大家都知道，影响住宅市场价格的三个要素分别是“货币”、“土地”和“人口”。事实上，货币和土地政策由于经济周期中宏观经济调控的需要，会经常性地出现变化，这也是其只能成为房地产市场的中短期影响因素的原因。

但无论是刚需或者改善购房后的家庭资产升值需求，拟或是作为投资，房地产市场都是需要时间的积累的，不能奢求短期的获利。因此，从城市人口的增降这一长期因素维度分析住宅市场的供需变化，是极为重要的。

毕竟，有“人”才有住房需求。一个常住人口不断增长或者一个持续流出的城市，其总的置业需求必然是向着两个截然相反的方向发展。住房的需求增长和减少带来的则是买方市场与卖方市场的两极转换，从而导致房价长期走势也出现云泥之别。全国人口“七普”的大数据，为我们提供了最重要、最客观的分析依据。

今天，我们由全国第七次人口普查结果来具体分析讨论福建九城的住宅市场长期走势。

PART 1 福建九城的房价与同比涨幅

分析人口数据之前，我们先一起了解一下福建辖下九个地市的房价现状与2021年同比上涨情况。正如我们去年新冠疫情期间分析的那般，货币增发推动了全国房价大范围上涨，尤其是南方城市，福建九城也不例外。看下图：

上图仅是福建辖下九个城市的绝对平均房价，其实它并不重要。重要的是，今年以来九个城市仍延续上年的涨势，继续着北上的步伐。看下面的同比涨幅图表：

可以看到福建辖下九个城市中，泉州、宁德和莆田同比涨幅位列全省前三位，其中泉州和宁德分别上涨32.4%和27.2%；其次是龙岩和三明，前者与莆田涨幅相仿，均在19.1%上下，后者涨幅也达到了10%以上。

形成鲜明对比的是，福州、厦门和漳州、南平，则涨幅几乎可以忽略，后两个城市仅仅强于全国6月份CPI的同比涨幅水平。

以上两类城市的房价同比涨幅情况，与福建人口“七普”结果却是截然相反。

怪，就怪在这儿。

PART 2 福建九城2020年人口七普结果与2010年六普的变化

从福建省统计局发布的《福建省第七次全国人口普查公报》我们知道：

全省常住人口为41540086人，与2010年第六次全国人口普查的36894216人相比，十年共增加4645870人，增长12.59%，年平均增长率为1.19%。

常住人口中......流动人口为13661247人，跨省流入人口为4889876人；与2010年第六次全国人口普查相比，流动人口增加3417166人，增长33.36%。

可见，福建九城10年新增的464万人之中，仅省外流入人口净增长便达到341万，增幅达到33.36%。这些流动人口推动了福建的经济发展，同时也成为了住宅市场需求的中坚支撑。

但我们也注意到，九城人口增加并不搞平均主义。我们根据七普结果与六普数据对比，制作了2010-2020年十年福建九城人口增长情况图，如下：

由图可见，厦门、福州和泉州在九个城市中成为人口争夺战中的赢家，分别增长163万、117万和65万人；人口十年增长不足50万的分别是莆田、宁德、漳州和龙岩，以及南平与三明。

不必特别关注就强势吸引了我们瞩目的是，南平刚刚站上地平线，三明则特立独行成为全省唯一常住人口负增长的城市。

我们将房价同比涨幅图表与九城人口十年增长图对比来观察，如下图：

在上图中，我们可以看到明显的此高彼低现象。人口高增长的城市房价保持着相对的稳定，低增长甚至负增长的城市反而涨势如破竹。

以三明市为例。一个人口持续减少，乃至于十年常住人口负增长的城市，住房需求减少是不容置疑的。其房价的上涨是什么因素推动的？除了“通胀”这个因素导致的价格上涨之外，有没有“炒”的因素在其中？

无论是什么原因，没有实实在在的住房需求做支撑，房价上涨都是无根之浮萍。

我们再根据2020年度各个城市的统计公报中发布的年末户籍人口与七普常住人口做个对比，以此作为流动人口数据（虽不准确，但具有较高的参考性）及2010-2020年城市人口比重变化情况来观察：

可见，当我们把福建2010-2020年的人口总量看做一个常数的话，人口增长的只有厦门、福州和莆田，这是一个省内城市对比中人口虹吸能力的参考指标；从常住人口与户籍人口的差数值来看，“流动人口”为净流入的则只有厦门、福州和泉州三市。

从以上分析中，我们可以暂时得出一个结论：从人口变化的维度，厦门、福州和泉州的房价是具有住房需求作为支撑的；南平与三明市，十年人口增降数据则显示不足以支持房价的长期上涨。

PART 3 从城市居民购买力维度看房价

需求是市场的源动力。源源不断的人口增长和流入，厦门、福州和泉州在省内九城中相比较而言，房价有向上的理由。但不可忽视的一点是，需求是需求，能不能“买的起”，又是另一回事了。

九城统计局现均已发布2020年城镇非私营就业人员平均工资数据。夫妻双方均在非私营单位就职，在工薪阶层中算是收入较高的层次了。我们以这样的家庭，按照此薪酬水平的2倍作为家庭年收入，来计算九城居民的收入偿债比。我们先看九城城镇非私营就业人员平均工资水平，如下图：

以上平均工资数据来源于各城市统计局。据此及当下平均房价，按照购置90平住房、按揭贷款70%、30年期限的几个假设，我们便可以算出各个城市居民的平均收入偿债比水平如下图：

可以看到，这个指标反映负债能力的强弱，临界值为40%。但对于大多数二线以上城市的居民来说，40%这个临界点，似乎有些“过低”了。如果在40%以下，简直是一个梦想。

虽然如此说，但我们从上图中看到的厦门这个比例，已经高达104%！也就是说如果按照上列的几个“假设”，这样的家庭是买不起房的，即使买了也是供不起房贷的。收入偿债比如果超过70%已经会非常严重地影响正常生活了，何况厦门已经“超越”100%。

所以说，厦门的房子已经不是普通工薪阶层可以企及的奢侈品了，除非家里有矿，可以全款。

【结语】

综上看福建九城，似乎也只有福州和泉州可以“强行”看好。之所以如此用词，是因为厦门房价实在太高；而其他城市尤其是莆田、三明、龙岩和宁德四个城市又在当下发着高烧、流着“虚汗”，这样没有人口住房需求推动的房价上涨，让人内心惊惧不已。

这是两个极端，很尴尬的两类城市。厦门一类，虽是人口大量流入形成了住房需求上的支撑，但也因此把房价推到了可望不可即的高度；莆田、三明、龙岩和宁德则人口增长靠自然生育，在几无外来人口净流入的情形下，一方面需求不振，另一方面人口老龄化形成二手房供给增加。攻防转换，市场主导权将逐渐成为买方掌握。

这样的原因，导致的未来结果就将是：厦门、福州、泉州等人口流入城市或许因房价较高而涨速较慢，但并无大的风险隐患；但如三明等城市，没有新增人口住房需求的支撑，房价能够跑赢通胀已是万幸，发烧形成的过高热度迟早会退下来，至少是停下脚等待与通胀率同步。再烧下去，风险就会提前到来。