从人口流入大省的楼市画像，看城市房价趋势

过去，地产的黄金时期凭借着人口红利和城镇化，造就了一批批亿级资产规模的开发商，如今人口红利不再如昨，前路是光明亦或黑暗？

终于，在5月11日等来了第七次人口普查数据。距离第六次全国人口普查主要数据已经过去了十年，但数据始终是冷漠的，研究这次人口普查数据背后的变化，或许可以看出未来的机遇和挑战。

过去十年间，我国人口实现了从13亿人到14亿人跨越，达14.12亿人，但年平均增长率下降至0.53%，人口仍保持低速增长态势。

普查数据也反映出，我国人口发展中面临着一些结构性矛盾，如劳动年龄人口和育龄妇女规模下降，老龄化程度加深，生育率下降，出生人口数量走低等。

这就不得不引出一系列问题，“零增长”年份是否会提前到来？人口流动性变大与购房压力之间的问题会如何解决？老龄化成为基本国情，这对于开发商而言还有哪些机遇？……

这次人口普查数据，能否预测，未来十年楼市的样貌？

画像1、

广州人口40年翻倍增长

房价上升机会仍较大

与2010年第六次全国人口普查相比，第七次人口普查发现，在31个省份中，有25个省份人口增加。人口增长较多的5个省份依次为：广东、浙江、江苏、山东、河南，分别增加约2171万人、1014万人、609万人、573万人、534万人。

其中，广东占全国人口的比重从十年前的7.79%提升至8.93%，人口总量1.26亿人，成为唯一一个人口流入最多和人口占比最大的省份。

来源：朋友圈

值得一提的是，作为省会城市，广州的男女性别比例趋于均衡，同时老龄化趋势明显，2019年户籍人口的老龄化比例（60岁以上人口占比）为14.15%。

可以肯定的一点是，随着大湾区的人口红利、产业聚集和粤港澳全域联动，有待爆发巨大的经济效应。

自改革开放以来，广州的总人口数量从1978年约483万人增长至2019年的954万人，户籍人口从1978年约115万人增长至2019年的314万人。在这41年时间里，不管是人口总量还是户籍人口，均翻了将近一倍。

具体到各个区，2019年广州市户籍人口952.72万人中，越秀区的户籍人口最多，除了中心六区，外围五区中，增城户籍人口仅次于番禺，数量近百万，常住人口则为126万人。

回顾看广州的楼市发展史可以发现，楼价涨势随着人口增长也在不断上升。

1978年正是我国房地产逐步走向市场化的开端，1982年，北上广深搞商品房开发试点，单位福利分房制度慢慢淡出市场，这时期的房地产市场处于起步阶段。

上个世纪90年代后，广州房价增长逐渐显现。据悉，环市东淘金路一带的商品房曾经去到了超过6000元/平米的价格，港澳置业群体在天河北东方明珠苑的购房价曾高达1.2万/平米。

这些在当时看起来“昂贵”的售价记录，如今已经有了翻天覆地的变化。

但金融风暴带来的影响也是巨大的，彼时广州的房价从逾1万元/平米的价格腰斩至5000-6000元，接踵而至的“非典”带来经济下行，那段时间也是广州楼市面临的第一次“低谷期”。

熟悉广州楼市的业内介绍道，阴跌了7年的广州楼价，在2003年遇上“非典”后更是跌至谷底，彼时广州十区商品住宅均价不足4000元/平米。

很快，“炒房客”和开发商云集广州，房价水涨船高，近二十年房价走势整体向上，并在2010年均价破万。

无疑，广东一直是每年人口流入“大省”，人相当于购买力，随着产业和湾区概念的打造，珠三角城市群的购房群体也随之强大，房价也在不断攀高，但对比四个一线城市，广州的房价上涨实属理性，仍有一定的价值空间。

画像2、

“二孩”效应逐步减弱

“人口零增长”年份何时到来？

广州壹地产于会议现场了解到，有专家预计，中国人口会在2027年达到峰值14.5亿，增长放缓是不是意味着“人口零增长”的年份将提前到来？

国家统计局局长宁吉喆解释，主要原因是育龄妇女特别是生育旺盛期妇女数量的持续下降，还有人们生育时间的推迟，以及生育养育成本的提高，导致出生人口规模有所收紧。

他表示，从近年来我国人口发展变化的趋势看，今后的人口增速将继续放缓。我国人口今后会达到峰值，但具体时间现在看还有不确定性，预计在未来一段时间内我国人口总量会保持在14亿人以上。

自2015年提出“全面二孩”政策后，“二孩”生育率明显提升，出生人口中“二孩”占比由2013年的30%左右上升到2017年的50%左右，但“二孩”效应在逐步减弱。

第七次人口普查数据显示，2020年我国0-14岁少儿人口数量达到了2.5338亿人，比2010年增加了3092万人，比重上升了1.35个百分点。

出生人口规模较大，但增幅有所回落。

最明显的数据变化是，2016年和2017年我国出生人口大幅增加，分别超过1800万人和1700万人，比“全面两孩”政策实施前分别多出200多万人和100多万人。但2018年以来出生人口数量有所回落，2020年我国出生人口1200万人。

观察如今的社会，生育成本的提升，来自房贷、社会及工作的压力，都让不少年轻人对结婚感到担忧，更别提生儿育女的意愿。尤其在去年新冠疫情之后，更增加了生活的不确定性。

这一点，亦可以从此次人口普查数据中提到的，2020年我国育龄妇女总和生育率为1.3，已经处于较低水平。

国新办发言人也表示，应当认识到，低生育水平也是经济社会发展的一个结果，生育水平的高低既受政策因素的影响，也受经济、社会、文化等因素的影响，后者的影响力在逐步增强。生育已经成为大多数发达国家都普遍面临的问题，也将成为我国面临的现实问题。

因此，党的十九届五中全会明确要求，优化生育政策，增强生育政策的包容性。“十四五”规划纲要明确提出，要推动实现适度生育水平，减轻家庭生育、养育、教育的成本，释放生育政策的潜力。根据国家统计局调查，我国育龄妇女的生育意愿子女数为1.8。

“只要做好相应的支持措施，实际存在的生育潜力就能发挥出来。”

画像3、

城镇化率仍保持上升趋势

户籍城镇化率远低于常住人口城镇化率

不管怎么说，中国依然是人口超级大国。

国家统计局局长宁吉喆在当日新闻发布会上称，我国人口基数大、人口众多的基本国情没有改变，超大规模国内市场优势将长期存在，人口与资源环境仍将处于紧平衡状态。

“此外，劳动力资源依然丰富，人口红利继续存在，同时劳动年龄人口逐年缓慢减少，经济结构和科技发展需要调整适应。……产业转型升级步伐需要加快。……人口加快集聚，既反映了城镇化和经济集聚的趋势性变化，也对提高城镇化质量、促进区域协调发展提出了新的要求。”

分区域看，东部地区人口占39.93%，中部地区占25.83%，西部地区占27.12%，东北地区占6.98%。与2010年相比，东部地区人口所占比重上升2.15个百分点，中部地区下降0.79个百分点，西部地区上升0.22个百分点，东北地区下降1.20个百分点。

换言之，仅东部地区和中部地区实现增长，四大城市群长三角、珠三角（大湾区）、京津冀和成渝双城经济圈依然具备发展优势。

人口规模的增加，也带来城市与城市之间流动性的加大，人口的集聚效应进一步显现。

从流向上看，人口持续向沿江、沿海地区和内地城区集聚，长三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增长迅速，集聚度加大。

一份市场数据统计显示，长三角、珠三角、京津冀和成渝四大城市群以不到8%的国土占地面积，但GDP总量占到了全国的一半。房企布局来看，长三角和大湾区依然是重中之重，同时，近几年抢夺成渝土地市场的房企不在少数。

这就不得不关注，我国城镇化的进程和户籍制度改革。

数据显示，过去十年，我国居住人口的城镇化率大幅提高，为63.89%，同比上升14.21个百分点，但户籍人口城镇化率为45.4%，户籍城镇化率远远低于常住人口城镇化率。

财经评论人士刘晓博发文称，如果按照这个城镇化速度，只用4.2年时间，中国常住人口城镇化率可以突破70%，也意味着房地产白银时代还有4.2年，最多7.8年。

居住地与户籍所在地不一致的现象已相当普遍，2020年我国人户分离人口达到4.93亿人，约占总人口的35%。其中，流动人口3.76亿人，十年间增长了将近70%。

关于户籍人口城镇化率和常住人口城镇化率存在的差异，首先，户籍人口城镇化率近十年在明显提高。截至2020年底，我国已经顺利实现了1亿非户籍人口在城镇落户的目标。

同时，上述差异主要还是体现在农民工群体，由于受各种保障条件和制度的制约，这部分差异的缓解以至消除可能还需要一个过程。此外，由于乡村振兴包括脱贫攻坚取得成就后，部分乡村户籍人口在城镇落户意愿下降，一部分人愿意留在乡村，这也是影响差异的原因之一。

相关发言人表示，目前我国城镇化率居于世界中等偏上水平，与我国人均GDP处于世界中等偏上水平大体的情况相当。预计随着经济社会持续发展和促进城镇化发展各项改革措施的持续推进，城镇化率仍将会保持上升的趋势。

画像4、

“人口红利”向“人才红利”转变

破解人口老龄化矛盾的关键

大健康和养老产业的这座“金矿”有待挖掘。

老龄化成为当日新闻发布会的提问重点话题之一。我国老年人口比例上升较快，相关发言人仍继续强调，老龄化已成为今后一段时期我国的基本国情。

第七次全国人口普查数据显示，60岁及以上人口逾2.6亿人，占比接近两成（18.7%），其中65岁及以上人口约1.9亿人，占比13.5%，同比2010年上升5.44个百分点。

就区域情况看，全国31个省份中，有16个省份的65岁及以上人口超过了500万人，其中，有六个省份的老年人口是超过了1000万人。

老龄化进程明显加快。2010年至2020年十年间，60岁及以上人口比重上升了5.44个百分点，65岁及以上人口上升了4.63个百分点。与上个十年相比，上升幅度分别提高了2.51和2.72个百分点。

除西藏外，其他30个省份的65岁及以上老年人口比重均超过7%，其中，有12个省份的65岁及以上老年人口比重超过14%。

人口老龄化程度进一步加深，未来一段时期将持续面临人口长期均衡发展的压力。

从另一个角度看，老年人口的快速增长也成为养老产业的发展的动力，既是挑战也存在机遇。

“挑战”指的是，劳动力供给减少，家庭养老负担增加，基本公共服务供给压力提升。

“机遇”指的是，人口老龄化促进了“银发经济”发展，扩大了老年产品和服务消费，还有利于推动技术进步。同时，老年人口的素质和知识水平并不低，在身体条件允许的情况下，还可以在社会上发挥余热和作用的潜力较大。

随着人口素质的提高，“人口红利”逐步向“人才红利”转变，会进一步促进经济发展方式转变、产业结构升级、全要素生产率提高，推动人口和经济社会持续协调、健康发展。

通过这次普查还了解到，我国人口平均年龄通过是38.8岁。对比美国最近公布了最新的人口普查数据，平均年龄为38岁，水平相当。