我们知道，现在每个城市的房价都在一个较高的位置上。也因此，每一个有意向买房置业的人们都在怕涨恨涨，盼跌买入。但事实上，当房价跌了的时候，大家又会犹豫纠结。当房价开始上涨之后，人们先是怀疑，而后观望，等确定涨势之后不得不又一次焦急地追涨，如此周而复始。这就是人性，很难克服和改变。

其实，大中城市的买房，就像股市投资一样，一个关键的要点就是“买不买底、卖不卖顶”。无论顶底，都是瞬间的事，我们不能奢望。但我们知道，以史为鉴可以知兴替。观察和研究一个城市住宅市场的前世今生，必然能够给我们的买房决策提供重要的参考。

今天，我们说青岛。

PART 1 看青岛的15年历史房价，我们错过了什么

我们所有的研究基础数据均出自青岛市2020年统计年鉴，来源具有非常高的权威性。下面给读者提供的2005年以来15年的房价数据，都是每个年度中青岛市每一天实际成交房屋总销售金额和总销售面积累计计算得来。

我们先看以上两项基础数据，如下图：

上图系青岛2020年统计年鉴中包括七区三市在内的全市房屋销售面积和销售总金额数据。据此，我们便可以很简单地得出每个年度的房屋单价，如下图所示：

由以上两图可见：

1）纵观15年的上涨，2019年较2005年涨幅达到277%；

2）只有2008和2014两个年度的实际成交价格是下跌的，其余13年均呈上涨态势；

3）2006年、2008年、2011-2012年和2017-2019共7个年度房屋销售面积是下跌的，也就是说市场成交趋弱。对应这7年的房价再看，只有2008年是量价齐跌，其他六年则是量缩价涨。

我们再使用折线图来看15年的房价走势：

可以看出，青岛楼市的前15年经历了2个快速上涨期、1个温和上涨和1个迅猛上涨期，期间有2个调整期，即2008和2014年。

鉴于时间的原因，统计年鉴尚无2020年数据。但我们知道，2020年青岛的新房价格整体是下跌的。如果我们把三个年份放在一起，或许大家能够感受到什么：2008、2014、2020，多么完美的等差数列！

这里有必要做一个说明。可能大家觉得上图价格与感受到的价格存在较大的差距。首先，我们常常感受到的是二手房房价，但实质上除了北京这样的超大城市以上层级外，二手房的交易只占成交金额的很小部分，只有欧美等发达国家或经济体中，二手房才占据较大份额。而对南京、青岛等一些城市来说，二手房的房价是高于新房成交价格的。其次，青岛七区三市之间的房价差距巨大，房价真正高的只有崂山和市南两区，市北和李沧则均在2万元档；其他三区均在万元价位以上，而三市则都在万元以下了。第三，上图数据来源文章已做过说明，而统计部门的数据来源则来自于房产管理部门的网签登记。

PART 2 青岛的房价上涨是个伪命题？

不必急于反驳。所以说青岛房价上涨是个伪命题，是缘于15年来房价与居民收入及人均住户存款的同步增长，且由此而致的房价收入比和购房难度历年来并无显著变化。

下图是2005-2019年的青岛城镇居民可支配收入和人均住户存款情况图表：

由上表数据，我们看到，2005-2019年的15年，青岛城镇居民可支配收入增长322%；人均住户存款增长334%，此二者同步增长态势明显。在上节中，我们提到：“纵观15年的上涨，2019年较2005年涨幅达到277%”。相比之下，青岛房价涨幅尚低于收入和存款的增长。这是否说明了房价的上涨其实是经济增长和因货币增发带来的通胀的副产品而已。

由此，可以说房产价格不过与日常消费品一样地上涨罢了。反映这一点更加准确、更加科学的指标，则是房价收入比。基于上文的房价和收入数据，我们很容易便可以计算出历年来这一指标值的变化，如下图：

可见，青岛房价收入比最高的年份是2005-2007三年，最低则是2014-2017年4个年度。15年的房价收入比并无大的变化，基本以7.5为中枢上下浮动。在2018-2019年，则恰在这个位置。

经历了2020年的房价下跌，以及居民收入的进一步增长，预计2020年的房价收入比当再次有所降低。

影响购房难度的主要因素，自然主要是居民家庭的住户存款。我们统一以购买90平刚需住房交纳30%首付款作为难度标准，需要动用几倍家庭存款考量购房难度，也就是央行樊纲提出的“六个钱包”论中的钱包数量，如下图：

通过对上图的观察研究，15年历年来的购房难度与房价收入比如出一辙。居民购房最困难的时间是2005-2007年三个年度，最容易的同样是2014-2017年的四年，2019年的购房难度指数仍然是处于中位数附近。

故可以说，所谓高房价确是一个伪命题。无论任何商品，其价格的高与低都是与收入而言的相对数。

PART 3 住房商品化以来20年青岛房价的涨跌规律

任何事物的发展都有周期，都有内在的规律，无论是股市、大宗商品还是其他。就如股市的K线图与各类指标，技术派认为这些指标是主力资金、散户资金、主力心理与散户心理等一切变化的全息反映。从而在其中可以提前预判未来的趋势与变化。对楼市而言，没有这样的更多指标可以参考，而且每个城市的房价变化并不同步，各有其周期特征。

比如我们前一篇分析的南京楼市，如下图：

上图中南京房价变化的大致规律是2010年后的10年中涨二跌一，但青岛则不同。再看下图：

可以看出，15年来青岛的涨跌规律大体是涨五跌一，2020年正是连续上涨五年后下跌的一年。那么，2021年呢？2020年南方城市房价上涨的态势，是否再次重复历史，北方城市开启一轮上涨呢？毕竟，国家不会放任南北经济差距越拉越大，北方城市尤其是作为北方第三城和桥头堡的青岛；毕竟，全球乃至全国的货币增发带来的通胀效应固有的6-12个月的迟滞传导时间已经到了后期。

【结语】

虽是结语，但并不做具体的结论。我们只是客观地分析数据，为读者提供一条思路和一个参考。

如果需要买房或者卖房，每个人和每个家庭都要根据自己的实际情况和需要作出自己的抉择。这个抉择，需要摒弃那些无依据仅凭主观好恶发出的纷繁杂音，做到“以我为主”。

我们不是数据的创造者，只是数据的搬运工。