2019年12月28日，中国人民银行发布了今年第30号公告。主要的内容是针对房贷利率的新规定，这规定直接导致LPR成为最近的热词。

我们来节选几个和房贷一族息息相关的条款：

一、自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

二、自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

很多网友反映，公告的每个字都认识，但放到一起就不明白了，那翻译一下

1.以后购房贷款利率变了，以LPR为基准，是浮动的

2.之前已经生效的商业房贷也要转换成新的利率方式

3.新的利率方式有两种，第一、和银行商量一个一口价，以后不变了。第二种是用LPR模式

所以现在很多的贷款客户都很焦虑，首先是不理解央行的意图和其中利弊，其次是不知道该怎么选，哪种对自己好。

针对这样的疑问，有很多专业人士也给出了建议，大部分的回答是，LPR，选他、选他。

但实际上利用商业贷款购房的人情况是千差万别的，选LPR浮动利率并不是适合每一个人。而且更重要的是在购房者选择之前，要让他们弄明白是怎么回事儿，毕竟对一个人和一个家庭来讲，还房子贷款是会持续影响几十年的大事，我们也看到了条款，绕来绕去都离不开LPR三个字母，如果不把他搞明白，就不可能解开这次调息的神秘面纱。

什么是LPR？

在说LPR之前，先聊聊房贷利率，这个大家都比较熟。

比如很多人做的房贷一般都是大于5年的，基准率为4.9%，这个是国家公布的，但这不是买房人最终拿到的利率。银行在这个点上上浮或者是下浮。但是这个利率只能相当于一个官方指导价，就像你在超市买一瓶绿茶，瓶身上印着官方指导价3元。但是卖给你的时候并不一定是3元，可能是2块8，也可能是3块5。

就目前的市场行情来看，大家买房都是在官方指导价的基础上上涨了的。但是房子不好卖的时候，比如2005年，很多人买房去做贷款，银行就打折了，到现在利率4.9%打八折，购房人的实际利率就是3.92%。

我们可以看到，在这种贷款里，核心的词汇是国家基准利率4.9%，具体到每个人的贷款围绕着它上下波动，当然了4.9%不是一直不变的，不过无论怎么变都改变不了一个性质，国家规定的，也就相当于厂家的官方指导价3元还一直存在。

好，我们说第二种贷款利率形成方式LPR。

在房贷市场上有这么几个主体，购房者、商业银行和中央银行。参照上文中绿茶，对应的是消费者、批发商和厂商。

LPR实行后，3元的指导价没了，那怎么确定卖多少钱一瓶给消费者呢？

厂商就召集18个批发商来开会了，我这有一批绿茶，每瓶2元钱给你们（此处2元即为MLF），但是卖给消费者的时候价格不能乱，要不容易产生恶性竞争影响市场秩序，咱们讨论谈论多少钱合适，假设有一个你最优质的消费者过来买绿茶，你愿意多少钱一瓶卖给他呢？

这18个批发商情况是不一样的，A积压了很多货也卖不出去，当然出价就很低每瓶2.2就愿意卖。而B生意好手里又没货了，卖每瓶3元，其他批发商的情况在A和B之间，最厂商去掉了A的最低价和B的最高价，加权平均产生了每瓶2.5元这样一个价格。这个2.5元就是贷款市场的LPR，18个经销商分别是工农中建交，中信、浦发、兴业、招商、民生、西安银行、台州银行、上海农商行、广东顺德农商行、渣打、花旗、微众和网商银行。

这18家银行基于央行的MLF利率，根据自己的实际经营情况每个月20号之前提交报价给全国银行间同业拆借中心，后者加权之后形成LPR报价。当然了实际上LPR的报价要比这个复杂，不过模式基本类似。

了解清楚了LPR的由来，再次解读一下本次央行的文件

需要调整的对象：2020年1月1日前签订的所有房屋贷款，公积金贷款和还款周期只有一次的不在列，也就是说只要不是按照LPR利率签的协议，近期都可能收到银行的通知

时间安排：2020年3月1日起正式实施，到8月31日全部完成切换

转换方案：1、固定利率

2、LPR+加点

转换后的利率：转换为固定利率的应等于原合同最近还款利率，转换为LPR+加点的，到下一个重定价日前利率等于原利率，此后也就是2021年1月1日之后基于新LPR+加点浮动。

固定利率和LPR+加点模式的几个干货知识

1.固定利率怎么来？

根据央行的文件，如果要转换为固定利率，转换后的利率是需要个人和商业银行协商的，其中商业性个人住房贷款转换后的利率水平应等于原合同的最近执行利率水平。

什么意思呢？

假设A之前的贷款是基准利率上浮10%也就是4.9%*（1+10%）=5.39%，B之前的贷款是基准利率下浮20%也就是4.9%*（1-20%）=3.92%，那转换为固定利率之后，A每年的贷款利率都是5.39%，B每年的利率都是3.92%，

无论基准利率4.9%以后消失或者变化，贷款人的利率都不变，而转换之前实际上贷款人每年的利率都是要根据基准利率变化的，虽然4.9%的基准利率从2015年之后就没变过。

不过这次央行的指导文件都是统领性说法，具体实施中商业银行面临的情况要更为复杂，在转化为固定利率这块用了“协商”“应”等词汇，这在实际中都是不具备操作性的，首先每家银行都会有成千上万个房贷用户，其次应这个说法也没有强制性。我觉得商业银行偏向于引导客户走LPR+加点的模式，这既符合监管层的要求，也减少银行的工作量。

2.LPR+加点是怎么回事？

这是房贷客户可选择的第二条路，上文我们弄明白了LPR，再讲一讲加点是怎么回事。

还以上文A上浮10%为5.39%，B下浮20%为3.92%举例，2019年12月份的新LPR为4.8%，略低于4.9%的贷款基准利率。

A在转换为新贷款利率后要想保持5.39%的利率不变，中间就有个点数5.39%-4.8%=0.59%，这个0.59%就是客户A的加点，以后A的房贷利率就是LPR+0.59%。

同样的道理B的加点为3.92%-4.8%=-0.88%，加点是可以为负数的，这个没问题，以后B的房贷利率就是LPR-0.88%。

总结一下，在LPR+加点的模式里，加点就是一个确定值，根据之前的贷款合同计算出来的，也就是说之前的贷款享受的便宜可以接着享受，之前签的贷款利率比较高，这个罪还得接着受。

这和之前的贷款比起来其实没太大的区别，无非是之前的贷款客户拿的是打折券，在4.9%的基准利率上打折，而现在客户拿的是代金券，在LPR上进行加减算法，换了个锚而已。

3.LPR的意义

分析到现在可能很多人会有疑问了，如果国家想降息直接调低基准利率不好吗？为什么折腾一圈中央银行先搞出MLF，再“逼着”商业银行去报价形成LPR呢？

总结一下有以下原因。

第一、央行不愿意或者不能降息。央行不愿意降息是因为降息影响太大，牵扯面不仅是国内而且涉及到国际资本出口汇率等方方面面，这也是央行频繁用MLF、SLF以及降准等工具，就是不轻易降息的原因。其次降息解决不了市场面临融资难问题，参考15年降息的后果，大家都拿钱去买房了，这一波房价上涨的行情大家应该还有印象，但是中小企业贷款的成本更高了，降息发出去的钱都变成了房子的债务。

第二、推进利率市场化。利率市场化是我国金融金融改革的重要工作，简单来说就是把金钱的成本让市场来决定，就像普通的绿茶红茶一样，由卖方和买方决定而不是国家规定。这次LPR的改革就是市场利率和基准利率的并轨。因为18家银行的报价就是市场的反映。

第三、改善中小企业融资难同时控制房价。房住不炒被写入政府工作计划，改善中小企业融资难问题也是要解决的问题，但是这看起来是一个矛盾的事情，利息高可以控房价，但融资难，利息降低原则上中小企业成本就低了但钱会往房地产流。那怎么办呢？

第一个就是压缩银行存贷利润，根据资料显示2019年12月7天期逆回购利率为2.73%，相较于2017年的3.7%已经降低了好多，但是相对应的银行平均贷款利率却不降反升。这说明在资金市场并没有那么紧张的情况下，银行业挤占了太多的利润，要通过缩减存贷利差降低贷款利率。

第二个是缩小企业贷款和房贷的息差。2019年房屋类贷款平均成本为5.53%,而企业类贷款却高达5.94%，要想解决融资难的问题就要压降企业类贷款利率。

根据最新的LPR报价机制，央行采取了竞争加处罚的机制来保障制度的执行，首先18家报价银行就涵盖了各个层次的银行，提高了竞争性，甚至包括了民营银行和外资银行，而不是传统的国有银行和大型股份制银行。其次为了敦促报价行积极真实的报价，央行还纳入MPA考核，很早之前各家银行就在做转型并自查LPR定价执行情况。

房贷一族如何做出艰难的决定？

现在回到问题的核心，在面临选择贷款利率时该怎么选择。第一、选择固定利率，以后LPR涨跌和你无关。第二、LPR+加点。利率跟着LPR走。就有点买涨买跌的感觉了，归根结底是要判断以后LPR是涨还是跌的问题，有以下几个分析可以作为参考。

1.LPR涨跌史

如果想从历史上看LPR的走势，是乏善可陈的，2019年8月新LPR报价形成后1年期降息3次，从4.31%降成了4.15%，降了16BP。5年期降息1次，从4.85%降成了4.8%，降了5BP。

2.经济环境

利率的高低会影响企业贷款的成本，从而市场的活跃度，是调控市场经济的重要手段。反之市场经济的发展也会影响利率的调整。

通常情况下，在一个国家或地区经济周期上行发展活跃的时候，利率水平就比较高，比如90年代的大陆存款都有十几个点，这个周期内遍地是黄金，企业利润很高付得起贷款的利息。但是如果进入发展缓慢的周期，企业生意不好做利润比较薄，国家就需要降息来让企业正常经营下去。

而现在中国的经济增速明显下行，从这个角度看，LPR是要往下走的。但是随着经济的持续下行，债务违约肯定是越来越多，银行的坏账率会升高，一方面银行的成本上升，另一方面资金无法收回会造成资金短缺，又会抬高LPR报价水平。

这也就不难理解，为什么2019年央行频繁的使用各种工具向市场投放资金，原因就是为了缓解银行间流动性紧张，压制实际贷款利率提升。

3.经济周期和全球利率

我们都知道经济周期的上行或者下行不是三两天就过去的，中国改革开放后保持了40多年的高速发展，日本在90年代后30年都没翻过身，中国和日本在这个时期内利率水平一路下跌的，但是这种大的经济周期其实都是信息化革命的红利。

现在日本和欧洲发达国家利率已经接近于0，但是大量发展中国家的利率还比较高，在金砖四国中，中国的利率算是比较低的。1991年是9.72%，此后一路上涨到1995年的15.3%，2002年都是下降的5.76%，2007年7.83%，一路下降到2015年4.9%

而如果参照美国的利率市场，我们发现5-10年就会是一个利率波动周期。中国经过了这么多年的发展，也不可避免的会利率下行，不过利率不可能一直下行，到一定的发展阶段必然进入循环周期。利用低利率来刺激经济终归是一种揠苗助长，归根结底只是资金成本低了而已，生产力和技术并没有得到提升，万事讲究物极必反，现在全球发达国家对政府实行零利率刺激经济已经产生了厌恶情绪，借用川普的一句话“那些实行负利率的国家，总不至于希望从政府贷款还能额外得到好处”

一味的降息必然走进无路可走的境地，所以降息不可能一直进行下去，但是房贷动不动就是二三十年，低利率可不一定一直等着他。

4.房地产的政策和房贷利率的关联性

上文我们也说过，LPR是为了探索利率市场化，但绝不是为了降低房贷利率。如果房贷利率降低，其实就是减少了购房成本，也就等于扩大了房子带来的收益，这无疑会让跟多的人投入到炒房军团中，和国家的政策明显是不符合的。那有人会说，LPR是市场化利率，又要降低企业融资成本，房贷利率也会跟着降。我觉得这明显是低估了监管部门的手段，即便是市场这条大江里不缺水，那给房贷这条河上修个堤坝总可以吧。所以即便是LPR利率下行，房贷利率加点后的真实利率不见得就很低，如果选LPR加点模式，这会是个风险点。

总结下来，针对这次央行给贷款人的二选一难题，我觉得绝对不可草率的选LPR加点的模式。

要以两个维度具体分析：

第一、贷款利率。也就是贷款人在4.9%的基准利率上是上涨还是下浮了。

第二、贷款剩余年限。

在这两条里贷款剩余年限是主线，如果剩余年限小于10年，以LPR加点为宜。如果剩余年限大于20年且贷款利率低于4.9%的基准利率，毫不犹豫的选择固定利率。在上述两个范围之外的客户可以依据时间的长短和贷款人的心态来选择，一个规律是，贷款利率越低选固定利率越有利，剩余年限越长，选固定贷款也同样越有利。