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罗伊·福布斯·哈罗德《论动态经济学》，人口增长扩大了消费，增大雇用，使投资规模扩大。产生长期的快速增长直到人口红利消失

23-26岁的才是刚需，参考人口出生数据

1、2020年购房群体应该对应的是1997年出生的年轻人，当年出生率1445万，推出高等学校毕业人数1445×60%=867万人，其中80%留在城市867万人×80%=693万人，2人一套房，2020年需要346万套房子（2020年按1000万死亡算，2人一套房子，空出500万套房子，一部分在农村），实际需求负154套，而后一直减少，随后持续减少至1999年出生1100万人止。

2、1999年1100万这个是最低出生率，他们在2022年学校毕业进入社会，按60%高等学校毕业660万人，其中80%留在大城市，660万×0.8=528万人，2人一套，2022年大城市需要264万套住房，预计2022年死亡1200万人（参考1948年出生率）。可能是2个老人一套房（600万套空房，一部分在农村），实际需求负300万套房产，在中小城市会出现大量房产过剩，这种消息对楼市来说是地震.。

3、直到而2001年出生1700万人。出现出生高峰，在2023年是23岁。按60%的高校毕业，各城市贡献人口是1020万人，2023年需要501万套住房，（死亡1400万人，2人一套房子，空余700万套，大部分在农村和小城市），相对2022年的264万套住房需求，已经翻倍，房价一定会涨。

5、最后经济不景气期间，生育率会降低，但死亡率会升高。城市如果需要发展，在抢人上面还要再努力才行。换句话说，如果投资房产，就要投资抢人卖力的城市。

（举个例子：1990年出生人口2620万，2人一套房，2013年需要房1210万套，1990年死亡772万人，按2人一套房子，空出366万套房子，相减得出需增加844万套房子满足刚需）

1995年至2002年人口出生数据

高学历人愿留大城市，四线城市难留好企业，企业待遇低又难留年轻人

1、我在四川眉山事，四线城市，一个朋友自己开个小公司，但计划把大专毕业孩子送到乡镇去当公务员。我们这里创业都是微型企业，收入不稳，企业朋友说这几年利润很低，政策不确定，也不愿意投资发展。

2、2019年高学历毕业834万，占当年人口的59.5%。高学历专业要求留在大城市才更合适发展，四线城市由于年轻人减少，高技术，高收益企业不愿来，小企业不能生产设计复杂的产品，导致企业利润低，最后又导致难招工，年轻人不愿意留下。

2022年二手房多，自2020年下跌来，房产低位调整超过2007年和2012年

1、即使工作不稳定、房产交易不景气，房产投资者至少能坚持1年以上，加上可以通过朋友同事借一部分。炒房者资金坚持2年到3年还是没问题。

2、2022年的二手房对于2018年的购房高峰，2018年购房潮5年禁售期将过，会让一部分炒房客考虑提前套现部分持有房产。

新闻说：“过紧日子”

1、房价一直和收入密切相关，这次疫情期间，财政部已经说过，准备过紧日子。即使有点钱的，也会慎重考虑大宗的投资和消费，等半年后，到手的薪水和企业利润，就能知道今年的房价走势。

2、我周边的一些小企业已经开始降薪。2月份我拿的是基本工资，我老婆的boss直接喊穷，只有工资，房租，设备折旧支出，还不知道疫情持续多久（这次传染超非典，非典持续7个月）。

3、假设设定的2020年事业单位改革完成，将对4000万事业单位员工收入有影响，不到800万人收入增长，3200万人收入持平甚至下降，过紧日子的人最终反映到当地房价上。

4、疫情传染到世界，看看道琼斯指数、原油价格，就知道影响面有多大，投资者都在跑。在制造业全球化的时代，任何一个国家的危机都会反映到所在国家的物价上，希望能早日止跌。即使止跌后，恢复增长还需要一段时间。

道琼斯股票跌幅惊人

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