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90平的二手房成交价是120万，银行评估价为90万，是银行认为有30%的泡沫吗？我想你是误解了银行的意思。要解释这个问题，我么必须先了解清楚一套二手房在交易过程中存在的几个价格。

一般情况下，一套二手房交易过程中存在4个价格：

第一个是实际成交价，这个价格是真实价格，只有买卖双方和中介知道。

第二个是国土局备案价，这个价格是为了计税而设定的，但买卖双方为了少交点税，会故意保底这个价格。但房管局也不是那么好忽悠的，房管局计税的时候，肯定不会以买卖双方上报的价格为准，而是有一套自己的估计，也就是下面要说的第三个价格。

第三个是房管局计税价，这个价格一般会将比这套房子在市场上的价格略低一下。有人可能会问，为什么不是更高，以为说高了你不服。

第四个就是银行评估价，为什么银行也要来个评估价呢？因为你买房需要向银行贷款，银行贷款给你也需要有个判断，而不是听你随便报价。一般来说，二套房首付比例30%，需要向银行贷款70%，我们当然是希望银行评估价越高越好，评估价越高贷款就越多，杠杆就越大。但银行的评估价一般只会比是市场略高一些。

深圳上个月发布的“三价合一”，就是将后面备案价、房管局评估价、银行评估价三个价格归一，防止高评高贷，降低杠杆，减小银行金融风险。

（作者：子非鱼，41）

评估是评估价，实际价格是实际价格。所以，你不能用实际的成交价来衡量银行方面的评估价格，因为银行方面给予贷款你，那么也是需要承担一定的风险的。这中间就可能就会存在折损。不要认为每年付利息给银行，银行也是存在坏账率。可以说这部分差价就是为市场风险以及坏账率所承担的，因为银行方面也是需要考虑风险的存在。

不能说二手房成交价为120万，银行评估为90万，其中的30%就是泡沫。可以说是正常的评估范围内以及认可值。要是以房子作为抵押物，那么银行首要考虑的就是风险。万一出现了坏账，以后没有办法还清贷款怎么办？单纯的靠已回收的利息？那银行还是亏帐。怎么办？在你断息以后的时间里进行计算，并且包含了其中的法律、人工、车辆等等费用在内，这样计算下来的是存在折损的。那么这个价格就会叠加在你的抵押物之中。

不是说房子存在泡沫，而是银行方面评估的时候进行的风控。当然，要是纯粹的评估，是要出售房产，那么可能这90万是将首付款减去的，贷款90万。这就需要了解详细的内容了。但是，要是从银行处抵押贷款，不仅仅是房产，其他固定资产、不固定资产、证券资产等都会有着一定比例的下浮，这就是风险的控制，怕存在还不起钱时做的相应手段的处理。

作者不易，多多点赞，十分感谢！

评估价与二手房的实际成交价不一致，这既是银行规避风险的手段，也是行业惯例，主要有三点考虑。

1.评估价与成交价肯定不一致

成交价只是个别房屋的交易价格，而评估价是市场总体价格水平，因此二者不会一致，成交价围绕市场价格上下波动，成交价格只是评估价格的参考。

2.评估价低有利于银行规避风险

如果房价涨幅过快，为了防范风险，银行会压低二手房的评估价格，评估价格越低，客户贷款的额度也就越少，实际支付的首付款就越多，银行越安全。

题主的情况中，按照“贷款额上限等于二手房评估价70%”的比例计算，你实际能够获得的二手房贷款额度最高为63万，相当于房屋成交价的52%，因此你的首付款比例将增加。

此外，银行为了防范故意做高成交价格，零首付的恶性骗贷，也要使得评估价格低于成交价。

3.评估价低才能覆盖银行费用支出

假设房子抵押给银行，按照评估价从银行抵押贷款，如果到期不还贷款，把房子甩给银行，银行需要拍卖房子，才能变现，各种环节都需要费用支出。因此，银行评估价肯定要比市场成交价低，这样拍卖所得才能高于贷款损失，才能弥补各项费用支出。

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这是银行对风险的规避，不能简单地认为二手房成交价与银行评估价之间的落差，就是房价泡沫造出来的。

以前一位朋友也经历过这样一件事：市场价超过400万的房子，在经历了专业评估、银行审核之后，拿到的信贷额度是240万。这个信贷额度也是少于评估值很多的。银行通过房贷赚取利息的同时，当然考虑很多的还是未来风险。以房贷期10年以上来看，中间可能出现的变数机率从现在看不会太高，但如果房价出现大跌时，这个坏账比率就不好说了。

回到题中所问，就三个个人理解。

首先，二手房成交价并不是银行认定的房子价值。这点在以房子抵押的房贷与经营贷的办理都有这个情况，具体的房子价值银行会委托专业的评估机构评估，这样得出的评估价才是银行所接受的。二手房交易中的总价，买方、卖方及中介都有可能默契进行操作的可能，一方面跟实际成交价可能产生出入，另一方面这样默契式的高估对这三方的利益没有损害，所以如果有人想多贷款而报高价格，还是有可能进行操作的。

其次，银行在对房子专业评估之后，也会得出一个抵押率，这个抵押率一般不会超过80%。在这一个环节上，抵押率实际上也有对未来资产风险的规避，这是个行业规定，这也不能代表抵押率之外的房子价值就是泡沫的成分。所以，在房子的评估价值之后，我们会有一个银行认定的贷款额度，这个才是购房者房贷所需要的。

第三，银行评估价比市场价低是事实存在，这种价值压低体现了银行对风险的防控，以及对可能产生费用的预留。在房地产20年高速发展里，热点城市的房价基本在高位，甚至一些非热点的二线城市，以及一些三四线城市，房价存有偏高的事实。在这样的情况，如果银行不压低评估价，那么未来随着房价回落，风险就会进一步膨胀。除此之外，如果房价大跌导致一些人不想还贷，或是贷款者因资金困难而中断还贷，最后也要走到拍卖的流程里，这里面也会产生一些管理费用。

你好，很高兴回答你的问题，90平的二手房成交价是120万，银行评估价为90万，是银行认为有30%的泡沫吗？不是这样的，交易价并不是房屋价，交易价格和评估价格有差额是正常的，现在就来说说。

一、交易价格

房屋买卖价格，一房一价，各不相同。同地段的住房楼层不同价格不同，同地段、同面积、同楼层的二手房交易，房屋相同，价格也不相同，房屋交易中的价格，不完全取决于市场平均价，和买卖双方有关，买卖双方认同价格，促成交易。

二手房成交价含交易税、中介费、维修费等费用，这些费用，在房屋买卖中，一般都有购房人承担，购房成交价含这些费用在内，成交价并不是房屋本身价格。房屋买卖的实际价格，是在房屋登记部门的备案价格，成交价和房屋本身价格有差距。

二、银行评估

银行二手房贷款，规定都是一样的，首付30%，贷款70%，是上线。贷款额度是按房屋本身价格的70%，不是房屋成交价格的70%，房屋本身价格，是不含房屋交易中产生的费用的。银行二手房贷款，房屋价格的确定，是以银行准入的有资质的评估机构出具的评估报告为依据，来确定房屋交易价格的，二手房贷款按评估价格确定贷款额度。

二手房交易成交价120万，很明显不是房屋本身价格，是房屋交易总价，含有中间费用，中间费用银行是不会贷款的。银行评估的房屋价值90万元，就是你成交房屋的真正市场价值。

总之，90平的二手房成交价是120万，银行评估价为90万，并不是银行认为的泡沫，是房屋交易产生的费用问题，还有购买时房屋价格是否高了的问题，房屋交易总价，并不代表房屋本身价格，银行评估价就是房屋本身价格，和市场房屋价格差距不大。所以，交易成交价和银行评估价有差异是正常现象。

以上就是我的回答，希望能帮助到你。

90平的二手房实际成交价是120万，但银行评估价只到90万！是银行认为其中30万是泡沫吗？显然不是的。分享下对这个问题的看法，供参考。

一、二手房实际成交价120万，但银行评估价只有90万，是怎么回事？

01、先对交易情况进行分析

90㎡的二手房，真实成交价格是120万，单价就是13333元/㎡。按照按揭贷款的原则，首付3成，贷款7成；也就是首付款36万，贷款84万。

但银行评估价只到90万，单价就是10000元/㎡。按照这个审批贷款的原则，贷款就变成了63万，首付就变成了57万（27+30）！

也就是说，从银行的审贷原则和评估价看，首付起点高了，贷款金额少了。

02、为什么银行的评估价会只到90万？

大致是三个原因：

①银行数据库滞后

以工商银行为例，工行自己有一套房屋估价系统，二手房成交之后，需要向工行申请按揭贷款，它自身就会把房号输入系统，得出房屋的评估价格。然后，根据系统估价发放贷款。

也就是说，90㎡的二手房录入系统之后，给出的评估价是90万，即便双方的实际成交价是120万，工行仍然只能按照90万的总价发放7成的贷款额度，不会依据双方的实际成交价发放贷款。

为什么系统估价只有90万呢？

其中一个原因可能是系统数据滞后，比如，更新数据库是一个庞大而繁杂的工作，房地产发展很快，房价涨幅很大，而且各个小区、片区涨幅还不一样，这对数据库更新挑战不小！

以前银行是让评估公司去评，评估公司接了单子以后，直接派人去调查即可，简单省事，效果立竿见影。但银行贷款规定就要求用数据库，而个人不能特事特办，就会拖累贷款额度发放。

②评估审慎原则

评估公司根据房屋估价规范和评估目的，会针对银行类贷款采取审慎估价原则。

也就是说，根据市场比较法或成本收益法估价后，90㎡的二手房得出的房屋价值大概就是90万。这个价格得出的评估依据，可能是两个原因：

一是市场上的同户型成交案例就在90万左右，比较后得出的估价对象的价值也应该在这个价值区间；

二是市场上同户型成交案例虽高于90万，但样本案例的装修、楼层、朝向、区位、附属价值等影响价格的各项系数均显著优于估价对象，导致估价对象价值被修正下去了。

上述两个原因，叠加针对银行类贷款的估价审慎原则要求，自然评估公司给出的评估价就会显著低于双方的实际成交价。

③交易的个案不具有普适性

比如，个人的特殊偏好，喜欢带围院的，见到带围院的房子，就会愿意出高于市场价的价格购买，但这个出价不具有普适性，不喜欢这类围院的就不会出高于市场价的价格去买。

再比如，买房的不了解市场行情，90㎡的房子市场价就在90万，但你却花了120万去买，那自然银行就不会认多出30万。

综上分析，双方的实际成交价是120万，最后银行给出的评估价只有90万，就是这个道理。

二、成交价120万，银行评估只有90万，会带来哪些交易问题？

这种情况其实挺常见的，经常交易的人都会对这种情况深恶痛绝，但又无可奈何。

01、二手房交易告吹，白忙一场！

有些中介疏忽大意，做的单子常犯这种错误，用本地话说就是“崴得很！”

买家手上只有40万左右，按照120万成交，付36万首付是够的，双方因此签了合同，办了过户，结果去银行办贷款的时候，发现银行只能评估到90万，买家的首付需要追加到57万！立马就傻眼了，筹不到更多的钱首付，买不成房子了，交易不得不告吹，你说这种中介崴不崴？

02、引发交易纠纷

双方的交易过户已经完成，意味着双方已经交了不少的税费，这个税费也不会因为贷款不能办了就退出来！花了就是花了！但这个损失谁来承担？

对卖方不利的是，产权已经过到对方去了，当然，速度快的可以申请撤件。但剩下的钱还没有收到，是不是风险就很大？

如果买方稍微不诚信，产权办完了就这样拖着，也不配合撤件，那这个房屋买卖交易是不是就很容易起纠纷？

03、买家负担增大

原本做的购房预算是40万左右，买完房还可以剩点钱作为流动资金；现在首付提高到57万，意味着手上的钱全部花完了，有的还要另外筹钱，未来是不是负担就很重？

04、其他问题

比如，双方实际成交是120万，居间合同是按120万成交价签署的，但银行只认90万，可能会带来付款金额上的交易隐患。

当然，出现这种情况谁都不想，但真的出现了，还是应该冷静、沟通、协商面对。

三、如何预防类似问题出现？

对有经验的中介或交易方来说，往往都不会发生这种情况。但对二手房不熟悉的交易方，也很可能会出现类似情况。

01、下定金前落实贷款金额

在下定金之前，买家或中介可以拿着房产证资料去银行，让承办信贷员帮忙落实下评估价，看看跟双方谈妥的交易价之间有没有价差空间？如果有，大概是多大的空间？买家的资金预算够不够？

这些都落实好之后，才能交定金，签署买卖合同和办理产权过户。不然，就容易出现上面说的那些问题。

02、向银行说明情况

交易前没有落实，但产权过户已经完成，无法撤件，只能向前走，怎么办？

这时可以跟银行沟通，说明情况，争取评估价提高到120万！

为什么可以提高评估价呢？

因为两个原因：

一是个案的特殊性。比如，同样是90㎡的房子，小区中间那栋90㎡纯住宅的价格显然比外围商住90㎡同户型的价格要高；高档装修的要比出租房装修的价格要高，等等。

二是评估价格浮动原则。一般来说，评估公司首次给出的评估价是审慎价格，以这个价格为基准，具备修正条件的估价对象，可以上下浮动20%，这是估价规范允许的。

03、换家银行试试

有时候，每家银行对同一个贷款标的的价值认定是有差异的。

比如，工行查询估价系统，认为只值90万，但建行根据评估公司咨询，可能认为能值108万；最后，村镇银行可能又会认为能值120万。

因此，90㎡二手房真实成交价120万，银行评估只给到90万，可能是银行系统数据更新不及时造成的，也可能是评估审慎原则造成的，还可能是交易个案特殊性造成的，并不代表银行就认为这30万是泡沫！

银行不一定认为是泡沫，也可能认为是水分，或者你在做零首付。

我是昇（升）财经，12年银行工作，1.5年个贷工作，和你分享这个问题。

银行评估价并不一定等于成交价

当你申请房贷时，银行会对标的物（抵押物）有一个评估价，再给一个抵押率（一般不超过80%，也就是所谓的2成首付），但这个评估价理论上跟成交价没什么关系。

银行评定评估价通常有两种方式，内评和外评。内评就是本行的内评师（通过银行组织的内评师考试）根据掌握的市场情况，结合该区域楼盘成交价（比如二手房中介APP查询），制定评估价。而外评则是通过委托房地产评估机构，由有房屋评估资质的评估师进行评估。最后结合内评和外评，决定该房屋平均价格。

也就是说，评估价和成交价来源不同，不一定相同，可能差的挺远。

银行有可能是在防止“零首付”

所谓零首付，就是通过提高成交价，向银行多贷款，从而把首付钱趋近于0的违规行为。

比如，某套二手房市场公允价为100万，按正常操作，应该是首付20万，贷款80万，但买房双方和中介欺骗银行，将成交价定为125万，这样首付理论上是25万，贷款100万，但卖方实际收到的是125万房款，那么事先约定将多于原成交价的25万元返还给买方，这样买方付了25万首付，收回了25万，相当于没有拿首付，也就是零首付。

这种行为是银行严厉打击的，所以银行会根据内外评估价和成交价进行比对，如果相差太远，会按照评估价核定房屋价格，再予以贷款，而不是你说成交价是多少就按照这个给你8成贷款。

你这个例子中，评估价和成交价相差也比较大，我不敢妄自断言就是造假，但我怀疑银行是把这个案例当做是零首付，不认可你的成交价。

综上所述，银行有可能把这笔交易视为零首付套取银行贷款，如果你觉得是冤枉你了，不认可银行的评估价，可以换家银行试试。

大家好，我是银行人，不立而立。

市场交易价和评估价是会有差别的，评估价不是一定比交易价低的。我做了八年的客户经理有些经验，这里总结一下，你看看就明白了。

二手房交易中，银行审批参照的最终确定价值是以评估价和交易价孰低原则，不是单纯看评估价。

有的不了解二手房贷款，对这方面不是很了解。交易价与评估价孰低，一直是二手房贷款中参照的准则，因为在不同的城市交易价和评估价，不一定谁低谁高。有可能评估价比交易价低，有可能评估价比交易价要高。

举个例子：

在2014年到2015年，我们当地的二手房交易，新区的房子评估价一般在6500到7000左右，但是实际交易价格只有6200元。

而反过来，在2017年到2018年年初，房子评估价一般维持在7000到9000多左右，但实际交易价格已经在10000元到12000元。

评估价一般是由外部机构，评估公司作出的，估价方式有好多种，与实际的交易价是有差额的，不一定谁高谁低。

评估价低于市场交易价的情况，一般出现在当地房产价格普遍大涨，正在上行期时。

影响评估价的因素有很多，评估公司的计价标准是一方面，银行授信方面的要求也是一个考虑因素。一般在房价大涨，上星期时，银行会考虑让评估公司适当压低价格，主要是出于整体风控的考虑。

另外，评估公司每年在银行是需要准入的，银行会对评估公司总体业务的评估价格倾向方面有考核，如果评估价普遍较高，会适当退出，所以评估古时出于这方面考虑，评估价一般不会做得很虚高。

至于你所说的泡沫银行在设计产品之初都已经考虑到了，每一套房子都有最高抵押率 ，一般银行要求住宅抵押率最高不得超过70%，个别银行可能会有放宽。

我朋友几年前买了一套房子，跟房东拉锯了一个礼拜，谈下来全款90万，因为证未满5年税率比较高，然后就做低价格，最后银行评估50万：），最后光营业税、契税就将近三万多，算是省了不少钱。

所以评估价与成交价不同还是有原因。一方面，银行将90万的房产评估为50万，它就有40万的安全垫，就算房价下跌，最后屋主断供银行收回房产，也损失较少甚至还有得赚，毕竟当时是按50万评估，抛去首付银行贷给你的钱还要少于50万，这样的另一个好处是，银行的杠杆也比较轻。

另一方面，买方也有做低合同价的动力，为了省税，跟银行是一拍即合。当然，这是说全款的情况，如果是需要贷款而且额度尽量大的情况也是有的，但是银行就不那么配合了，因为抵押的标的物通常要比市场价低，这是为了抵消回收处置的费用，当然也是为了让抵押人不会轻易产生套现走人的心理。

不是泡沫，而是银行为了控制风险的一种行为。

银行的估价

现实生活中，很多银行在内部都设有评估岗及抵押岗，部分银行还会每年对各个区域设定一个限高价以控制风险。银行在审批二手房按揭贷款时，最终的依据是以成交价、市场评估价以及内部估价三者的孰低为原则的，正常情况下，都是银行自身的内部估价为三者最低。

银行评估岗的人员在对房产评估时一般会参照各个二手房交易官网的挂牌价格、中介挂牌价格以及你提供的外部评估价格，再结合楼层，位置，折旧等因素给出一个内部评估价格。按照我行的标准，正常情况下，内部评估价每平方米的价格会低于市场价格的2000元左右，这主要的原因有三点：一是挂牌价一般会有偏高，最终的实际成交价，基本没有一个是挂牌价，少则差几万，多则十几万都有；二是你提供的评估价是可以做手脚的，评估价虚高的情况现实中经常发生；三是银行为了减少风险，即使是真的价值120万元，评估只有90万元，按照贷款70%，只可以贷63万元，剩余的你需要自筹，这样银行的实际抵押率仅为：63/120=52.5%，与70%的抵押率对比来看，银行的风险大大的降低。

杜绝“虚假首付”

90平的如果说银行评估价为90万，正常实际的交易价格很少会破110万元的，所以你这个120万元，极其有可能是要多套用银行的贷款，实现所谓的虚假首付。

举个例子：假设你套二手房实际的成交价格为100万，按正常操作，首付30%即30万元，那么在银行最高可以贷款70万，但如果你和卖方以及中介欺骗银行，将成交价虚假的定为120万，这样理论上而言首付款30%变为36万，你实际在银行可以贷款84万元，比原先的70万元，整整多贷了14万元，你实际支付的首付款仅为100-84=16万元，这时候你这个房子实际的抵押率达到：84/100=84%，已经严重超过银行的70%的抵押上限。

总结

90平的二手房成交价是120万，银行评估价为90万，这并不是银行认为有30%的泡沫，而是银行控制风险的一种手段，现实中无论是普通的住宅、商业还是工业房地产，银行的内部估价往往都低于外部的评估价格及市场价格，这一切都是为了尽可能降低自身的经营风险，属于正常的市场情况。