迈入大交通时代，新十年增城房价走势指南

素以广州“东大仓”之称的增城，在五一期间供货力度继续加强，旧盘加推和新盘入市交相辉映，占据羊城供货市场的“半壁江山”。

20年前，广州向东发展的势头强劲，增城吸引了最早一批开荒的房企，包括华南五虎之一的合生创展提出“东进战略”，香江控股也在新塘落下一个大盘等。

历史上看，增城撤市设区是七年前的事情。2014年2月，广州调整行政区划，原黄埔、萝岗将合并为新黄埔区，县级市增城、从化撤市设区，融入大广州，羊城范围进一步扩大。

自此，增城区在广州的定位便设为东部枢纽中心，南与东莞隔江相望，东临惠州，北界从化，西连广州经济技术开发区和中新知识城，其地理位置决定了交通的重要性。

似乎也正是这样的地理因素和行政区划的影响，坐享“交通便利”的属性，增城近十年房价从五千出头涨到了2万，并在奔“3”破“4”的路上越走越远。

1、

大湾区的“心脏”

交通枢纽中心与TOD潮起

增城，地处广州、深圳、东莞、香港等珠三角发达城市群黄金走廊的枢纽节点，这一交通优势，也让增城区别于广州其他外围区域。

用更为具象的描述，增城不管是到广州市中心，还是到深圳、东莞，耗时相差无几，还可以实现当天来回香港、深圳等地。

恰恰是增城具备这样的独特性，踩中投资者和购房者的“心头好”，也让不少人期待看到了它十年之后的价值。

目前，增城的交通现状可以简单总结为“33437”和“地铁9+1”。

其中，“33347”为3大交通枢纽中心（广州新东站新塘站、增城南站、增城西站）、3条铁路线（广深铁路、广石铁路、计划2023年建成的广汕铁路）和3大国际机场（周边建有广州国际机场、深圳国际机场及香港国际机场）；

4条城际轨道（穗深城际新塘至洪梅段、计划2023年通车的新白广城际、计划明年动工建设的佛山经广州至东莞城际以及规划研究中的深莞增城际铁路）以及7大海运港口。

“地铁9+1”则是指9条地铁线加 1条市域快线，其中，已开通运营的铁路线有13号线及21号线，规划已落实的还有16号线和23号线，规划研究当中的包括20号线、27号线、21号线东延线、东莞4号线及6号线广州段，市域快线28号线支线仍在规划研究中。

此外，增城还拥有多条高速公路穿过，包括花莞高速、北三环高速、新派高速、凤凰山隧道等。

其中，广州东部交通枢纽新塘站是国内首个真正意义上的TOD综合体，汇聚多条高铁+城轨+地铁，城轨到白云机场每3分钟便有一趟城际列车往返，每趟用时约20分钟。不得不说，新塘实现真正意义上的一小时覆盖珠三角，两小时通达全省。

而增城火车站综合枢纽是广汕铁路进入广州境内的“第一站”，仅20分钟到天河，40分钟到汕尾，此站和地铁16号线零距离换乘。

交通赋予增城的价值在近几年逐渐被放大，从开发商积极布局这一片区便可得知，尤其是TOD地块更是“香饽饽”。

据广州公共资源交易中心数据显示，2017年至今，增城区地铁上盖/附近地块出让了数宗，其中广州地铁集团以总成交价约183亿元拿下2宗TOD地块，分别为13号线官湖车辆段及上盖地块和21号线镇龙车辆段地块。

此外，还吸引了不少外来房企布局，包括沪系开发商大华集团在2019年以约15亿元获得21号线朱村站北地块，新加坡丰树集团去年底以11.24亿元拿下21号线朱村街凤岗站南地块。

增城TOD项目的最大优势是以粤港澳大湾区城市群为依托。作为连接穗、莞、深、港四大核心城市的枢纽级区域，增城地区未来的规划前景可想而知。

就目前开发商布局的情况看，增城尚未出现哪家房企独大的局面，其中碧桂园、融创、金地、时代中国和万科获取项目较多，过去五年内于增城新增项目数量为6、5、4、4和3个，位居增城开发商土储排行榜前列。

2、

奔“3”破“4”

增城地铁盘房价处于食物链顶端

如果在十年前，面对站在地铁口举着卖楼广告牌的小哥，你还会犹豫是否要上前问一句，“有什么房子推荐吗？”

或许很多人都在为错过那样一次”发家致富“的机会而后悔，要知道，十年前的房价与现在相比早就发生了翻天覆地的变化。而交通沿线的住宅项目更能贴近人们的居住需求。

目前，增城现有的两条地铁线路中，13号线起于黄埔区的鱼珠站，止于增城新沙站，中间共有11个站点（含首尾站），于2017年底运营通车，大致呈东西走向，增城段站点为沙村至新沙。

增城21号地铁线路

21号线的站点设置较多，共设置了21个车站，单程最高票价（增城广场-员村）仅11元，其中增城段全程耗时只需约 15 分钟，西起中新站，东至增城广场站。

增城21号地铁线路

同时，21号线连接天河区员村和增城广场，全程需要约一小时，大大缩短了增城与广州中心城区的距离，加速了广州东部地区的经济和人口流动，地铁线也成为增城经济发展的”大动脉“。

地铁16号线路示意图，以政府批复为主

除此之外，增城还有规划已落实的还有16号线和23号线，其中16号线定位为增城的外围补充线，南起新塘站，途经石滩镇、荔湖新城，北至荔城街，对促进荔湖新城的建设，对广州“东进”发展有着战略意义的作用；

23号线则串联海珠、天河、黄埔、增城四大区，起终点分别为赤沙滘和坭紫，连接珠江东两岸的琶洲、金融城、鱼珠CBD、智慧城、科学城等多个高能级的重大产业平台。

不仅如此，23号线向北、向东，还连接云埔工业区、永和开发区、增城开发区三个工业重镇，填补了轨道交通空白。

地铁23号线路示意图，以政府批复为主

从已经开通的地铁沿线的项目来看，新房方面，以13号线开通运营的年份作为分界线，2017年，东方明都和惠百氏的均价分别在2.6万及1.25万，如今二者的在售新房价格涨到了3万及2.3万。

据广州壹地产了解，惠百氏项目距离13号线白江地铁站仅300米，现楼在售，目前户型75-105平方，均价在2.3万至2.5万，较三年前房价翻倍增长。

此外，13号增城段地铁站的二手房均价高于周边些许。以白江地铁站附近二手房为例，碧桂园豪进广场、豪进山湖珺璟均价在2.5万，新塘地铁站附近的时尚广均价则在2.4万。

图一，来自链家，为具体板块二手房均价

图二，来自链家，为13号线增城段沿线二手房目前均价情况

越远离地铁站，房子的价值也随之减弱，图二也可以看出，二手房均价最低在1万以下的也不少，但货量也不多。

这就像食物链的顶端，靠近交通沿线的住宅项目能享受到这一附加值带来的增值空间，比如靠近广园快速路的碧桂园凤凰城凤翠苑项目，其二手房均价超过了3万。

从另一个角度看，增城的常住和户籍人口也在逐年递增。广州统计局公布的2009-2019十年间各区人口数量显示，增城的户籍人口从83.36万人增长至98.32万人，常住人口则增至126.01万人。

七普数据显示，广州的常住人口达到1867.66万人，与十年前相比增加597.58万人，增长47.05%，年平均增长率为3.93%，年均增速高于全国的0.53%和全省的1.91%，继续保持全省人口总量第一大市的地位。

要知道，在2018年广州市政府公示的城市总体规划草案中提到，至2030年，广州全市常住人口将达到2000万。增城作为广州的“后花园”、“粮仓”，必定承接一部分市中心外溢的人口流量。

交通和人口的双重影响下，增城的房价也有了一些变化。2009年至2020年，广州房价从九千出头冲上了三万，逾十年时间翻了三倍还多，而增城房价则从5千上升到了2万。

最近两年，增城地铁沿线的楼盘甚至到了3万以上的均价。部分地区尤其是新塘作为TOD概念诞生的板块，房价涨势最猛。

尽管如此，广州房价十年曲线图位于增城之上，增城的房价仍有想象空间。

近期，广州壹地产走访增城新塘数个楼盘时，从一位top10房企的售楼处了解到，今年五一期间，该房企位于新塘立交出口的公园上城项目首开，后续推出的货量还会卖到4万的价格。

”首张预售证拿了1-4栋，5月5日就卖完一栋了，紧接着5月6日二栋开盘，现在货量剩下不多，均价在2.8-3.2万元之间，下一栋楼要3万起卖，价格在3-3.5万，后续楼宇或许还会卖到4万。“

这席话听下来，只能说开发商的口气不小，一副底气很足的样子。

3、

成交量销冠“铁王座”

增城定位广州东部新动力源和增长极

未来十年，广州最大的市场或许依然是增城，成交量常年位居销冠表现可以印证这一点。

整体来看，过去这一年，广州的房地产市场行情受疫情影响，整体表现为先抑后扬。广州市统计局数据显示，去年商品房销售面积1539万平方米，同比增长5.1%，其中一手成交面积1087万平方米，同比上升27%。

其中，一手住宅网签成交超10万宗，同比上升近三成，是自2010年以来新房成交量第二高，仅次于2016年；二手市场成交宗数超13万宗，同比上涨两成。

数据来源：中原

具体到增城区，去年新房成交量仍摘得销冠，新房成交量为25159宗，同比增长17%，其中，永宁板块成交数量达8393套，是全广州单一板块最火热的成交数据。

目前，永宁板块进驻的开发商有万科、珠江实业、新世界、光大集团、佳兆业、雪松控股、金地等。

除了永宁板块，朱村板块在早几年被业内称为“置业天堂”，热度不比永宁板块差，附近有地铁21号线朱村站，但2020年朱村总体成交量有所下滑，新货供应力度减弱。

一手房价方面，去年广州全市成交均价在30025元/平方米，增城区均价保持在2万/平，每套均价219万元，还有一定的上涨空间，不排除未来产业和交通释放价值赋能后带动板块房价上涨的可能性。

而且，对于预算有限的刚需族来说，增城房价尚处于价格洼地，不失为一个好选择，未来增城仍具备一定的吸纳人口优势。

二手房价方面，去年广州二手住宅网签均价为28815元/平，同比去年上涨7.8%。其中，增城二手住宅网签均价下跌6.5%，为17043元/平方米。

中原地产分析称，由于增城规划利好价值已被提前消化，加上其他区人才新政升级抢客，变相削弱增城限购优势，导致客户入市热情暂时回落。

增城最近几年的发展亦在提速，其在大广州的区域功能定位更加明确了。

在最新的一份广州十四五规划和2035年远景目标纲要中就提到，将铁路枢纽项目新塘站、增城站列入广州“十四五”时期铁路枢纽及轨道交通重点建设项目，并推进增城至佛山高速公路增城至天河段的建设！

同时，“十四五”时期高速公路重点建设项目中，规划中的高速公路项目包括增城至东莞高速公路、增城至佛山高速公路黄埔至三水段、惠州至肇庆高速公路惠城至增城段。

未来五年，甚至是2035年，增城区的发展要朝什么方向呢？这份规划纲要也明确了它的功能定位：全面融入粤港澳大湾区建设，全面建设宜业宜居宜养宜游的现代化中等规模生态之城，打造广州东部新动力源和增长极。

这样的增城，还不值得我们期待吗？