地一声雷！长期饱受诟病的公摊面积，出现了第一个官方开炮的城市？

据内蒙古自治区住房和城乡建设厅网站8月24日消息，内蒙古自治区住房和城乡建设厅近期答复内蒙古自治区政协十二届五次会议王凤华委员《关于规范房屋“公摊面积”的提案》时称，“我厅将取消‘公摊面积’的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。”

图片来源：见图

内蒙古自治区住房和城乡建设厅在答复中称，目前，全国在商品住宅的交易和确权中普遍以共有建筑面积为标准，公摊面积确定具有很强的专业性，广大购房者对分摊的公共建筑面积的合理性、准确性缺乏专业了解，也不能直观的了解实际套内面积，且公摊面积因项目不同存在差异，造成消费者的质疑和矛盾纠纷。

内蒙古自治区住房和城乡建设厅表示，委员提出的在商品房交易中使用套内面积作为计价依据，对防止出现公摊面积无序增加，减少购房过程中的矛盾纠纷，维护老百姓切身利益具有积极的作用。因此，内蒙古自治区住房和城乡建设厅将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。鉴于以建筑面积作为商品房销售的计价依据，已经实施多年，并且已有法律法规确认，如果改革计价依据，首先必须修改完善相关配套制度，明确套内建筑面积的概念及计价方式，做好宣传、普及和解释论证工作，设置合理的过渡期，以实现计价依据和标准从建筑面积向套内面积的平稳过渡，因此实施的难度较大，周期较长。

一直饱受广大购房者诟病的房地产面积公摊有可能真的要取消了！并且内蒙已经率先打响了第一枪，迈出了第一步！

早在1954年，香港香槟大厦第一次使用了公摊面积的销售方式，此后，“公摊面积”销售方式被引入内地，业界对于是否应该取消“公摊面积”的争议由来已久。

其实在卖方市场，即使知道这是开发商和物业对购房群体进行一鱼两吃，长期盘剥的手段，作为买方的购房群体，能说什么呢？

很多购房者买房用于投资，只要房价上涨就行，有些地方甚至是摇号买房，也根本忽略了房地产的公摊面积。

不是大家不明白，形势比人强而已，而所谓的那些砖家头头是道的分析，完全没有意义。

但是到了楼市的下行期，这样的问题，必然会迎来剧烈的爆发：

• 山西太原有业主曾发布视频曝光某地置业小区的公摊面积为43%，已超出太原市规定的25%。

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• 无独有偶，山东青岛一楼盘被爆出公摊面积高达46%，相当于购房者约半数购房款花在公摊面积上。

图片来源：网络

拿到手的房子“缩水”了，确实令人愤愤不平，有关“公摊之争”的新闻时常爆出。一般情况下，商品房的得房率在70%-80%，这意味着，购房者买下一套100平方米的房产，套内面积大约为70-80平方米。

如果在一二线城市，相当于花费上百万元购买公摊。

2022年全国两会期间，全国政协委员洪阳提出，“取消公摊面积，让购房者明明白白付费”的话题再度登上热搜。

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取消公摊面积任重而道远，大众希望针对公摊面积有统一的标准，计价方式也更加公开透明。只有相应监管和标准跟上了，公摊就不再是一笔“糊涂账”。

万事开头难，既得利益群体的利益被开刀，这是一个很积极的信号，既然有城市开了这个头，那么理性预见，顺民心，才能赢未来。

公摊面积，退出历史舞台的倒计时，已经开始了。

图片来源：网络

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“现房销售”写入多地土拍文件：商品房预售制是否将退出历史舞台？

2022年7月，中国楼市最大的动静，莫过于“烂尾楼业主抱团停贷”风波，刚开始只是个别城市，短期内就成野火燎原之势，在全国闹的沸沸扬扬。

这是对原本在信心和预期双重承压下的中国房地产经济和楼市的一记重击，造成了非常多的负面影响。

烂尾之痛，已经成为中国房地产经济和楼市想要实现持续发展的道路上，搬不开的一块顽石。这块石头不搬开，可以说新房楼市的信心基石就无法建立起来。

搬石头，势在必行，进入8月，雷厉风行：

合肥2022年第三批次一宗地块试点现房销售；

福建福州出现第一个“现房销售”地块……

8月下旬，多地将“现房销售”写入土地出让文件中。

据统计，2021年以来，北京、杭州、福州、合肥、西安、宁波等地在土拍环节试点现房销售。

仅2022年以来，据不完全统计，包括合肥、北京、福州永泰县、济南等地的多宗地块提及“现房销售”。

• 以合肥为例，8月24日，合肥市发布第三批集中供地公告，共推出28宗涉宅用地，总土地出让面积3282亩，总起始价277.4亿元，并将于9月23日正式出让。值得一提的是，该批次地块中首次推出现房销售地块。其中，蜀山区SS202210号地块明确提出“按精装现房销售实施”。

据合肥在线，尽管此前的土地拍卖公告中多宗地块对开发商建设进度提出要求，达到一定比例才能开售，但是明确提出必须按现房销售，在合肥尚属首次。

• 另以北京为例，北京于2021年第二轮集中土拍时首次试点竞现房销售面积地块——大兴黄村海户新村地块。据《北京日报》，该地块共吸引3家企业竞买，经过17轮价格竞拍达到土地合理上限价格37.84亿元，又经过23轮竞“现房销售面积”后成交，竞报“现房销售面积”5.4万平方米，最终该项目中将有近一半的商品房实行“现房销售”。

2022年，北京最新公布的第三批次供地18宗地块中有13宗项目设置了竞现房销售面积环节。而在北京今年首批集中供地中，18宗地块中有9宗地块涉及竞报现房销售面积程序；今年第二批集中供地中17宗地块中有12宗涉及“竞现房销售”。

• 此外，福州永泰县自然资源和规划局在7月15日的一则公告显示，葛岭镇溪西村一地块在出让要求中提到：地块按现房销售实施，规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续。

在这个时间节点提出现房销售多少受到近期烂尾楼风波的影响，出于保交楼的立场而提出的，多地出现的烂尾楼停贷风波事件导致购房者对商品房预售制度产生一定的抵触心态，取消预售制度的言论一时之间议论纷纷。

对于中国房地产经济和楼市而言，这毫无疑问，是一个非常积极，而又重要的信号。

随着多地试点，取消商品房预售，全面推行现房销售的呼声也越来越高，那么当前全面推行现房销售是否可取？

客观来说，事情是对的，方向也是对的，但是时间不合适：

取消商品房预售制度乃是大势所趋，但是从当前的房地产市场现状来看，全面取消商品房预售制度尚且不是一个良好的时机，甚至可能会加剧房企的资金压力，导致更多的风险暴露，以试点方式逐步实施是当前被认可的最优的推进方式，在部分城市率先试点取消预售制度，后逐步推广，这样也能够保证房地产市场的稳定运行和良性循环。

开发商，特别是民营开发商，绝大多数依然还处于2021年以来持续的去杠杆，降风险，挤泡沫的进程中，现金流压力现实存在，实事求是的说，这些地方政府在土地市场的规则推行，在这个背景之下，向市场传递信心和预期的目的意义，是大于推进现实房地产经济运行逻辑转变的。

饭要一口吃，路要一步一步走，风险出清还在进行，阵痛需要时间适应和解决，一口吃不成胖子，是不是？

不过没有争议的是，多地推行现房销售，是一个对于当前中国楼市现实情况而言，非常积极和正面的动向信号。

图片来源：头条图库

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趋势研判：基于两个重要动向，看清中国国家对房地产经济的后续思路

外行看热闹，内行看门道。

两个重要动向，释放了怎样重要的信号，又揭示了怎样的趋势风向？

2022年开年以来，全国除了一线城市以外，基本上已经在楼市调控上进行了全面的放松，金融部门的支持也放开，但是实际情况并不理想。

供需两端，寒气逼人，数据说话，一目了然：

图片来源：统计局官网

图片来源：统计局官网

这是信心和预期综合起来导致系统性问题，剃头担子一头热是解决不了的。

向公摊和预售制“开刀”，是一个重要的信号，说明地方政府和国家，已经开始从原来的惯性解决思维依赖，转向了真正解决问题的态度。

这才是2022年以来，中国房地产经济和楼市，值得高度关注和高兴的好信号。

更重要的是，这两个动向，揭示了接下来，中国房地产经济和楼市的重要走向趋势：

公摊问题，对标的是“消费体验”，讲究消费体验，是买方市场的特征，不管公摊取消是否全国推行，中国楼市的主客逆转趋势，已经成为必然趋势。

预售制的问题，是直接关联楼市商业交易活动能够得到持续发展的信心关键。

虽然当下房地产经济大环境并不是全面取消预售制的最合适时间，但是取消预售制，是大势所趋，之所以时间不合适的情况下就逐渐推出，也侧面证明了当下楼市的信心危机的风险，已经到了迫在眉睫的程度。

总的来看，两个动向，都是积极信号，而且级别还不低，充分体现了国家层面想要解决房地产行业当下的存在的问题和风险的决心和态度。

在中国，有什么能比国家的态度和意志更有意义和效果的市场信号呢？

小打小闹没意思，看问题，特别是在这种宏观经济层面的风向上，一定要抓的住关键，看的到趋势。

图片来源：头条图库

写在最后：

对于楼市参与群体，几个思想观点的交流和分享

总的看下来，两个动向还有一个重要的国家态度表达，那就是“保交楼，稳民生，稳预期，呵护市场信心”。

中国楼市，来到一个前所未有的市场友好阶段。

文章最后，对于楼市参与群体，分享几点基于动态的思考和分析观点，不一定对，权当抛砖引玉，供各位读者朋友们讨论和参考。言简意赅，直白粗暴：

1、对于真正的刚需群体而言，当下可能是入手最理想的阶段，但是依然不建议购买期房和图纸房，政策的利好不代表风险的消除。

不要被新房情结所牵绊，非常时期，安全第一。

2、二手房市场，变现离场的最后时代窗口期，买的要好好杀价，卖的要懂得进退，过了这个村，没有这个店，大腿拍断后悔也没用。

3、投资群体宜优化所持房产结构，往大城市，优质地段，近地铁，次新房方向置换。

4、至于投机群体，洗洗睡吧，就当下这种市场和环境，要么割肉放血，落袋为安，要么躺平站岗，深度套牢。

5、房地产行业经历这一轮风险出清，杠杆降低以后，会进入一个持续的低迷的行业阶段，无论是机遇，待遇，还是谋求事业发展，这个行业未来几年，并不值得乐观。

6、房地产行业一轮全面的行业调整，优胜劣汰，以及问题解决，最迟2023年上半年，最早2022年下半年，就将全面拉开序幕，在这个行业调整没有完全尘埃落定以前，中国楼市的信心和预期，并不具备什么短期爆发，行情反转的想象力。

以上，就是对中国房地产经济领域最新的两个重要动态，进行的专题分析和深度解读内容，和各位读者朋友，进行一个分享。

图片来源：头条图库

（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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