中报 | 时代中国被合联营公司“拖累”的毛利率

又到了房企八月半年报季，陆陆续续出炉的上半年成绩单，反映了很多信息，或许是时候，该认清真相。

还和去年一样的时间，8月17日晚间，时代中国控股有限公司于港交所披露了2021上半年的业绩报告，次日（18日）上午11时许，时代中国主席岑钊雄携高管出席发布会，回答各方关于业绩会的提问。

据壹财经了解，与会高层包括执行董事牛霁旻，联席总裁周四阳，首席财务官黄嗣宁以及投资者关系高级经理周莹。

去年，时代中国首次突破千亿销售规模，2020年合同销售为1003.8亿元，并预计2021年的合同销售目标约为1100亿元。

对于完成销售目标，岑钊雄还是非常有信心的，他在发布会上表示，上半年大概完成了41%左右，而时代中国今年全年可售货值大概1600亿左右，下半年大概还有1105亿的货值，以此计算，下半年去化率在58%左右即可完成全年销售目标。

但最新的销售情况显示，1-7月时代中国合同销售532.74亿元，同比增长31.72%，完成全年销售目标仅48.43%，尚未到一半，接下来的5个月仍是关键。

有信心是件好事，但时代中国也应当直面收入减少，利润增幅下滑等的不足表现。

值得一提的是，时代中国在中报摘要中对于收入和毛利的口径范围进行了修饰，细究数据之间的关联，事实上，时代中国加上合联营项目的权益毛利后，是拖了集团后腿的。

另一方面，土地成为今年行业内讨论最多的议题，包括双集中供地、旧改严禁大拆大建、拿地销售比不能超过40%等等，土地红利期正在消耗殆尽，房企应该如何面对高周转失灵下的盈利问题？

01

毛利率受合联营之困

销售均价涨幅近四成

2021上半年，时代中国按权益合并收入为人民币181.85亿元，相比2020年同期增幅为21.8%；按权益合并毛利为人民币56.22亿元，相比2020年同期增幅为39.8%，按权益合并毛利率为30.92%。

若剔除合联营公司的权益收入及毛利部分，时代中国的录得收入为人民币136.38亿元，较2020年同期减少8.62%；毛利为人民币45.48亿元，较2020年同期增加13.08%，毛利率33.35%。

截图自公司财报

即是说，按权益并表合联营项目的收入及毛利后，对于时代中国的整体业绩是有影响的，时代中国的毛利率相较于并表前减少2.43个百分点。初步推算，报告期内，时代中国的合联营项目的毛利率较低，相差了7个点左右。

时代中国表示，期内收入同比减少8.62%，主要归因于物业销售收入减少所致。

此外，报告期内，时代中国的利润为人民币19.23亿元，较2020年同期增加6.2%；公司拥有人应占利润达人民币16.29亿元，较2020年同比增加6%；核心净利润为人民币19.35亿元，较2020年同比增加5.7%，净利润率14.19%。

销售方面，时代中国1-6月合同销售金额453.8亿元，同比增长39.3%；合同销售总建筑面积约为234.9万平方米，与去年持平，销售均价有大幅提升，由去年上半年的1.39万/㎡上涨至1.93万/㎡，涨幅38.93%，接近4成的涨幅！

事实上，从房企的业绩数据中，侧面可以反映上半年各大城市之间的房价涨幅（不排除另一种原因：期内，时代中国推售以高端产品为主，进而推高了该城市所取得的销售均价）。

就时代中国的销售区域销售表现看，广州仍是冠军的有力得主。上半年，时代中国在广州录得销售额194.9亿元，近两百亿，占总销售额的比重为42.95%，而去年同期，时代中国在广州的销售额仅83.37亿元，占总销售额的比重为25.6%。

今年上半年，时代中国于广州的销售均价上涨了13111元/㎡，在广州的销售均价突破3万/㎡至30887元/㎡，录得上市以来的最大涨幅。

当日发布会上，岑钊雄还谈及近期房地产市场的现状，并研判下半年整个行业应该是走向平稳，包括地价、房价，整个交易都是走向平稳的。

岑钊雄指，房地产行业是国家一个非常重要的行业，由于规模比较大，影响的行业也非常多，因此房地产行业的稳定，将有利于整个国家战略的转型。

对于疫情影响下的交易市场，岑钊雄则表示，广州在疫情反复时做了非常果断、卓有成效的控制措施，疫情控制下来，基本上对公司的交付没有产生影响，按照年初的预设，公司主要的结转、交付都在下半年，按照目前进度看，下半年交付也大概率不会有问题。

据悉，时代中国2021全年的交付量约有400多万平方米，上半年已交付130多万平米，下半年还有300多万平米的交付任务，结转方面预计整年度的交付结转也会按照年初所预计的目标来完成。

02

土储与旧改之间

坚定大湾区

土储向来都是房企的生命线，有试过因为盲目激进拿地王而导致资金链暴雷的房企，也有苦于土储“颗粒无收”而导致无米下锅的开发商。都很难，时代中国做得如何？

对于供地政策和土储战略布局，岑钊雄在中期业绩发布会上表示，“之前集中供地对房价进行限制，但在地价层面是没有约束，这次集中供地政策补丁是希望对地价有所约束，有利于房地产行业政策的长远稳定，保持整个行业的持续稳定发展。”

“坚定大湾区深耕的策略”，岑钊雄补充道。

今年上半年，时代中国于广州、佛山、长沙、惠州、东莞、肇庆及南京拿下7宗地块，总土地成本109.12亿元，权益土地成本35.43亿元，拿地金额的权益比仅32.5%，不足50%。

或许，时代中国在有意降低拿地权益的比重，因“拿地销售比不得超过40%”的监管红线，大多数房企选择择机拿地、少拿地或以联合体的方式拿地。

今年6月，标普曾在一份报告中指出，中国开发商在房地产开发项目上不断增加合作，以便分散财务风险并减少资产负债表压力，合联营模式掩盖中国房地产开发商表外风险，信息透明是关键所在。

按照权益土地成本计算，时代中国上半年的拿地销售比仅7.8%，即使是总拿地成本计算，时代中国的拿地销售比也才24%，仍有很大的拿地空间。

截图自公司财报

截至上半年，时代中国共拥有145个项目，其中133个分布在广州、佛山、江门、东莞、惠州、珠海、中山、清远、肇庆、汕头、汕尾及河源等广东省主要城市、6个位于长沙、1个位于武汉、2个位于成都、2个位于杭州及1个位于南京。

据他介绍，时代中国的土储中大概有50%来源于城市更新项目，50%来源于公开市场。“以后城市更新项目贡献的土储将会越来越多。”

据壹财经了解，截至2021年6月30日止六个月，时代中国来自城市更新业务的收入为人民币24.07亿元，占总收入17.6%，主要来自广州及佛山等地区的城市更新项目（2020年同期来自旧改的收入为0，2019年同期为6.41亿元，占总收入4%）。

截至2021年6月30日，时代中国的城市更新项目总数约160个，较去年同期增加10个，潜在总可售建筑面积约5340万平方米，较去年同期增加140万㎡。

对于最近住建部关于旧改的征求意见稿，岑钊雄称，住建部的文件是想引导有序拆迁，持续进行更新。第一是对老城区的改造，最好不要超过20%。第二是老城区以外的棚户区、城中村，拆建比不宜大于2，拆1平方米，新建的不要超过2平方米。

“另外就地安置率不低于50%，还有就是租金的问题，主要是考虑低收入家庭，因为很多人住在城中村，一旦城中村拆迁，有很多租赁的需求，也推高了租金的水平。”

岑钊雄需指，时代中国基本上没有参与老城区的改造，所以这一点对时代中国来说没有影响。关于城中村改造，时代中国的拆建比基本上都在2以下，同时基本上都是就地安置的。

在租金这方面，岑钊雄认为，拆迁带来的租金上升只是阶段性的，回迁房建好之后，租金也会降下来。

03

仍踩线一条

明年底实现转绿

时代中国的负债风险表面上看似乎很小，其在中报中指出，截至上半年，时代中国现金短债比为2.5倍（截至2020年底为2.1倍），资产负债率为76.6%（截至2020年底为78.6%），三条红线中已经有两条都达标。

唯一一条没达标的是“扣除预收帐款后的资产负债率”，对于这一点，岑钊雄解释道，时代中国扣除预收帐款以外的资产负债率，在今年上半年已经降了两个百分点，计划在2022年底之前把“三条红线”实现全部转绿。

负债方面，时代中国于2021上半年的计息银行贷款及其他借款（不包括应付利息）合计约为人民币548.98亿元，一年内到期借款由2020年底的180.71亿元下降至2021年六月底的108.34亿元，短期借款占比为19.73%。

此外，2-5年内到期的借款合计约为人民币409.92亿元，占比74.67%，5年以上的借款合计约为人民币30.72亿元，占比5.6%。长短债的比例大致为2：8，较为合理，但仍需留意该公司的现金流状况。

岑钊雄称，公司已对债务做了一系列的安排，平均利息已有所下降，从原来平均7.3%降到7%，目前为止，时代中国的利息在6.5%左右。

壹财经查阅半年报显示，上半年，该公司的现金及银行结存账面结余约为人民币268.33亿元，较于2020年底减少29.3%，现金及现金等价物约221.6亿元，覆盖短期借款，另受限制银行存款金额为人民币46.73亿元。

除此之外，时代中国自2013年在港交所上市以来，截至今年上半年，上市融资所得款项净额已悉数用尽，其中约1.48亿港元的所得款项净额，约3.9%用于一般企业用途，6.1%则用于营运资金。