#在幸福敲门看测评#

人，是最容易遗忘的一种生物。深圳2020年的房价上涨，在很多人的印象里，赫然成了炒房最凶猛的城市。一年里，该城市管理层也史无前例地数次出台控房价甚至打压房价的政策。

其实，最近的五年中，房价上涨最快、涨幅最大的城市不是深圳，而是西安！如果是深圳，或许还有着若干的上涨理由。比如，经济发展迅猛，居民收入全国前列，人口密度后无来者等等。

但事实上，在全国70个大中城市中，却是西安在最近五年涨幅的争夺战中取得了“双冠王”！

PART 1 解读国家数据， “双冠王”桂冠，西安当之无愧

最近，国家统计局发布了2020年12月70个大中城市新建商品住宅销售价格分类指数。该分类指数，区分了90㎡及以下、90-144㎡和144㎡三类，分别代表了刚需住房、改善住房和豪宅三个层次。我们观察这70个城市房价，最重要的是前二者，因为后者的“豪宅”房价上涨主要反映的是富豪层次的增加。刚需和改善这两个层次才是居住和投资的主要标的。

首先，我们看一下90㎡及以下的刚需住房五年涨幅榜，如下表：

70个大中城市新建商品住宅销售价格分类指数90m2及以下2015年以来涨幅

上表中，我们将70个大中城市按照五年涨幅进行了划分。可以看到，五年涨幅超过50%的城市共26个；涨幅在40-50%之间的城市19个；涨幅在20-40%区间共有25个。

其中，西安涨幅高达91.1%，超过第二名的三线城市徐州13个百分点，毫无争议地夺得了涨幅榜冠军宝座。即使是一线城市的北上广深，其涨幅也分别只有30.1%、58.7%、72.2%和57.9%。

人见人打的深圳楼市，涨幅较西安竟低了33.2%，恐怕此时，深圳楼市正躲在厕所暗自悲戚吧？更加令人惊奇地，是北京，五年涨幅居然只有30.1%！看到这些数据，听闻深、北两城楼市的遭遇，西安妥妥地在暗自偷笑了。

其次，再看90-144㎡改善型住房五年涨幅榜，如下表：

70个大中城市90-144m2新建商品住宅销售价格2015年以来涨幅

上表可见，90-144㎡改善型住房五年涨幅超过50%的城市共有25个，与90㎡刚需相差不大。但其中城市及其排名是不同的。这也说明了许多问题，但与本文关系不大，容待另文解析；涨幅在40-50%区间的城市17个，19-40%涨幅的共有28个城市。

在这70个城市中，西安涨幅达到了79.7%，较第二名徐州高出6.1个百分点。北上广深四大一线城市的涨幅分别是47.6%、56.9%、62.8%和53.3%，从90-144平与90及以下住房房价涨幅的对比中，或许大家能够初窥富豪在北京与深圳两个城市更加集中，上海刚需与富豪需求兼备以及广州刚需需求更加旺盛的特征。

无论是在新一线城市中经济最为强劲的杭州，还是新一线排名第一的成都，其五年涨幅也仅仅只有49.8%和56.3%，较西安分别低29.9%和23.4%，这简直是拍马而不能及的差距。

所以说，西安“双冠王”笑傲江湖，无人能及。

PART 2 无论城市经济还是居民收入，都不足以支撑西安房价如此地快速上涨

人尽皆知，房价涨跌主要受到货币政策、土地供应和人口流入三个要素的影响。但我们认为此处无需去一一分析它们。因为货币政策几乎全国一盘棋，土地供应和人口流入无论西安再强，能和深圳、杭州等城市相比？

既然这些是显然的、毫无争议的，西安的房价迅猛上涨的原因则可以说已经超过了货币因素的通胀，土地和人口的供需影响的涨幅范畴。那么我们只能判断其为炒房导致。

在我们的数据库中，西安是个居民收入并不算高的城市。看下图：

从以上与西安最具可比性的八城城镇居民可支配收入最近5年绝对数据来看，西安是此八城中城镇居民收入最低的城市，遑论与北上广深等一线城市相比了；同时，从最近5年的增长情况来看，西安也远远不如其他城市来的出色。

相关老百姓的收入，我们还可以以八城城镇非私营单位从业人员平均工资数据进行比较：

可以看到，八城居民平均工资收入与城镇居民可支配收入对比情况基本是一致的，西安在此指标上仍然位居八城后排，仅仅稍高于郑州，与大连基本相仿。在五年增速上，西安与其他城市也相差无几，并不高于任何其他七个城市。

可见，西安的房价高涨幅，与其他城市相比，并无其相应的收入增长内在驱动力支撑。如果说是2018年初西安建设国家中心城市获国家发改委批复的利好推动，显得过于牵强，毕竟国中城市的利好并非西安独有。

或许，这只能是西安炒房的一个契机罢了。

PART 3 西安房价还有多少空间

无论什么样的原因使然，过去的已经过去，我们更重要的是看它的未来。判断这一点，基于价值的决定性因素，我们必须首先观察西安城市居民的承受能力和是否在同类同级别城市中是否价值洼地。

城市居民的房价承受能力，我们从当前的居民杠杆率来看，它分为收入和GDP两个维度。看下图：

在上图数据齐全的10个城市中，收入维度的居民杠杆率西安高达150.8%，低于杭州、郑州、南京、武汉和苏州五城，高于长沙、成都、重庆和青岛；在GDP居民杠杆率这个维度上，则仅低于杭州、郑州和南京三个城市，高于长沙、成都、青岛、重庆、武汉和苏州等六城。可见，西安的城市居民对当前的房价承受能力已经位列诸城前列。

绝对房价的高低不能说明什么，高与低只能是对应城市居民收入的一个相对数。房价收入比正是我们判断城市房价高低的最好指标。看下图：

从上图可知，西安在图中13城市中，房价收入比已经居于前列，仅次于杭州和天津，与武汉 、合肥、西安、南京和青岛处于一个层次。也就是说，在未来的数年中，西安的房价大概率与这些城市同步，重现过去五年的辉煌历史几乎是不可能的了。

【结语】

西安，作为国家最重要的西部城市，其城市地位是毋庸置疑的。与西南的成都、重庆同属于西部较为稀缺的少数大城市。在若干年的历史沉淀中，西安的教育、交通、医疗等资源也是极为丰富的。

无论是谁，都不能否认西安未来的发展前景。但同样，无论是谁，也难以妄下西安将雄霸国内城市绝对前列的豪言。而房价上涨，只能是城市经济发展和城市居民收入增长的副产品，因为后者决定了房产的核心价值。

所以说，随着国家与城市经济的发展，西安房价长期温和上涨是必然的。但如果期望未来重现暴涨，只能是一种梦呓或者说自寻不归路。这才符合“房住不炒”的真正内涵。