在佛山，被千灯湖辐射的映月新城，大概是性价比最高的地方

买房前先看规划，不管是买来自住还是投资，这句话都没错。

但是在佛山，有整整十二个新城规划，看不看得懂都是个问题。现在只想解决一个疑惑：未来十年，哪一个新城将占据佛山楼市制高点？

有人说是炒得火热的三山新城，也有人说是冉冉升起的映月新城。与千灯湖同样作为南海桂城重点发展的三大片区，这两个片区正作为佛山地市、楼市热度的新象征。

尤其是三山新城，对标广钢新城，靠着广州荔湾外溢需求，已成为佛山2020年涨幅最大的板块之一。只是，映月新城也不遑多让，规划先行，抢着兑现生活配套。

买房的时候就不免纠结，两个板块位置、规划看起来似乎不相上下，很难做出选择。

广州壹地产小团队接连踩了区域内的多个在售楼盘，发现三山新城与映月新城确实有着显著不同的氛围。

三山新城规划多年，但板块内商业配套不足，住宅密集度也不高，人气依旧稀缺，到处都显得比较荒凉，旧村、工业区交错。

三山新城实景图

映月新城，因为离千灯湖更近一些，享受到成熟配套的辐射。里面有些楼盘还直接打出千灯湖CBD的标签来吸引关注，例如佳兆业花样年广雅院。

这么对比，映月新城应该在氛围上更胜一筹，但实际情况又是否如此呢？

1、

规划仅一年多

均价涨至近2万元/平方米

从区位图细看，映月新城确实占据地理区位优势。该板块位于桂城平洲，西邻千灯湖，东靠三山新城。按照地图，映月湖距离广州白鹅谭直线距离仅有8.4公里，距离珠江新城仅有约16公里。

映月新城区位

即便是有着天然优势，但在映月新城规划出来之前，该板块并没有那么受关注，更别提什么“广州西进首站”、佛山东拓遗珠”之类的说法。

一切转机是在于2020年初，政府重磅推介映月新城。事实上，2019年，桂城提出围绕“两核一轴一带一片区”加快建设，其中“一片区”就是桂城中部的映月湖片区。

根据规划，映月新城规划面积21.87平方公里，其中首期重点发力5.38平方公里的核心区，以映月湖为圆心打通周边水系、路网，推动平洲玉器珠宝特色小镇、南海新经济小镇壮大发展，并布局图书馆、儿童公园、滨河景观带等公共配套和商业水街、国际社区、企业总部。

映月新城规划

关于定位，映月湖片区将打造创新城区“新都心”和知产转化“加速器”。未来，映月新城将围绕“平洲水街、映月绿洲、众享小镇”这三个概念打造宜居乐园。

值得关注的是，映月湖核心区未来将以单个地块功能复合、渗透城市的公共空间体系、具有本土特色的场所体验为特点，与千灯湖核心区错位发展。

映月新城也是为了承接千灯湖外溢需求，该板块核心区域映月湖公园周边存量土地逐渐腾挪，开发条件渐渐成熟。据披露，千灯湖金融高新区土地开发强度已经达到90%，三山新城文翰湖也达到60%。所以对于映月新城来说，是个机会。

轨道交通也是规划的重头戏。目前，映月新城已建在建2条轨道交通，包括佛山1号线及南海新交通。未来规划新增3条地铁线，包括佛山7号线、广州10号线、19号线。

映月新城已有2条主干道与广州环城高速对接，计划新增2条主次干道直接与广州路网相连。

映月新城路网

当然，目前都只是些跃然于纸上的规划。

不过既然有利好规划出来，肯定还是有长期价值可以看的。这首先反映到房价上面，过去多年，板块内房价涨幅不大、增长乏力。但在2020年房价突然猛涨，给了市场一剂强心针。

制图：广州壹地产 数据来源：安居客

从整体均价分析，2017-2019年，平洲住宅均价还在1万元/平方米上下徘徊，而2020年一跃冲到1.63万元/平方米。

近一年房价更是水涨船高，当前住宅均价已经去到1.85万元/平方米。而这样的结果，距离规划出来仅仅一年多的时间。

图片来源：安居客

另一方面，走势也反映到地价上。去年，保利以总价77.5亿拿下映月新城临湖13万平方米商住地块，住宅楼面价折合为21972元/㎡，为当时的楼面地王项目。楼面地价直接飙升至2万+，足以见得板块价值。

今年土地市场亦同样火热，中海以总价32.8亿元拿下的映月新城回炉宅地，也成功刷新佛山楼面价纪录。该地块实际楼面价约2.3万元/平方米，超过华润置地陈村“地王”楼面单价（2.23万元/平方米）。

难怪会有人提到下一个千灯湖的说法。无论是房价、地价走势，映月新城都有一番向上的势头。

2、

保利天珺VS佳兆业花样年广雅院

区位、周边大PK

今年映月新城也有几个比较受关注的新盘推出，绿城桂语映月、保利天珺以及佳兆业花样年广雅院，距离都不远，都在3公里范围内。

其中绿城桂语映月、佳兆业花样年广雅院都在今年3月份首次开盘，而保利天珺是在6月份开盘。

先分析下最近期首开的保利天珺，就是上述提及的保利地王项目，该项目具体位于夏平路北侧、东信北路西侧，附近就是平洲花木批发市场，距离映月湖约300米。

保利天珺区位

据称，平洲花木市场下半年拆迁，拆迁后便会开始建设。即便进入拆迁流程，但也需要时间开发建设，没有三五年也见不到成效。按照销售对外输出的说法，映月新城会在3-5年建设起来。

之前规划也强调，5年内，桂城将累计投入100亿元，为映月新城实现交通、医疗、文化、教育等多个领域的提升。

但目前周边都是老旧民居及工厂企业，商业项目也寥寥无几，临近的映月湖环宇城才刚封顶，建设进度待加速。

保利天珺周边环境

反观佳兆业花样年广雅院可能区位优势还更明显一点。该项目位于桂城夏平路与佛山一环交界，未来距离千灯湖环宇城直线距离仅仅1.6公里，距离番禺南站也只要30分钟车程。

而从千灯湖环宇城驾车，大概要花十几分钟才能到到保利天珺映月湖展示中心。

佳兆业花样年广雅院区位

不过，佳兆业花样年广雅院周围也多是旧村，多进入改造阶段。附近的夏东二洲、三洲、五房沙旧改项目已经签约时代中国，只是旧改耗时也长，也是动辄十年的时间。

以现状看来，两个项目周边环境都有待发展，而且现在没有地铁开通，出行还不方便。按照介绍，平洲板块未来有5条轨道加持，但目前南海新交通是平洲板块短期内唯一的轨道交通。

南海新交通原本预计6月底开通，但因疫情影响初期试运行难以按计划开展，预计近期开通。

图片来源：广东地理

保利天珺距离南海新交通康怡公园站约1公里，佳兆业花样年广雅院距离南海新交通夏西站800米。

2、

产品差异化

选择大户型or小户型

从产品层面对比这两个项目，佳兆业花样年广雅院在售户型有4种，面积为83-113平方米，比起保利天珺，大户型产品优势会少一些。

户型：113平方米 图片来源：贝壳找房

此次保利天珺主推建面87-141平方米三至四房洋房单位，带装修发售，均价2.8-3.5万元/平方米。

推出仅一个多月，所剩货源已经不多，其中小户型只剩下十几套房，均价2.9万元/平方米。现场销售称，这一项目小户型只是配套刚需，购买小户型会划算一些。“大户型才是主推，也更受到欢迎，户型越大就越贵。”

据透露，下半年项目或会加推，主打大户型，涵盖130平方米、140平方米产品，吹风价已经到4.3万元/平方米。

也就是说，保利天珺整个项目除了A区以外，后期基本以改善和豪宅为主。

保利天珺建设进度

可以明显看出，保利天珺想要承接千灯湖大户型豪宅稀缺的风口。千灯湖一手湖景房稀缺已是人尽皆知，而二手湖景房更是有价无市，多盘卖至4万+/平方米。

比如位于千灯湖板块的中海万锦豪园，180平方米以上大户型单价4万+，大户型几乎处于供不应求的状态，特别稀缺。

所以保利天珺主打高端项目，通过产品溢价盈利，优势是未来的湖景资源。

也因此，保利天珺更需要千灯湖购买力外溢。在千灯湖板块冲破6万+/平方米之后，保利天珺推出改善和豪宅产品，或会冲破映月新城板块的天花板。

但佳兆业花样年广雅院更多是对准刚需。而且具备学位优势，东侧配建一所省一级36班公立小学，按照省一级硬件标准建设和引入桂城优质公办教育资源。

这一项目户型特色明显，双阳台设计，几乎每一户的主阳台都能朝南（东南或西南），感观还不错。所以均价也去到3.1万元/平方米。

佳兆业花样年广雅院样板间

确实，佳兆业花样年广雅院是合作开发的项目，佳兆业负责工程建设，花样年负责操盘营销，在产品艺术性上表现会更佳。