千亿之后再生长，佳兆业手上的多张“王牌”

上周，佳兆业为过去不平凡的2020年，正式交出答卷。

财报显示，2020年，佳兆业实现合约销售金额1069亿元，首次突破千亿大关 ，同比增长21.3%。近三年来，销售年复合增长率达24%。

释放的信息也很明确：佳兆业正式突出重围完成“千亿目标”。

截图自佳兆业2020年财报

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在保持增长与控制风险间找到了平衡点

在佳兆业集团2020年度业绩发布会上，公司董事局主席郭英成说了这么一句“总结词”，过去一年中，佳兆业在保持增长和控制风险间找到了平衡点。

这既是为过去的成果做一个总结，也是对未来新发展的一个铺垫。

实际上，从佳兆业的数据来看，去年的毛利率相比同期基本持平。而且，相比碧桂园、融创等其他房企，佳兆业的毛利率不仅稳步发展，也相对更高。

根据财报显示，2020年，佳兆业实现营业收入558亿元，同比增长16.1%，毛利润159亿元，较上年增长15%，净利润和归母净利润分别为52.8亿和54.5亿元，同比上年分别增长26.8%和18.6%。

2005年开始，佳兆业步入“区域领先”发展阶段，并逐渐在全国各主要经济区域的战略布局。从深圳起步，先后拓展至东莞、广州、成都、珠海、无锡、惠州、上海、长沙等9个城市。

到2009年，佳兆业加快全国规模化扩张的发展步伐，目前已进驻沈阳、武汉、佛山、南充等17个城市，完成了珠三角、长三角、华中、成渝、环渤海五大主要经济区域的全国化战略布局。

截止去年底，佳兆业已经在全国51个城市开发了217个房地产项目，土地储备约28.8百万平方米。

其中，大湾区土地储备约15.9百万平方米，占本集团整体土地储备的55%。而广州和深圳，作为深耕大湾区的重点城市，土地储备则占比大湾区市场的36%。

与此同时，去年一年内，通过招拍挂、收并购、旧改等多元方式择机补充土储，佳兆业共获得47块地块，新增计容建筑面积约5.65百万平方米，其中，大湾区新增土地分别占整个新增土地的63%。

并且，在去年实现的合约销售金额1069亿元中，便有58%的合约销售额来自大湾区，尤其以深圳、广州、惠州和东莞的项目为主。

很明显，大湾区是佳兆业长期布局发展的重中之重。

除了“大湾区”，佳兆业还有一个关键词，叫“城市更新”。

02

“旧改之王”佳兆业，201个储备项目，超5000万平旧改

佳兆业作为“旧改之王”，在2020年的合约销售中，城市更新项目销售额占整体销售的三分之一，成为佳兆业销售贡献的重要组成。

来源：佳兆业集团控股

整个2020年，新拓城市更新项目多达54个，新增数量是2019年的近三倍。其中，转化了9个城市更新项目，可售面积近180万平方米，转化面积同比增长152%，对应可售货值约640亿元。

截至目前，佳兆业共有201个储备项目，占地面积超5000万平方米。

其中，绝大部分位于大湾区，广州、深圳两地货值占比高达86%，可售面积分别达4700万平方米、3000万平方米。

佳兆业执行董事兼总裁麦帆在业绩会现场表示，在今年上半年，佳兆业可转化的城市更新项目超过100万平方米，对应的总货值约660亿元。

并且，未来三年，佳兆业预计将有至少50个项目完成转化供地，提供大约500万平方米占地面积的开发用地规模。

可以看到，佳兆业城市更新版图在不断扩大，正因如此，对佳兆业的毛利率、净利率形成强力的支撑，并在保持增长与控制风险间找到平衡点起到了重要性作用。

03

净负债率持续下降，“三道红线”由橙转黄

为彻底贯彻“房住不炒”的管理目标，去年监管部门设置了“三道红线”的门槛，并已于今年1月1日开始生效。

这对于任何一家房企，无疑是当头一棒，对于佳兆业亦是如此，在未来最少5年内，工作重点必定是“降负债”，否则将首先被拒之门外。

实际上，在外部施压前，佳兆业内部早已开始走上减重的路上，将现金安全、债务风险可控放在公司发展的首要地位。

2020年，佳兆业严格控制有息负债规模，提升长短债比、降低融资成本、优化债务结构，长债短债比优化为4.3，较2019年的2.7上升了1.6。

现金短债比由上年末的1.1倍提升至1.56倍，债务结构进一步优化。

来源：佳兆业集团控股

从现金储备看，佳兆业目前在手现金约471亿元，同比增长27.4%，流动性充足，足以覆盖短期债务，没有太大的偿还压力。

正如在管理层在业绩会上所说，“现金流是企业发展‘生命线’”。

与此同时，从近些年的财报来看，佳兆业的净负债率从2016年的308%，已降至2020年末的97.9%，实现六连降，“三道红线”成功降至“黄档”。

根据规划，到2021年，佳兆业在”三道红线“上将全部达标，到2023年，实现降负债目标。

“三道红线”的意义不仅在于贯彻“房住不炒”的大方针，对于购房者来说，也是个很关键的判断一个盘是否值得买的重要因素。

比如你看中了某个开发商的楼盘，在判断这个房子是否有质量问题、能否按时交房，或者日后的物业相关保障，都通过这点进行一个基本的判断。

最起码，处于“三道红线”安全范围内的房企，代表着一定的资金实力，不会随便跑路。

此外，从上半年的融资动作上，佳兆业已抓住短暂的融资窗口期，积极利用境内、境外两个市场，搭建多元化融资渠道，使得融资体系更加完善。

境内，在2020年7月份，成功获得了60亿元ABN的额度，并且获得ABS的106亿元额度，以及境内长租公寓30亿元的专项债额度。

境外，在去年1月份，佳兆业分别发行5亿美元和及3亿美元优先票据，两笔票据均为2025年到期，延长了整体债务的还款期。随后在2月和7月，分别发行规模4亿美元和3亿美元，期限364天的优先票据。

同时，还首次在可持续发展债券框架下发行了6亿美元的债券，以持续推动集团的健康发展。

来源：佳兆业集团控股

在业绩发布会上，佳兆业集团董事局主席郭英成表示，今年地产销售目标为1300亿元，每年增长不低于20%。

同时，在以地产为主业的基础上，整合多元产业协同发展。并提到，分拆商业集团、文体科技集团上市的相关事宜，已纳入议程。

目前，佳兆业在新经济领域已经布局了大健康、互联网科技、生物制药等上市公司平台。可以预料到，如果商业、文体科技集团分别上市，将更有利于佳兆业的资本运作。

根据克而瑞研究中心发布的2020年中国房企销售排行榜200强统计，按合约销售权益金额，佳兆业已由2019年的第27位上升至24位。

最后，给大家放一张图，如果大家想要购买佳兆业的楼盘，以下9个项目可供选择，推售总货量达约13521套，主要分布在天河、黄埔、白云、南沙以及增城五个板块。

其中，从网易数据中心的数据来看，近半年来，位于南沙和黄埔的项目去化更好，主要原因在于去年南沙是整个大湾区楼市的风口，尤其是灵山岛尖热度很高，比如位于灵山岛尖的佳兆业悦江府半年卖出584套，其次是位于黄阁板块的佳兆业凤鸣山，半年卖出133套。

相反，佳兆业天墅、佳兆业壹号销售数据比较一般，前者半年卖了15套，后者卖了2套。

截图自网易数据中心

近期，壹地产收到消息，位于白云的旧改项目——佳兆业白云城市广场预计很快入市，市场关注度很高，感兴趣的朋友可以去看一看。