陈村房价将破4，这个盘的“限时江景大礼包”到底值不值得买？

前段时间到佛山各区踩盘，在案场交流的时候，听到了来自各区不一样的方言，即使都是粤方言区，但南海话、顺德话、三水话的口音很重，这已经给我留下很深刻的印象。

在某扑上看到一则关于广州人如何看佛山的投票，似乎可以理解，为何“广佛同城”这个喊了12年的概念，现在依然只是一句概念，生活在这两座城市的人没有达成共识。

有超过两成的投票认为，佛山还是“乡下”。

其实也不难理解，因为佛山面积大，且远离千灯湖十万八千里的高明区或三水区对广州人来说几乎很陌生。但同时，认为佛山是“土豪聚集地”和“和广州没什么不同”的投票几乎平分秋色。

▲截图自某扑

近几年，佛山也在努力突破固有印象，打着一系列的新城规划名号。

而说到佛山顺德陈村，这个在“老广人”眼里，以前是一片农田的地方，依靠着佛山新城、三龙湾新城、三山新城等，顺势火了起来，逐渐有点起色。至少，佛山目前楼面价最贵的一块地，便出自陈村。

今天带大家看一个顺德陈村的大盘——臻悦花园，改善型+江景+教育资源，如果预算在250万以上，不妨可以接着看下去。

据说，这个项目未来还会打造一线江景豪宅大平层，预计起步价将会去到500万，单价至少要在3万-4万/㎡。

1、

首开去化一般

臻悦花园还要卖豪宅？

现在佛山的楼市还是虚火过盛吗？

事实上，大部分观点认为，佛山房地产市场“供过于求”，每年实际新增购房的有效需求远远达不到一手房源增加的量，基本以本地客消化为主。而每年新房大多被已经拥有多套房子的人买走了，或是为了改善型需求，亦或是为了投资。

从这个层面，臻悦花园去化一般或许就能够理解。卖得便宜是不可能的了。首先，阳光城拿地的价格就不低，成本摆在那里。其次，阳光城保利臻悦想做纯粹的江景豪宅产品，房价只能尽量往上走。

据了解，臻悦花园是阳光城去年经近百轮竞价，以总价37.55亿元摘得的地块项目，成交楼面价约13720元/㎡，刷新了当时陈村的最高楼面价，溢价率超一倍达100.37%，是12家开发商激烈抢夺的热门地块。

随后便引入保利共同开发，事实上，就项目现有的周边配套和环境来说，臻悦花园如果要打造豪宅产品，还差了点意思。

臻悦花园位于佛山新城东平河畔，距离东平河道约80米，江景资源有了，但是沿途的厂房及仓库较多，物流产业及码头分布在此，附近仍有几处荒凉杂草丛生的荒地尚待开发。

▲项目周边实景图，广州壹地产拍摄

项目负责人介绍道，佛山1.0的豪宅时代是依湖而建，比如千灯湖、亚艺湖等，如今到了2.0豪宅的江景时代，沿着东平河道依江而建，其将东平河道类比为广州珠江夜游，东平河道沿途经过的建筑物也是佛山的门面。

广州壹地产小编实地走访项目后的感受，落差还是不小的，看着这一项目所在地周边的城市界面，要建成宣传册那般的场景，少说也要好几年，更别提对标广州的珠江新城。

不可否认的一点是，臻悦花园一桥之隔的对岸是佛山新城，有着不错的教育医疗配套和文化资源，包括世纪莲体育中心、图书馆、博物馆、大剧院，摩天大楼、佛山妇幼、华英学校、东平保利广场。

▲项目区位示意图，源自阳光城广州区域

另一大亮点是，臻悦花园项目的教育资源丰富，附近不仅规划有一所九年一贯制的三龙湾学校（到2023年才能竣工开办、性质为民办私立学校），还有潭村小学、佛山实验学校、佛山三中、华英实验学校、英国LEH国际学校等。

▲图为臻悦花园附近的学校资源及周边楼盘售价情况

诟病的地方在于，项目周边商业资源可以说是缺乏的，除了臻悦花园项目自带的3000㎡商业配套外，几乎没有大型的商场在附近。

那么，臻悦花园的售价卖多少？贝壳上显示，参考均价在2.5万/㎡。保利的销售人员称，河对岸的保利项目，未来发售价在4.5万起步到6万之间，江景的产品会在6万左右的价格。

臻悦花园旁边的世茂国风滨江（潭洲江瑾园）同样做豪宅产品叠墅，而臻悦未来看江的大平层豪宅产品，起步价至少在500万以上。但豪宅买卖还有市场吗？

据壹地产了解，臻悦花园的去化并不理想，目前推出1栋、2栋、10栋以及26栋的商业单位，套数合计387套，已售74套，实际去化率两成不到，未售套数313套。相比此前开盘前认筹超400组的热闹场景，如今成交热情并不足。

这一项目主打刚改为主，推出的项目户型以97㎡和131㎡两个户型为主，但100㎡以上的户型占比将达到75%，大户型便决定了这个项目面向的群体多以改善为主。

▲截图自佛山房产交易网

认购热情不足或许还另有隐情，目前臻悦花园开售的楼宇为非看江楼栋，销售很直接地告诉我们，等以后靠江的高层楼宇建成后，如今开售的楼栋看江的可能性不太大，基本会被完全遮挡。

这个“限时江景大礼包”，并不能激起陈村楼市的浪花。

只能保守地说，臻悦花园作为大盘，项目园林绿化精致，产品品质还算不错，大阳台和大厨房等设计都能打中不少改善型客户的需求。

事实上，不少佛山本地人还是很看好佛山新城、北滘新城的规划，有山有水，环境适宜。当小编去到三山新城踩盘时，的士师傅便直言道：”买三山新城不如买佛山新城，（佛山新城）环境比三山新城好太多了。”

2、

陈村热度还能延续多久？

华润地王规划曝光、年内或入市

从广州到顺德，既可以走广珠西线高速，经过三龙湾大道，又可以走广台高速，但是不管如何，在个人出行上，没有地铁轨道等的交通支持，公交布点并不完全覆盖的情况下，自驾出行是最方便的选择了。

陈村一直以来发展得不温不火，在很多人的印象里还是一个”乡下“的地方。

臻悦花园项目所在位置，与佛山新城一江之隔。而佛山新城早在2003年便开始启动建设，彼时为了广佛同城战略，佛山市政府作出“南延东拓”的决定，跨越了禅城、顺德两区，被誉为佛山在建的21世纪CBD。

地图上，臻悦花园距离千灯湖、三山新城、广州南站的直线距离在10公里左右，处于陈村、北滘与佛山新城的交界处。而今年4月拍出的佛山地王项目，距离臻悦花园约8公里外的沿江一带。

▲截图自百度地图，广州壹地产制作

华润陈村新城TOD临江地块一经拍出，再次拔高了陈村板块楼面地价。这才过了半年多，陈村的地价迅速从1.37万/㎡（臻悦花园的拿地成本）升至2.223万/㎡，拿地成本直线上升8000元/㎡！

今年上半年，顺德成为佛山全市的供地大户，供地面积和成交金额均居于佛山五区之首，土地溢价率也是最高的，平均溢价率达40%。面粉的价格上涨了，面包还会便宜吗？

陈村一直是顺德辖管的4个街道(大良、容桂、伦教、勒流)、6个镇(陈村、均安、杏坛、龙江、乐从、北滘)中房价水平较高的镇，与北滘有得一比，但由于近几年新房供应较少，房价表现平平，尚且处于”补给“的状态。

数据源自吉屋，广州壹地产制表

当拉出一条跨越10年的X轴后，明显可以看到佛山10年前的成交均价超6000元/㎡，10年后的成交均价接近2万/㎡，十年房价翻了2.3倍还多。

而地价上升的幅度远超楼价涨幅，十年前，陈村的拿地成本不到3000元/㎡，十年后已经是2.223万/㎡，十年地价翻了6.33倍还多。

尤其是今年，变现尤为明显，而佛山房价整体处于波动上升的态势，而地市更是创新高。

▲图为佛山2011-2021上半年的房价走势，源自佛山中原战略中心

不得不承认，臻悦花园集合了天时、地利，唯独缺了“人和”。天时，是指陈村今年地价突破2万+，房企参与土拍热情高涨，房价水平有望突破新高。地利，是指阳光城保利臻悦所处的临近东平河道的靠江水源环境。

而人和，也即是佛山的通病，并不能吸引更多的外来人口前来置业，首要交通这一点便难言畅通。其次是，佛山是一座民富城市，过去借助外力（产业进驻）的机会少，如今各个新城规划蓝图能否一一实现，便在很大程度上决定了人口是否能导入。

目前陈村板块的供货不多，可供选择的洋房较少，基本以改善型住宅为主，在售项目包括招商曦岸、顺德荔园新天地、美的花湾城、藏珑华府、金融界·顺德金悦府等，而臻悦花园附近的二手项目则有星英半岛、时代星英御岛等。

最新消息显示，时代星英御岛新上的二手盘单价去到了2.7万/㎡以上，最高甚至挂到了27778元/㎡；星英半岛的单价也不低，挂牌单价去到了24720元/㎡。

除此之外，备受关注的华润陈村地王项目也在近期披露了A区1至4期建设工程批前公示，距离4月初拿地刚好过去3个月。

此前就有不少人预测，结合华润实际拿地的楼面价2.25万/㎡，以及建安成本4000元/㎡、装修、财务、营销、税费等，华润陈村地王项目入市保本房价会去到3.4万+/㎡。

从规划图及户型布局图来看，A区共规划14栋高层洋房，户户朝南的望江设计，楼高均为30层，首层架空高度除7栋是5米外，其余均为4.5米。预计总户数达2090户，其中7、8栋每层6户，其余每层5户，机动车位合计2084个，涵住宅车位1651个。

此外，项目还配套建设2处户外健身场地及1处泳池，社区卫生服务站、社区居委会等物业配套设于8、9、10栋首层，并规划有5G通讯基站、垃圾收集点等设施。

图自佛山楼市房产网

华润陈村地王项目的前世是工业项目，经过三旧改造，政府收储实施改造后通过公开招拍挂程序出让。

华润拿下这宗地王后，顺德陈村锦龙股份经济社近期也发布通知称，村民的分红即将到账，项目量化总金额为5.45亿元，村民每持股可获得分红将近33.8万元。着实让人羡慕。

此外，华润置地在公众号发布消息称，陈村项目定位为三龙湾滨江高端人居项目，预计今年内入市。

这个华润陈村地王项目将会以怎样的姿态入市，你心中的价位是多少？评论区告诉我们！