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2020年以来，为对冲新冠疫情对经济的影响，世界各个国家不同程度地增加了货币供应量。由此带来的直接影响之一，便是作为兼具居住、金融属性的房产价格发生了大幅上涨。这一点，国内住宅市场也不出其外。

一直以来，我们实时观察和关注着全国318个地级城市的房价涨跌走势（深圳因房价不能公开而除外）。从2021年的城市房价同比涨跌情况来看，越来越多的迹象反映了房价在城市分布上不同以往的新特点。

Characteristic 1 上涨城市南北趋于平衡

在这一轮的房价上涨中，仍然是由南方城市如深圳等领衔起涨，逐渐蔓延至各个南方省份的发达城市。进入2021年，许多北方城市不再甘于寂寞，纷纷加入到上涨大军中来。鉴于全国地级城市共计300余个，难以在文中逐一反映，我们以2021年4月全国地级以上城市同比上涨百强城市来观察。看下表：

从上表中，我们可以看到在深圳由于上涨过快而受到房价调控重点关注后，其溢出购房需求大大推动了东莞的房价上涨，乃至于同比涨幅高达46.34%，令人诧舌。

回到正题。我们分析上列100个上涨城市，可以看到其中南方城市共计54个，北方城市46个，从城市分布数量看南北方趋于平衡。

当然，虽然上涨城市数量呈现基本均衡，但我们从涨幅上可以看到由于南方城市启动时间更早，北方城市涨幅尚需时间的积累才能与南方城市具备可比性，不可能一蹴而就。如下图：

可以看到，从南北方城市涨幅前10看，南方城市除深圳、东莞外，还有广州、合肥、淮安、泉州和盐城涨幅均在30%以上；而北方城市最高涨幅也仅有23%。

或许，细心的读者从以上各个图表中，已经发现了一些不同以往的特点。

Characteristic 2 房价上涨重心从东部转移扩散，尤其是向中西部城市蔓延

窥一斑而知全貌。从《南北方房价上涨前10城市及涨幅》一图中，我们可以看到北方城市分别是银川、临夏、吴忠、西安、塔城、铜川、商洛、兴安、沈阳和乌海。

或许有个别读者对以上城市除西安和沈阳、银川外都不甚了解。从其所在省份看，这10个城市分别在宁夏、甘肃、宁夏、陕西、新疆、陕西、陕西、内蒙古、辽宁和内蒙古。如此便可知，上列10城除沈阳位于东北地区之外，其他城市均属西部省份。

由此可见，当前北方城市房价上涨正向西部城市蔓延。那么涨幅前100城市是否也具备该特点呢？我们再看这100个城市在国家中东西部和东北地区的分布：

上图为涨幅前100城市中的东部省份城市，共计包括东莞、泉州、海口、淮安、德州、上海和嘉兴为代表的粤闽琼苏鲁沪浙七个省份39个城市。

剔除以上39城，其余有61个城市分布在东北、中部和西部省份，分别是沈阳、鸡西和绥化等7个东北城市；银川、临夏和成都等35个西部城市；以及合肥、马鞍山和临汾等19个中部城市。

由上分析，可见当前城市房价上涨重心正从东部省份向外转移扩散，尤其是向中西部城市蔓延。

Characteristic 3 二三线及以下城市均呈涨跌分化态势，并逐次严重化

曾经，许多的经济专家判断未来城市房价将分化，作为政治、经济、文化中心的一线、新一线及强二线城市将与四线以下城市明显呈不同的房价走势。

但在2021年的现在，我们监测的318个地级以上城市房价走势中，却呈现各个层次的城市均在分化，虽然尚未形成一种趋势性走势，但却值得我们关注和思考其内在的原因。

北上广深四个一线城市不是我们这次研究的对象，这四个城市由于其超然的城市地位，和其巨大的人口虹吸力，房价长期上涨趋势是极难扭转的。我们从新一线城市这个层次往下逐一观察。

首先是新一线城市这个层级。看下图：

从上图看，第一财经2020年度确定的15个新一线城市中，14个城市不同程度的实现了同比上涨，1个城市同比下跌，下跌城市占比6.66%。其中，东莞和佛山的房价同比分别上涨46.3%和14.1%，不能不说其中存在着深圳多次限购限售政策加码造成的需求溢出导致。

观察上图，其另一个特点是东莞、佛山和苏州也是15个新一线城市中的非省会、非计划单列城市。如果说东莞佛山房价上涨的主因已经找到，那么苏州是新一线城市中唯一房价下跌的城市，是否与其政治文化方面的城市地位有关呢？

无论如何，这个时点上，新一线城市房价是分化态势是毋庸置疑的。

其次是二线城市。看下图：

在30个二线城市中，我们看上图可知其中有22个城市上涨，8城同比下跌，下跌城市占比26.66%。其中，涨幅最大的3个二线城市分别是泉州30%、嘉兴 26%和绍兴18%；跌幅最大的3个二线城市为太原 -3%、廊坊 -3%和南昌 -4%。

从这一点上，我们看到了同比下跌前3个二线城市中有着两个省会城市的身影，即山西省会太原和江西省会城市南昌，均为中部省份。具有讽刺意味的是，涨幅前3城市无一是省会或计划单列城市，共同特点是均地处南方、东部省份福建和浙江。

第三是三线城市序列。看图：

由于三线城市数量达到70个，上图已经无法尽述。上图的意义在于当前三线涨跌城市的数量情况。可以看到，房价上涨城市共计48个，同比下跌城市22个，下跌城市占比31.42%。

其中，房价涨幅前三个三线城市分别是淮安 30.5%、盐城 29.7%和宁德 27.7%；跌幅前三为阜阳 -9.1%、信阳 -9.7%和岳阳 -10.4%。如果按照地域因素考虑，涨幅榜前三城市均为南方、东部省份的江苏和福建，跌幅榜以上三城分别位于安徽西北部与河南接壤之处、河南省和湖南，地域划分均为中部省份。

最后为四线及以下城市。该类城市数量199个，但为了让大家有个直观的感受，我们仍然制作图表如下：

由上图可见，其下跌城市占比进一步提高，共计64个，占比达到32.16%。从涨跌幅榜看，涨幅前三城市分别是临夏 22.1%、吴忠 20.1%和塔城 19.4%；跌幅前三为鹤壁 -10.9%、崇左 -12.1%和鹤岗 -12.6%。

从地域上看，涨幅前三的城市颇是出人意料，分别位于甘肃、宁夏和新疆。东部经济发达省份中，也并不缺少四线城市，但涨幅前三却全部位于西北地区。

这样的现象告诉我们，如同“不患寡患不均”的奇怪心理一般，在东部省份城市强者如林的竞争中，即使其四线城市强于西北省份，但人们比较的，只会限于本地域范围。况且，东部省份发达城市对人口和其他经济资源的虹吸，首当其冲的便是当地经济弱市，然后是中部省份，西北省份由于距离因素反而影响较小。

同时，如甘肃、宁夏和新疆三省（自治区），其人口及资本比较的更多是当地各个城市范围内。

以上同时也解释了跌幅前三城市的由来。

【结语】

综上所述，2021年的全国房价承2020之势仍然保持着多数城市上涨的势头，但城市各个层次之内不同程度的出现了分化。

分析其原因是多方面的，我们不能一一列举。但从结果看，我们总结的一个关键词便是“相对”。因为资本的眼睛是在同一个层级城市范围中进行扫描并选择。如新一线城市，资本选择的标准是“政治、文化、经济”的综合标准；二线城市更多着眼与“南方”和“东部”；三线城市的关键词则是“南方”和“经济相对发达”，如其涨幅前10城中，仅有银川和咸阳两个北方城市，其余均为南方城市；对于四线及以下城市，西北、东北、西南省份才是其选择对象，东部省份城市鲜见其名。