顶流争夺战！朱村难道不配拥有姓名？

增城这几年可以说是准备脱胎换骨了。

而说起增城各板块未来的定位，各板块之间的争夺也是非常激烈。

沉稳持重的荔城，手握区府和增城核心地带，地位难以撼动；迅速蹿红的新塘，头顶TOD名号，轨道交通不要钱一样的铺设，风头一时无两；蓄势待发的中新，坐拥百亿旧改，还能享受知识城的利好……

而在这一众热门板块的龙争虎斗中，有一个板块却显得有一点尴尬。

曾经也算增城顶流的朱村真的不配拥有姓名了吗？

01

“天选之子”的奇幻历程

朱村，顾名思义，是因为一群朱姓居民聚居于此，才得名朱村的。

相传南宋至元初，大批中原汉人因避战乱，长途跋涉翻越南岭到达南雄珠玑巷（今韶关南雄县）。随后，这些迁徙的汉人中，有186个姓氏先后130多次南迁珠江三角洲，开疆拓土。至元末明初时，一群朱姓人迁至广州增城，聚居成了一个自然村，这就有了今日的朱村，而朱姓也是本地主姓，按照户籍人口来算占三分一人口以上。

南雄珠玑巷

1983年，朱村从公社改为朱村区，3年之后又改成朱村镇；2004年，朱村撤镇改街，成立了朱村街道。

但不管怎么改，朱村那时始终都没有显示出太强的存在感，但是这世间的变化就是这么令人猝不及防。

朱村街道成立后的第8年，一件改变朱村历史轨迹的事发生了。

2012年，广州科教城规划提出，拟引入24所职业院校，以改善广州职业教育教学条件。广州科教城这种市一级重点规划对于朱村而言无疑是天大的利好，二十多所职业院校集聚，那时很多人都在想，就算比不上广州大学城，也不会差太多吧。

科教城规划带给朱村的改变开始渐渐显现，2013年，仁安花园开建，这是朱村第一个商品房项目，在这之前，朱村板块并无商品房。

仁安花园项目效果图

2014年，越来越多的房企关注到了朱村这个地方，因为就在这一年，增城撤市设区，而广州地铁21号线工程也被批准施工。

朱村街道设置了凤岗、朱村、山田三个地铁站，一街三站，朱村一时风头无两。

同年3月，朱村板块首次有相对大规模的土地出让。那次土地出让吸引了十几家房企争夺，4宗地分别被碧桂园、中铁建、恒展瓜分。而拍出的4000多元/平楼面价，还是当时增城的高价地块。

此时的朱村已经被推上了快车道，科教城和21号线还只是两块工地，啥也没见到，但是朱村的房价却已经跑了起来。

2015年10月，朱村两宗宅地被中航里程拿下，合计19.3亿元。

2016年5月，朱村再次迎来一场疯狂的抢地大战，迎来富力、万科、保利、绿地、碧桂园、融创、合景泰富等7家房企“激战”。最终合景泰富以31亿元的总价抢下两宗宅地，楼面价分别为5797元/平和5815元/平。

比较戏剧性的场面是，就在朱村拿地的楼面价都快6000元/平的时候，作为朱村最早开建的仁安花园，2016年开盘时价格不过8300元/平。

面粉眼看贵过面包，可想而知朱村房价在短短三年内的上涨速度。

正当朱村意气风发的时候，整个增城的格局都发生了巨大的改变。

首先是新塘，从2016年开始，新塘将建成未来广州东部TOD的消息就已经广为人知，这让依仗着21号线“发家”的朱村很是紧张。九轨交汇啊！这种规划即便只是一个概念也足以吸引很多人。

紧接着，朱村旁边的中新也因为距离知识城最近，且同样被21号线加持，摇身一变成了大热门。

而就在增城大爆发的关键时刻，被朱村给予厚望的科教城却迟迟没有开工。一步没跟上，步步跟不上，依照新塘目前的势头，朱村无法与之相比，荔城是老大哥，更是难以撼动。

可就是想赶超身旁的中新，朱村现在也觉得有些心有余而力不足了。科教城不论从规划、站位还是资金上，都比不过知识城；交通方面，朱村和中新半斤八两；旧改方面，中新两个超百亿的旧改更是稳压朱村一头。

在增城的顶流争夺战中，朱村真的不配拥有姓名了吗？

02

TOP3之争，悬念未决

增城目前东西双雄的局面越发明显了。

东边的荔城贵为增城区府，是全区的政治、经济、文化、教育中心，不但拥有全区最优的教育资源，更是承载着增城的文化传承。西边的新塘紧邻黄埔，TOD规划已基本兑现，大势已成，唯一不足只是城市界面太旧，但只要钱到位这也只是时间问题。

增城各板块间，现在最扑朔迷离的就是谁能坐稳这个老三。

为什么说扑朔迷离呢？因为在老三候选人——中新和朱村之中，中新虽然目前略胜一筹，但长远来看，是不是真的能稳胜朱村，还未可知。别看朱村这两年有些声名不显了，但是他真的不弱。

先说产业规划，朱村拥有优秀的产业布局：官方早于2019年规划了增城中部沿广汕公路创新产业带核心区，朱村将会以三大千亿总部带动板块经济发展。

其中最引人注目的两个规划就是科教城和富士康科技小镇。

广州科教城自从2012年起开始规划，直到2019年才确认动工，多年来，一直备受市场期待。

科教城效果图

按照最新的规划，科教城总投资达1800亿，建设总面积超过30平方公里，未来将引入24所职业院校以及相匹配的商业、居住配套。而就在不久之前，科教城第一期的13所职业院校已经陆续进驻，上个月13所学校中的广州幼儿师范高等专科学校已经开始招生，并于今年秋季开学。

随着越来越多的学校进驻，官方预估未来片区将有13万师生，朱村将迎来巨大的人口红利。

2018年封顶的富士康科技小镇重点发展超高清8K电视、工业机器人、工业大数据等产业，将吸引超过70家上下游企业进驻。

富士康科技小镇

科技小镇还拥有总投资高达610亿元的富士康超视堺第10.5代显示器全生态产业园区，这也是广州改革开放以来单个投资规模最大的外资项目。未来，随着产业入驻预计将带动新增就业人口约6万人，居住人口预计达10万。

朱村板块聚集的两个产业规划不但能吸引来大量的人口，而且还都是有知识有技术的高端人才，这对朱村未来的发展无疑助力极大。

但是反观中新板块，虽然知识城的阵容更加强大，但是知识城毕竟还是黄埔的知识城，中新只是承接一些优质资源的溢出，这其中还是有差异的。

其次我们看朱村的旧改。

朱村目前已经敲定的旧改项目有三个，其中朱村村和山田村两个旧改项目全部被上海大华揽下。

朱村村距离21号线朱村站近500米左右，地理位置优越。

大华计划在此投入71亿元，

还至少要为朱村村引入1家国家级A类科技企业孵化器，1家专业生产性服务平台；以及嘉年华商业综合体、嘉年华高端商务办公、长租公寓品牌亨寓、洲际酒店旗下四星级品牌、巴黎春天等商业知名品牌。

旨在将朱村村片区打造为高品质经济生活示范区，而大华集团的新楼盘大华城东郡就在朱村地铁站不远处。

山田村同样是一个地铁上盖的村，距离21号线山田站约600多米，山田村旧改将投入63亿元。

再加上由奥园+湾区产融+合汇联合体操刀的横塱村旧改，朱村目前的旧改资金也已高达204亿，虽然比起中新板块243亿的旧改金额稍逊一筹，但是相差也不是太多。

交通上面，朱村拥有21号线的三个站点，中新板块却只有中新站一个站点。但是从中新站出发一站即可到达镇龙TOD，在这一点上两者相差不多，而且21号线开通已经有段时间了，地铁的利好已经被透支的差不多了。

板块优势方面朱村和中新相差不多，板块的短板上两家也是出奇的一致，就是没有商业配套。

朱村的商业配套目前还全都在纸面上，从朱村站出来，放眼望去看到最多的就是朱村特色“朱村鸡饭”，大致数一下足有十几家。

朱村未来能否赶超中新，进入增城TOP3，小编预计大概率就是看谁的商业配套最先落地了。

03

理想与现实之间的朱村楼市

朱村板块的一手新盘均价约为2万/平，在增城范围来说性价比还算比较高，尤其是因为朱村街道一街三个地铁站的优势，有很多地铁上盖的楼盘可供选择，这点还是比较能吸引人的。

数据来源：安居客

但是朱村的楼盘现在也都面临一个很大的难题，那就是商业配套的兑现遥遥无期，总让人觉得心里发虚。

在售楼部听着销售讲得天花乱坠，东边有个商业体，西边有个购物街云云，但是一出售楼部，看着遍地都是的朱村鸡饭，还是不禁让人一阵恍然。只有看到不远处的地铁站才能坚定一下自己的决心，真真是在理想与现实之间游走。

不过对于看好朱村未来发展，并有意在朱村置业的小伙伴，这里还是可以介绍几个地铁上盖的楼盘给大家。


大华城东郡

项目效果图

大华城东郡紧邻地铁21号线朱村站，两者间距离大概也就200米，名副其实的地铁上盖。

项目周边朱村村的旧改项目也被大华集团以71亿元揽下，未来大华集团将在项目附近打造300万㎡的休闲、娱乐、教育、居住大城——大华城。

大华城东郡作为大华城的首期项目，自身配件有19万㎡的商业，周边还会有2所小学、1所初中、1所高中和7所幼儿园。大华城东郡的项目规划是非常不错的，但是旧改这事儿也绝不是三五年可以有成效的。

而现在项目周边的基本没有什么像样的商业配套，四周农田也很多，甚至大华城东郡第一期楼盘开盘时还打出了买房送菜地的口号，妥妥的田园风光。

项目有7栋洋房和2栋叠墅组成，目前主推建面约78-88㎡的三房，均价在2.1-2.2万/㎡。

云溪四季

项目效果图

云溪四季同样位于朱村地铁站旁，项目总建面约81万方，是朱村地铁站周边目前体量最大的项目。

云溪四季的产品涵盖了高层洋房、叠拼、合院、联排、独栋户型，容积率2.0，密度较低。

周边配套情况和大华城差不多，未来主要依靠项目自身配建。

项目目前主推建面约80-126㎡三至四房，均价1.5万/㎡起。

时代名著

项目效果图

时代名著位于地铁21号线山田站旁边，距离地铁站不到100米。

项目周边的商业配套同样是旧改规划以及项目自身配建。现阶段周边配套还是短板。

项目目前主推建面约78-106㎡的三至四房户型，均价约为2.2万/㎡。

远洋招商保利东湾

项目效果图

远洋招商保利东湾位于地铁21号线凤岗站附近，距地铁站不到500米.

项目和富士康科技小镇隔街对望，地段非常不错，以后随着科教城和科技小镇的配套人口逐渐落实，价值会被逐渐释放。

项目目前主推建面约96-110㎡复式三至四房，均价约2.6万/㎡。