二十年前我想买房，那时候炒股手头肯定是现金越多越好，就看了看贷款，照表查了一下，如果买房按最低首付最长还款年限每月我要还500元，当时工资一千二三百，要拿一半还贷款，觉得负担有点重，我放弃了，现在看看500还算个钱吗，看看现在的印钞速度，三十年后钱会贬值多少呢，房住不炒，想要给自己一个安稳的家，刚需能买就买吧，不要纠结于利息支出，利息也有货币贬值的的一部分

买房分期三十年还，其实就是一个很深的套路。

表面上看，分期贷款让每一个人都能买的起房子。而实际上，它是把一大批的人彻底套牢，当了一辈子的房奴。

还贷三十年，要多坑就有多坑

我是在16年买的房子，贷款60万，分期三十年，每个月还3200块钱。

一个月3200块钱，一年就是3.84万。如果未来我不提前还贷，那三十年下来，我连本带息就要还115.2万。

本金60万，利息55.2万，利息都快接近本金了。

前几天的时候，我就登录了还房贷银行的手机银行APP，想看一下自己还剩多少的房贷。

结果一看，差点吐血三升。

我这几年房贷总共还了将近22万，但是本金只有6万块钱，剩下的16万还的都是利息。

我家人就都在说，这房贷简直是还了个寂寞。这些年打工挣的钱，都拿来养银行了。

这话说的一点没错，这辈子差不多就是要给银行打工一辈子了。

身边不少同事经常说我眼光好，刚买了房子没多久就大涨。但是实际上，对于贷款买房来说，房子涨价的部分，都给银行了

我16年买房的时候，房价还没有涨起来，才9100/平。到现在为止，小区的房价已经涨到1.4万/平。

我房子是100平的，差不多就是赚了50万。

我真的就赚了这么多钱？根本就没有。

如果我是全款买房，那现在出手，确实能赚到差不多这么多钱。但是，我是贷款买房。房价以后可能还会涨一些，到1.5万/平，或者是到1.6万/平。

这涨价的部分，计算下来可能还没有房贷的利息多。就是说，即使房子涨价了，可是增值的部分抵消了贷款的利息。

房子增值的部分，最后我是一分钱没得到，都上交给银行了。

如果有能力，买房子肯定是全款划算。对于贷款买房的人来说，如果未来有能力，一定要提前还房贷

买房一次性付款，和分期三十年付款，差别真的是太大了。

可能有的人会说，现在房贷一个月3000多块钱是有压力。等过个一二十年，那时候的3000块钱，和现在的300块差不多。

银行贷款部门的人，都喜欢你这种想法，不然他们从哪里赚钱？

你要坚信一个事情，银行不是慈善机构。既然它推出分期还贷，肯定是对银行最有利的。

全款买房，以后房子的增值部分都是个人的。贷款买房，房子的增值部分，基本上都交给银行了。

但是现在很多人面临的问题，工作几年就要结婚，必须要买房子。没有钱全款，只能贷款买房。

这都没关系，如果以后有钱了，记得一定要提前把房贷还清。

在购房问题上，对于绝大多数人，特别是经济基础差的年轻人来说，永远都遵循“能力不够，贷款来凑”的原则。因为就目前的房价，三四线城市一套房产在一二百万左右，二线城市200万以上，一线城市几百万到上千万不等，而在人均存款5.6万元的当下，很少有家庭有能力一次性付清，即便是掏空6个口袋。

那么一次性付清和还贷三十年，差别有多大呢？

我们基于目前的房贷利率和上浮比例，计算下房贷30年需要付出的财务成本究竟是多少：

假设购置一套200万的房产，首付60万，商业房贷140万，贷款30年，还款方式等额本息；

当下5年期LPR是4.65%，目前多数银行上浮比例是15%，即实际利率5.3475%。

在未来30年LPR不变的情况下，未来每一期还款金额、还款总金额、总利息分别见下图：

由上图可知，在上文所说贷款金额、利率、还款方式下，每一期还款金额为7815.61元，总还款金额281.36万，利息总额141.36万。而我们实际的贷款金额是140万，也就是说30年结清后，偿还总本息中，有一半是利息。不算不知道，一算吓一跳。

而且还有一个因素值得特别注意，那就是当下房贷利率已经由与“基准利率挂钩”，改为与“5年期LPR挂钩”，而LPR值是每个月都重新计算一次的，大多数人在签订合同的时候设定的重定价周期都是一年，这也就意味着假设未来LPR涨，则需要借款人付出更多的利息，反之亦然。

虽然从近一年的5年期LPR定价来看，LPR处于下行通道中：2019年12月4.8%、2020年2月4.75%、2020年4月至今4.65%，一年间5年期LPR下降了15%，而且很多经济学家预测我国依然处在利率下行通道中，未来利率还将进一步下调。但是不得不说的是LPR是“商业行为”，其涨或跌与经济状况存在很大关系，况且未来30年这么长的周期内，谁有说的准究竟是涨还是跌呢？因此未来购房者付出的利息可能不止141.36万。

第一期还款7815.61元，最后一期也还款7815.61元，但实际“钱是越来越不值钱”的；

通过上文的计算我们知道在等额本息的还款条件下，30年共计360期每期的还款金额都是7815.61元，但是因为通胀的存在，我们认为的利息总额141.36万实际上并不是141.36万。

以现在的经济发展水平和人均收入情况来看，总利息141.36万确实有点“吓人”，但是通胀是一直存在的，即购买力在下降，通俗的讲就是“钱越来越不值钱”，最直观的感受就是现在的100元肯定没有30年前的100元购买力强，同样的道理，现在每月还款7815.61元看起来压力很大，但是每年的通胀使得30年后的7815.61元并不像现在这么“值钱”。

因此我们现在认为的“本金140万，利息140万”，如果放在30年的周期内，实际上并没有我们现在认为的那么“恐怖”，要温和的多。

那么究竟应该全款买房还是贷款买房呢？

至于应该“全款买房”还是“贷款买房”，我认为除了“能力”这个不可抗力因素外，还应该考虑个人对资金的需求和自身的理财能力：

比如假设购房者是做生意的，本身对现金流的需求比较大，即使有能力也不应该全款买房，而是留出更多的现金储备用于生意中，毕竟房贷利率成本比经营贷利率成本要低的多；再比如有合适理财渠道的人，假设其理财的收益率远远高于房贷利率，那么也应该优先选择“贷款买房”，剩余资金的收益率除了足以覆盖房贷利率外，还会有部分结余。

假设购房者是上班族，既没有资金使用上的需求，也无专业的理财渠道，那么有能力的话还是选择全款买房比较好，或者提高首付比例，这样可以减少利息支出，实现最佳优化。

结语：“房贷利润”在银行总利润中占比较大

虽然我们无法统计房贷利润在银行总利润中的占比，但是2019年四大行75%以上的个人贷款都投向了个人房贷领域，且不良贷款率仅有2.25%。试想一下，如果不是因为房贷利润高、违约率低，银行怎么可能把资金重点投放到房贷领域？

而且证券分析师李怀军博士也曾坦言：“个人房贷减少对银行利息收入有影响”。

所以，银行是欢迎大家“贷款买房”的，毕竟利润高、违约率低，那么反推一下，“贷款买房”对购房者意味着什么就很明显了。

对此，大家怎么看？欢迎留言交流。

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根本就不用考虑，必须要贷款三十年。

原因如下：打个比方，价格100万的房子，如果首付一次性付款，正常情况下拿出这一百万现款还是有一定压力的。就算你能随便拿出来，至少你手里就少了100万的流动资金。

但是如果你是首付百分之二十，那你就是贷款80万，80万你贷款30年，按照主流银行商贷利率4.9%计算的话，选择银行等额本息方式办理贷款，月还款金额是4245.81元，相信一般的家庭还款是不成在任何问题的。一年还款总额50952元，如果你手里有了80万的流动资金，如果是生意人会投资理财，这八十万保证每年百分之十的收益，一年的收益就是8万，也就是说你如果能做到百分之十的收益，你这一年不但还清了贷款，还一年净收入29000元。29000乘以30年，就是87万，这87万加上80万本金就是167万元，也就是说你三十年贷款还清了，还净赚167万元。这个还不是算复利，如果算复利，会超过千万。就算你不会理财，你把80万直接放银行存个定期，一年收益也差不多够你还款的了。这还不包括房产増值的收益。

就是说你用八十万做理财保证百分之十的收益，基本上这八十万三十年可以为你赚回一套房的钱！

随着社会发展，我们的收入只会越来越高。这一点大家可以想一想当年房价在两千元时，一套房也就二十万元，按16万贷款三十年，咱们按连本带利还40万计算，一年还款也就一万多元，一个月也就千元左右，现在来看，一个月还一千元任何一个人都不会有压力吧？丝毫不会影响你的生活质量。

所以，还贷三十年比一次性付款有利太多了，有这样的机会，建议尽量银行贷款。

2年之间，按揭方式和一次性付清方式，整整相差了2套房子，也相差了360万元。这其中的套路有多深？大家仔细品一品。

当然，这其中的差别来自房地产公司和银行。房地产公司开发楼盘，在拿到预售证之后开盘售楼，邀请银行的财务顾问来到售楼部，为购房者办理房贷事宜。

但也有一些财力雄厚的购房者，可以一次性的付清全款买到房子，这样就不会从银行贷款；而大多数的购房者，无力全款支付房款，只能从银行贷款，然后以按揭的形式每月还款给银行。

01、还贷三十年的人

从银行贷款就牵涉到贷款利息，按照目前5.48%的浮动利率，贷款30年，基本上要还和本金相同的利息。

也就是说，你从银行贷款70万，还款30年，差不多要还50-70万的银行利息。之所以有20万的差距，就是存在着等额本息和等额本金两种贷款方式。

以我2018年贷款买房为例：总房款75万，首付了23万元，从银行贷款53万，按揭30年，银行要收取近53万元的利息。

而我的现实情况是，拿不出全款的75万元的全款，只能选择从银行贷款，这也是大多数购房者的命运。

但是从银行贷款也是有两种还款方式：等额本息和等额本金。

这两种方式可以简单理解为：等额本息是把53万贷款平均分成360期，每个月固定偿还相等的本金和利息；等额本金是每个月偿还53万/360期的本金，和（53万—53万/360期）的本金所产生的利息，两者合计为每月的还款额，随着本金的减少利息也相应减少。

也就是说：等额本息是还每个月还的都一样，等额本金是随着还款时间而越还越少（但是刚开始的还款时会还的比较多）

两种不同的还款方式是和个人的月收入紧紧挂钩的，因为不能每个月还了银行贷款自己就不生活了。所以很多人会选择等额本息的方式，因为每个月还的款都是一样的，这样购房者的压力较小。

而等额本金的方式，刚刚开始还款时每个月动辄7000+的房贷，让很多月收入不到10000元的购房者吃不消。

所以，从银行贷款，是很多购房者没有办法的办法。而选择哪种还款方式，则和个人收入息息相关。但是我们不要被银行动辄与本金相同甚至超过的利息吓着了，更不能因为要给银行还款而放弃买房。

在城市里拥有一套属于自己的房子，不仅是为自己考虑，更是和自己的婚姻、家庭、生子、养老、教育密切相关的事情。

现在很多人相亲找对象，首先会问男方一句话：在城市有没有自己的房子？这已经成为当今找对象时必备的物质条件之一。

而以当今中国二线、三线、四线城市的房价为参照，要在这些城市购买一套100平的房产，至少需要100万元以上。即便按照银行30%的首付比例，也要准备30万元的首付款。

说实话，要一下子拿出这么多现金，对于任何一个中国家庭而言，都不是一件容易的事情。如果购房者月薪超过10000元的话，拿出首付可能还比较容易，而要是月薪在10000元以下，凑齐几十万首付也相当困难。

首付尚且如此艰难，那剩下的房款只能走银行贷款了，毕竟能够全款购房的人寥寥无几。而银行的贷款形式，正好解决了70%的房款，让购房者先拥有房子。

所以，要在城市里买到房子，每一个人都背负了一身的债务，要不是欠亲朋好友的钱，要不是背负银行的贷款。

02、一次性付清房款

在购房时，也有很少一部分人，因为经济雄厚的经济实力，可以一次性付清房款，这类人在今天的中国已经属于妥妥的有钱人了。

毕竟中国城市的一套房子，总房价都在80-100万左右。但一次性付清房款，却是特别不理性的做法，为什么呢？

我们都知道，在2015-2020年这段时间，中国城市的房地产经历了惊人的上涨。以文西哥所在的西安为例，2016年8000元还可以买到二环边上的房子，2019年时，三环边上的房子都卖到了15000元/平。

房价的涨幅是翻倍形式的。

如果在2016年，购房者手中拥有100万，本来可以一次性结清一套价值100万房款的人，他没有付全款，而是把100万的作为首付款，按揭了3套房子。

到了2018年，我们按照80%的涨幅计算，那么这3套房子将总价值将达到540万元。而如果是全款付清房款，虽然那两年没有房贷，但到2018年全款支付的房子也就价值180万元。

2年之间，按揭方式和一次性付清方式，整整相差了2套房子，也相差了360万元。

到这里，可能很多人会说，3套房子每个月的房贷都会有很多钱。但是文西哥愿意相信，能一次性拿出100万的人，他每个月的收入应该是不低的。

而且即便是因为有房贷要还，大可以把房子装修好之后出租，让租金来承担一部分房贷。

可能还会有人说，很多城市限购。但实际情况是，在2016年的房价尚未上涨之前，很多城市是不限购的。同时因为房地产经历几年的疲软，很多楼盘连首付都是可以向银行贷款的。

当然，这种把一套房的全款变成三套房的首付款的投资形式，是需要极大的勇气的。同时，这也要求购房者能够准确把握城市发展动态、房地产市场上涨因素、优质楼盘鉴别能力等，不是普通人所能够操作的。

所以，如果一个人没有投资的能力，没有对城市发展的远见，也没有对国家房地产的综合分析能力，还是安安心心的选择一次性付清房款为好。

超出自己认知能力范围的任何投资决策，都会以“亏钱”而收尾，这是多少不专业的投资人的血泪教训。

03、总结一下

如果房产对你来说是刚需，而且又一时间拿不出房子的总价，那么从银行贷款（10年、20年、30年）是唯一的选择，因为这是完成购房后确保婚姻、生子、教育的基础。

如果你可以一次性能出总房款的钱，自己又具备房产投资的能力，那么可以不用付清房款，将总房款分拆出来进行投资；如果自己不具备房产投资的能力，那么还是老老实实付全款，避免亏损。

以上就是文西哥的观点，大家可以根据自己的实际情况，自己做决策。