湾区土地收割机？越秀地产首入东莞、溢价35%夺寮步商住地

东莞寮步房价逐渐走进“3”字头时代。

继上一轮广州集中供地中表现亮眼，越秀地产再次出击，首入东莞抢下一宗商住地。

据广州壹地产了解，越秀地产此次拿下的商住地为寮步缪边社区地块，终次报价达12.72亿元，成交楼面价21595元/平，溢价率35.32%。

事实上，就在两周前，越秀地产于广州首次集中供地中累计169亿获得7宗地块的入场券，而公司实际权益土地价款为75.06亿，部分地块配件工程成本预计达到106.44亿元。

只是，这般疯狂拿地背后，规模和布局也在逐渐扩大的同时，越秀地产于新获取项目中的权益占比有所下滑，这不得不引起人们的关注。

1、

超过最高限价

越秀2.16万/平首入东莞寮步

资料显示，该地块面积2.6万平方米，容积率大于1且不超过2.5，计容建筑面积为6.51万平方米，其中商服比例不超总计容建面5%。该地块起始价9.37亿元，最高限价12.69亿元，终次报价区间为126942万元至127442万元。

地块原定于5月12日上午十时挂牌截止，但在当日9时07分，该地块在第68轮报价已经达到最高限价126942万元，随后进入终次报价环节。越秀地产终次报价为127224万元，距离最高终次报价还有220万元的距离。

值得一提的是，该地块需无偿配建宗地商品住房计容建筑面积10%的比例（即不少于商品住房计容建筑面积6184平方米）作为安居房并无偿配建相应的停车位。

业内人士分析，越秀拿下你的地块最大的优势是靠近松山湖园区北部区域，毗邻松湖智谷，产业聚集优势明显，同时也可承接城区，属于住房需求外溢的聚集区域。

但同时，这宗地块的劣势在于，周边以民房和工厂为主，商业配套缺乏。

交通是一大优势所在，无论是前往惠州还是东莞主城区都相对便利，寮步缪边社区地块距离寮步站约2公里，驾车前往松山湖北站约12分钟左右。

从地图上看，寮步地处东莞中心城区和松山湖两大经济核心区交界，属于松山湖片区，既可承接城区住房需求，又可承接松山湖园区住房外溢。目前，寮步设有莞惠城际寮步站，同时规划有地铁8号线和7号途径并设站，可连接全市及大湾区各个城市。

在两个月前，上述地块的邻近宅地被深圳房企南山控股以23749元/平、最高限价5.08亿元竞得，总配建20%。与越秀此次拿下的地块相比，南山控股的拿地楼面价要高逾2000元/平，且配建比例也较大。

目前，寮步的在售楼盘约8个，包括万科金域东方、华侨城纯水岸、建鼎·源悦、金地保利领峯、珑远翠珑湾、鼎峰松湖雅境、光大松湖云台、裕大知府，均价在2.8万元至3.5万元之间，区域内供应量适中。

越秀在此时进入东莞，是一个好时机吗？最近楼市调控政策频出，东莞也不例外，就在4月29日，东莞市住建局发布一则关于进一步加强新建商品住房销售价格指导的通知（东建房〔2021〕4号）。

当中明确提到，未售出新房上调销售价格的间隔时间，由取得预售许可证（现售备案证书）后半年延长至一年，涨幅不超过3%（含本数）。下调销售价格的间隔时间维持半年不变，降幅不限。

同时，实行明码标价和“一房一价”，在取得预售许可证后10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。

2、

千亿含金量几何？

越秀地产湾区九城还差三城

去年，越秀地产实现销售957.6亿元，距离千亿只差临门一脚，想必在董事长林昭远的规划里，要完成今年1122亿元的销售目标，首要一步便是保证土储“弹药”充足。

今年业绩会上，林昭远定下今年520亿的拿地计划。去年，越秀地产的拿地支出为410亿元，今年拿地预算较上一年度增长26.83%。

截至目前为止，加上今天拿下的东莞地块，越秀地产累计权益土地价款逾150亿元获得12宗地块，距离今年的投资目标还相去甚远。

越秀进入东莞市场的这步棋并不难理解。目前，其在大湾区已经布局香港、广州、深圳、佛山、江门和中山，插旗东莞后，大湾区九个城市只剩下珠海、惠州和肇庆这三座城市尚未进入。

可以预见，未来一段时间内，越秀地产还会现身各大城市拿地。

虽然越秀地产在近期拿地积极，但其中有一半的拿地数量权益占比并未超过50%，其中三宗地块的权益占比仅9.5%，分别是武汉江岸区宅地、广州荔湾区宅地和番禺新造镇国际创新城商住地。

当然，越秀地产在剩余的5宗地块中的权益占比高达95.48%，分别是位于广州黄埔庙头板块宅地、白云区钟落潭商住地、黄埔知识城宅地和南站商务区宅地，以及重庆渝北区回兴板块宅地。

“合作拿地”已经成为房企抱团开发的大趋势，近期，越秀地产还与不少房企签署战略合作框架协议，越秀地产的“朋友圈”也在进一步扩大，合作房企不乏新加坡房企仁恒置地、杭州龙头“大哥”滨江、龙光控股、中国铁建地产等。

销售表现上，越秀地产逐渐回暖，前4月的合同销售额累计327.52亿元，同比翻倍，上升逾124%，但由于去年同期数据受疫情影响，若对比2019年同期，越秀地产的销售额同比增幅5成。

但对比千亿目标，越秀地产前四月累计合同销售额约占2021年合同销售目标人民币1122亿元的29%，未来八个月的销售压力依然存在，依照房企销售的节奏，一般下半年的销售额会有较大的提升。