深圳二手房交易量暴跌8成

与楼市有关的任何风向，深圳基本都是反应最快的城市。自去年疫情以来，深圳楼市上涨后，经历了‘史上最严厉的调控’，并且，调控越来越紧，规则越来越细。

新房的地价到销售价，销售对象，甚至离婚后的购房资格。还有二手房的指导价，再到银行的贷款，即便是房企的贷款，也已经限额。个人更不用说，贷款少了，难了，而且还要督查首付来源。

房产中介倒闭，房价会下跌吗？

今年以来，由于针对银行的‘两条上限’发威，买房贷款越来越难，房贷利率越来越高。整个上半年，二手房的交易暴跌了8成。同时，房产中介有越2400人转行，至少有500家中介倒闭，而且剩下的也大多处于倒闭的边缘。

很多人在拍手称好，无非是觉得，房产中介倒闭，交易量下滑。接着来的，必然是房价也要暴跌，跌倒他们买得起的价格，甚至是更低，这样他们就可以买得起深圳的房子了。

那么，这样的情况真的会出现吗？老实说，我不敢确定会发生。当然，也不敢否定不会发生，毕竟，明天的事情谁说得清呢！有没有什么意外发生，谁又敢打包票呢？

不过，我们依然可以预测一下，但只能说是个人的观点而已。只是，可以确定，很多人不会喜欢我的观点。因为，没有迎合他们的喜好。

价格由供需决定

我们可以用电商来打比方，电商是2000年之后逐步发展起来的，大约在2003年之后迎来了高速发展，直到2010年。之后，电商的发展也开始遭遇瓶颈期，接着提出的则是新零售，这个则稍后再谈。

有一定生意经历的人都知道，电商兴起之后，大多数的线下实体商铺开始萧条。很多人都把生意不好归罪到电商，是电商让他们的店铺倒闭什么的，还有不少人则是认为生意不好做了。

事实是怎么样呢？线下实体店与线上电商，本质上并没有区别，只是成交的方式，还有消费的渠道不一样了。需求和消费本身依然存在，只是换了种消费渠道而已。

同样，房产中介倒闭，二手房成交量暴跌，不代表需求就不存在了，房价自然也就不会因为这个情况而下降。我们知道，中介倒闭转行和二手房成交量暴跌，是因为指导价格导致银行贷款额度减少，首付比例提高，需求被压制而已。

首付比例提高之后，再加上‘两条上限’的压制，银行流入楼市的资金受限。没有了资金的支持，二手房的交易自然是直线下滑。毕竟，随便都是几百上千万的房产，能全款付清又有资格购买的人，人数还是相对少的。

很多人会说，既然是这样，没有人买，房价难道不应该是下跌吗？

首先看看，为何一手新房的影响要小得多，甚至可以说一手房的销售更加火爆了。因为一手房的贷款是按照备案价格，也就是按实际成交价格批贷。大家当然都去买新房了，而由于新房的价格是限价的，受到的影响自然也就小了。

再看二手房，这个关键在于有多少二手房是需要急售的，占比多少？这个我没有具体的数据去判断。不过，以深圳只有200万套左右的商品房，去掉刚需自住的，再去掉投资的，加上不等钱用的。可以确定，急需出售的比例和数量都不会大。

这样，可以确定，大幅降价出售的几率就会很小，房价下降的可能性也就不大了。而且，只要人在，就会有居住的需求，不是买，就是租。租的人多了，房租就会上涨。

就算房价真的下跌，等房价跌倒买房更加划算的时候。这时，买得起的人就会选择买房居住了，房价自然也就会止跌上涨。对于深圳这种城市，每年都有几十万净流入的人口。可以确定，就算下跌，也会相当有限。

肯定还会有人说，房价下跌，房租不应该是下降吗？因为买房的成本低了，房租当然也就应该下降啊！

这个就是简单的经济知识了，价格由供需决定。人口流入，需求旺盛，不是买，就是租，买的人少了，租的人就会多，房租就会涨。反之也是一样。

挑战与机会并存

所以，对于人口持续流入的城市，需求旺盛，而供应有限，价格下跌几乎就不可能。

当然，对于穷刚需来说，至少两年内，想要上车，都会比较难。不过，相对来说，选择的空间也会更大一些。只是说，价格就不要抱太大的希望会下跌多少了。