修大桥、限房价、起高楼，南沙未来十年的布局你看懂了吗？

最近南沙的境遇可谓是“冰火两重天”。

一边是政策层层加码，限购之后又限房价，导致南沙楼市遇冷。

另一边则是基建工程的火热，上周，可以连通湾区五城的地铁18号线首通段调试运营，紧接着，本月28号明珠湾大桥也正式通车。

一冷一热之下，让很多人对南沙的现状产生了迷惑，但正是这看似矛盾的表象之下，隐藏着南沙未来十年的布局。

1、

你眼中的大动作只是南沙升级的前奏

耗资47亿，历时3年建造的明珠湾大桥，终于在本月28号开始通车了。这也意味着串联明珠湾起步区的南沙一环正式闭合。

明珠湾大桥

但是这其实并不是这座桥的全部意义，明珠湾大桥将南沙主城与万顷沙板块相连，将两个区域间的车程从原来的半个小时，直接缩短到了5—10分钟。

而万顷沙板块则有着可以比肩世界客流量最大高铁站广州南站的南沙综合交通枢纽——南沙站。

广州南站有站台15座、到发线28条，坐拥4高铁、3城轨、4地铁、2有轨电车，年旅客到发量屡屡破亿，日军到发旅客最高能达到51.8万人次！

而南沙站的设计规模有14座站台，到发线30条，覆盖3条高铁、3条城际轨道、2条城市轨道规划，与广州南站不分伯仲。

四通八达的轨道线路在南沙枢纽站交汇并向外辐射形成“米”字型交通路网格局，将南沙向东西、南北四个方向接入国家“八纵八横”客运主通道。

南沙综合交通枢纽路网示意图

每一个交通枢纽的诞生，都意味着资源的重组和人才的流动。

随着交通规划的不断兑现，加上南沙近年以来不遗余力推行的人才政策，大批高端人才开始涌入南沙，尤其是作为南沙发展核心的明珠湾起步区更是备受青睐。

而为了留住这些高端人才，南沙也是手段频出，其中限房价就是最直接的方法。

将南沙这个大热板块的房价摁住，才能让更多的人才萌生在南沙安家的想法，但是这种方法只是治标不治本，要想增强人才对区域的依赖和粘性，最重要的还是大力发展高端科技产业，为他们提供足够多的岗位。

南沙科学城规划的重磅出炉无疑是南沙自国际金融岛后，为了发展高端产业的又一个大手笔。而这也为明珠湾起步区赋予了又一层非同寻常的意义。

南沙科学城规划面积达99平方公里，其中，仅明珠湾就占了91平方公里，可谓是当之无愧的龙头。

这99平方公里的热土上，未来将布局人工智能、生物技术、航空航天、智能网联汽车、第三代半导体等新兴产业。

南沙科学城区位示意图

而就在今年，南沙科学城这个梧桐树引来了一只金凤凰——大湾区科学论坛永久会址将落户明珠湾起步区灵山岛尖东侧。

永久会址距南沙科学城明珠科学园一期仅4.5公里，与国际金融论坛（IFF）永久会址隔水相望。未来，灵山岛将以科学论坛为核心，打造一个科技岛，与对岸的国际金融岛一同激发南沙“科技+金融”双轮驱动效应。

南沙科学城效果图

高端科技产业的发展对人才的吸引能力是极其显著的，据2021年2月数据显示，南沙区科研院所共引进人才1261人，其中包括中国两院院士13人、发达国家院士3人、重点领域紧缺型人才85人，为明珠湾起步区带了强大的内生动力。

引得来，留得住，南沙正在以极快的速度完成着“国际化人才特区”的建设目标，而人才特区建设的排头兵无疑就是明珠湾起步区。

于无声处响惊雷。表面上我们只看到了南沙在修大桥、建地铁、限房价，但是悄然间南沙却已逐步形成了以明珠湾起步区为核心，以一城（南沙科学城）、一岛（国际金融岛）、一论坛（大湾区科学论坛）、一“特区”（国际化人才特区）的湾区中心格局。

从广州的南沙，湾区的南沙，再到国家的南沙，南沙的区位不断升级，而作为南沙面向世界的桥头堡，明珠湾起步区也在一次次蜕变中完成了升华。

从历史上国际化大都市的发展脉络来看，宣告一座中心城市的规划已经落地，并向世界展示这座城市的风貌、体现城市经济实力最好的方式，就是起高楼。因为摩天地标就是一个城市发展的缩影。

2、

地标的价值就是城市的价值

世界著名杂志《世界摩天地标巡礼》有一句非常经典的话：

摩天地标，是城市实力和文明的缩影，也是一个强大的引擎，反哺整个城市的发展。

地标的存在，首先要基于城市的发展。

上海陆家嘴，坐落于黄浦江畔，隔江面对上海最早的金融聚集区外滩，地理位置优越。自1990年成立至今，随着陆家嘴金融产业的不断发展，城市界面也在不断更新。

1992年，上海金茂大厦应运而生，成为上海乃至中国的跨世纪的标志。随后陆家嘴逐渐进入发展的快车道，办公楼如雨后春笋般冒出。

陆家嘴三座地标

2008年，上海环球金融中心落成，2016年上海中心大厦投入使用，至此陆家嘴三座摩天地标之名享誉中外。

这三栋地标级建筑在表面上彰显着上海城市繁华景象的同时，也是上海楼宇经济发展到一定程度的结果。

在陆家嘴工作的人曾说：“如果陆家嘴是经济战场，那楼宇就是我们的生产车间。”

据统计，截至去年6月，陆家嘴金融城有商办楼宇285幢(其中超甲级和甲级写字楼超过50幢),楼宇内企业产生税收超过700亿元。其中，税收超过亿元的办公楼数量达到102幢！能在陆家嘴办公，尤其是在陆家嘴的城市地标上办公，对于很多公司而言无疑就是一种实力的象征。

城市地标除了凝结着城市发展的缩影，同样也是城市价值极点所在，是拉动城市经济发展的引擎。

去年6月，CBRE世邦魏理仕发布《全球优质写字楼租用成本调查报告》，香港中环以3466美元/平方米/年的数据，连续四年蝉联“全球最贵顶级写字楼”榜首。

香港IFC

而其中，位于中环金融街8号，88层高的香港IFC，作为香港城市地标，租金更是力压群雄。

据媒体的报道，香港IFC租金大概为1800元/㎡/月，整栋大楼年租金总收入可达到94亿元，是全球租金最贵的写字楼之一，目前估值接近2000亿元！即便如此，香港IFC的出租率依旧能达到99%，租户包括野村集团、瑞士UBS AG、美国道富银行（State Street）、英国金融时报等行业大鳄。

提到IFC，作为城市地标和城市封面的代表，广州国际金融中心（广州IFC）更是深入每一位广州人的心。不仅仅因为他是支撑珠江新城中轴线的地标，更是因为其缔造的价值神话。

广州IFC

广州IFC自2012年投入使用以来，十年间为广州城市发展创造了巨大的经济价值，也为珠江新城的楼宇经济起到了极强的带动作用。

据社科院统计，目前广州天河CBD有71栋办公楼纳税过亿、其中17栋纳税过十亿。而作为汇聚世界500强最多的内地楼宇之一，广州IFC正是年纳税额超十亿俱乐部中的一员，并多次蝉联“广州写字楼租金之王”的宝座，是珠江新城办公楼中名副其实的领头羊。

广州IFC目前已有世界500强企业安联保险、苏黎世财险、华信泰如以及全国500强越秀集团等500多家企业入驻，从业人员达8000多人，并且综合出租率始终保持在95%以上，可见城市地标对于企业的吸引力之大。

城市造就了城市地标，城市地标则会赋能城市。城市地标的价值所在，就是城市的价值所在。

回到如今的南沙，作为大湾区的核心，广州的城市副中心，南沙究竟要以怎样的城市地标引领湾区风向呢？

3、

城市融合，引领南沙新十年

成功的城市地标与它所在的城市是相融的。如提及环球金融中心就能想到陆家嘴，提到IFC就能想到中环、珠江新城。

之所以这些地标建筑可以让人将其与城市紧密相连，是因为它们具备了以下两个要素：区位的不可替代性和融于城市的发展脉络。

南沙的区位核心在哪？我说明珠湾起步区相信没人反对，但更确切的说，是在灵山岛和横沥岛。一个科学岛，一个金融岛，金融支撑科技，科技反哺金融，引领着南沙未来的发展方向，其地位之重要无可替代。

灵山岛尖效果图

而融于城市的发展脉络，则代表着一座建与城市血肉相连。越秀IFC之于南沙的意义绝不仅仅只是一个22万方的写字楼，还是一个带动城市经济发展的引擎，一个引领城市走向的风向标。

越秀IFC“灵山之翼”

越秀IFC与其正前方的大湾区科学论坛永久会址，以及隔江而望的国际金融论坛（IFF）永久会址共同组成了南沙明珠湾的黄金三角，这个三角带上串联着南沙的科技产业、金融产业以及总部经济，带动着周边1平方公里明珠湾核心区域的发展。

业界有个著名的理论：“一栋楼的价值，很大程度是由它窗外的景观来决定”。

越秀IFC在景观设计上也做到了与城市相融，除了三面环江，远眺大海，越秀IFC周边还环绕着山林和湖泊，是一座岛屿之上，据江望海，林湖环绕的综合建筑体。

除了经济价值和绝佳的景观面，对于商办写字楼来说，其对物业水准的要求要远高于住宅。

对于锚定科技＋金融这种高端产业的明珠湾来说，只有专业的物业服务，才能给予这些头部企业、高端人才，金融精英相匹配的办公环境、生活方式。

越秀集团在商办物业运营方面有着深厚的积累，毕竟有着广州IFC的珠玉在前，IFC的物业模式和物业运营水准已经成了行业内的一块金字招牌。

位于核心区域、融于城市血脉。作为越秀在广州打造的第二座IFC，越秀IFC符合南沙对于城市地标的所有想象。

最后，越秀IFC写字楼展示区将于7月正式开放，届时我们一起来见证南沙城市地标将带给我们怎样的惊艳。