「同策观察」新一轮调控升级背后的原因是“房荒逼近、风险上升”

2021年上半年最热的行业当属房地产业。国家统计局公布数据显示：2021年上半年，全国房地产开发投资72179亿元，同比增长15.0%；商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%；比2019年1—6月份增长17.0%。其中，住宅销售面积增长29.4%。Wind数据显示，截至7月23日收盘，A股共有48家房地产上市公司披露上半年业绩预告，21家预喜，预喜比例为43.75%。

2021年市场火热的同时，调控政策也加码升级，调控的力度和强度前所未有。年初1月份，住建部、央行召集重点房企座谈；2月份开始推行22城土拍“两集中”；3月份银保监会、央行、住建部开始严查经营用途贷款进入楼市的违规行为，住建部对杭州、无锡、西安、南昌、成都五个城市房地产市场进行督导和调研；4月份住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通五城负责人；5月份召开房地产税改革试点工作座谈会；6月份央行将“三道红线”试点房企的商票数据纳入监控范围；7月份住建部表态，对调控工作不力，房价上涨过快的城市予以问责；住建部等八个部门联合整治房企各种违法违规行为；上海、绍兴、无锡等城市陆续出台二手房指导价格机制；紧接着，监管部门要求纳入“三道红线”试点的房企买地金额不能超过年度销售额的40%。

今年这一轮楼市政策的加码正是对不断升温楼市的直接反映，也是对升温楼市的一种应对。从目前的发展趋势来看，住宅的销售速度远大于新开工，住宅的库存也在下降，尤其是有效库存更是紧张；土地成交速度也在放缓切地价在不断上升，部分城市还出现退地的情况，土地成交放缓反过来进一步会影响新开工的下降，导致供给与需求失衡，持续的紧张还有可能导致“房荒”及房价上涨的压力，楼市调控将会进一步收紧。

01. 销售增速超过新开工，供需分化导致需求缺口压力上升

今年上半年全国住宅销售面积为7.91亿平米，而住宅的新开工面积为7.55亿平米，这一现象自今年年初就已经出现，销售与新开工的比值处于1以下（见图1）。如果这种情况持续下去，就会造成住房供应不足，造成“房荒”。

▲数据来源：国家统计局 同策研究院整理

上一次出现该情况是在2016-2017年，当时也是我国住宅库存下降最快的阶段，2017年底，我国商品住宅待售面积的增速为到-25%（见图2），这也是为什么2018年不同级别的城市地位频现的原因，背后还是住房供给不足，房价出现新一轮的上涨，房企都在积极争抢土地，造成土地市场大热。今年这一情况再度出现，上半年全国商品住房销售面积同比增长了29.4%，市场火热，而新开工增速仅为5.5%，部分核心城市面临库存不足的局面，尤其是有效库存（剔除掉无效库存），更是处于历史低位，这也是今年上半年土地市场热度上涨的原因，大背景与2018大同小异。

▲数据来源：国家统计局 同策研究院整理

02. 土地市场形成双重分化，自身量价分化，且与住宅市场在价格方面分化，不仅会导致“房荒”出现，甚至还导致房企危机

2021年上半年土地购置面积与去年同期相比下降了11.8%，而土地购置费用却上涨了6.3%，土地市场量价分化，这直接反应了土地价格在明显上涨。当然这背后跟“三道红线”、“贷款额的集中度管理”、“两集中拍地”等政策有一定的关系。土地面积在下降，也就意味着潜在的住宅供应会不足，可能会导致新开工进一步下降，进而加剧“房荒”。

▲数据来源：国家统计局 同策研究院整理

近两年房价和地价上涨也出现分化，地价的上涨明显超过房企的上涨，也就意味着地价房价比在不断上升。这主要和当前的调控政策有直接的关系，一方面是房价管控整体较严格，核心城市原则上严格限价，高端项目预售价格基本与前期价格保持一致，个别项目甚至出现预售价格比前期价格下调的情况；另一方面是土拍尽管也进行限价，但是控制的是溢价率，而非绝对价格，目前核心城市溢价率控制在10%-20%左右，意味着土地价格上涨增速在至少在这个幅度。

地价房价比过高直接导致房企风险的爆发，目前平均的地价房价比约0.6，也就意味着非土地的其他费用成本+利润空间仅占四成。而实际情况比这个数据更为严峻，土拍两集中以来，限地价之外，竟自持或者竟无偿配建成为标配，这意味着隐形成本会更高，企业的利润空间更小。以2009年土地市场热度升温为例，当时地价房价比达到0.5后，在2010年-2011年很多房企就出现资金链危机，如今这一情况更为严峻，根据我们的研究，土地对于房价的影响系数为0.49左右，而房价对于地价的影响系数为1.87，也就是说最终是房价的上涨引起地价的上涨，在这一轮房地产市场轮动中是由地价上涨开始传导的，如果在限价政策下，地价不能转嫁到房价上，或者三四线城市房价已经超过居民购买力水平，也就意味着项目亏损，如果任由发展，明后两年将会陆续出现房企因为拿地失误导致的危机。

▲数据来源：国家统计局 同策研究院整理

03. 三道红线后房企的负债率仍然较高，存在资金链断裂的风险

截至到2021年一季度，上市房企（A股）平均负债率为79.19%，比三道红线出台的2020年仍然高了0.11个百分点（见图5）,尽管试点房企大部分基本都实现了不同程度的降档，但是整个行业负债规模仍然处于上涨趋势。这个背后与房企追求规模增长的战略目标有较大的关系，即使在强调控下，部分房企仍然制定了较高增长规模的目标，举债扩张是绝大部分房企首选，当前我们看到的仅仅是财务报表上的显性债务，如果考虑到不纳入有息负债的比如，永续债，明股实债，商票等，房企的总体债务水平更为严峻，这也是为什么最近央行要求纳入“三道红线”试点的房企要定期上报商票情况。

▲数据来源：同策研究院整理

综上，当前我国整体宏观经济仍面临着内忧和外患双重影响，房地产业在当前的经济发展中仍然会发挥着举足轻重的作用。因此，对于房地产的调控在一定程度上可以理解为在控制这个行业的风险的，目标是保护这个行业，而非要打压这个行业。而从房地产自身指标来看，需求的快速释放以及土地市场供给的不足，出现房荒的概率在提高，正是面临需求的快速增长，房企采用了进一步高负债、高成本拿地的勇气和动力，这进一步推高了整个行业的风险。这也是今年调控政策层次加码的原因。

从今年下半年来看，经历7、8月份传统的淡季后，马上就要进入“金九银十”销售旺季以及年底的返乡购房小高峰，如果上述的情况未有改观，预计今年下半年将会有更多的城市收紧调控，调控的强度进一步升级。

—本篇作者—