一波操作后，二手房躺平了？

最近，热点颇多。

关于社会新闻“七月拘w东西南北无疫烦，八月擒L上下左右零生病”，是我看过的最生动的吃瓜总结。

楼市也动荡波折，上演着城市约谈、政策突袭的戏码，调控的决心，在陆续释放的重锤下，悄悄惊艳所有人。

因此，踌躇的人越来越多了，评论区最近也出现了很多焦虑的声音，本来就买不到新房，接下来二手房也不能买了吗？我们今天就来聊一聊。

1、

调控密集砸下，真喜忧参半！

最近几天，黄埔人才购房政策取消被热议，这一政策的实施，让这个被概念炒作严重的区域，将外地炒房客拒之门外。而黄埔也成为了继南沙、花都后又一个明确取消人才购房的区域，并且是广州首个发文明确的区域。

在这之前，广州今年已经多次发布相关调控维稳楼市，四大行房贷利率上调、二手房贷款限制等，每一次都可谓一记痛击，这样的严厉打击之下，一个我们要面对的事实就是，广州的横盘期来了。

其实，在房住不炒的主基调下，严厉调控常态化必然是大势所趋，广州之外，各个城市也都在陆续发布更为精准的调控政策，特别是几座近两年房价上涨的热门城市，调控手段同样力度空前。

政策之下，一方面买房越来越难，被按住的投资客和被误伤的刚需陷入爱而不得的尴尬境地，另一方面，热度逐渐降温的市场，房价涨幅收窄，价格相对平缓友好，也成为一些人上车的机会。

比如在广州的限价政策下，新房的备案价要基于上一批的备案价下调3%，也就是在之后拿证的价格会越来越低，这也就是为什么最近市场上频现打折降价的消息，同时开发商也迫于无奈，一次尽可能申请多栋产品预售，以避免后续申请价格被越限越低的尴尬，一手房价现走低趋势，二手房方面综合各项政策限制，比如增值税“2改5”、贷款申请严格等房价也被按住。

2、

二手房市场凉凉？

政策加持的市场，今年的表现是怎样的呢？

据中原研究发展部的一组数据，今年上半年二手房共计成交75212套，环比下降9.6%，同比去年增长了57.2%。

把时间轴拉长，从近三年的数据来看，今年上半年的整体成交数据还是不错的。

图源水印

但话说回来，不是调控手段严厉吗？为什么整体数据不降反增，这就需要再细看上半年的成交数据。

上半年整体的房价走势呈“过山车”趋势，前几个月，广州从去年中启动的行情的余温犹在，市场成交依旧活跃，五六月后，受疫情影响及贷款政策影响，成交开始出现下滑趋势。

最近的七月成交数据依也不甚乐观，数据显示，广州7月二手房成交量为8912套，环比上月提升14.3%，但同比去年的成交数据大降34.3%，整体看来目前市场仍旧低迷。

根据目前的情况可以看出，首先，二手房贷款审核以及增值税“2改5”对二手房交易确实造成了冲击，投资群体买房受阻，市场需求下滑，部分业主心理价位松动，逐渐下调价格，导致购房群体观望情绪严重。

其次，新房限价政策抑制一手房价格，又分流了一部分二手房买家，再加上最近黄埔又取消了人才购房政策，各种打击叠加，预计接下来二手房的下滑趋势还会持续。

3、

接下来还能买房吗？怎么买？

可以肯定的是，高位横盘期，投资客进场买房当然是不建议的，但刚需还是有机会的。

新房不用说，限价打压及二手房供应下滑的情况下，一手房成功的吸引了一波人买房的目光，大幅低于市场行情的低价打折房源遇到可以下手。

二手房方面，虽然部分二手房业主心态受阻，放盘积极性降低，但也有部分业主的心理价位开始松动，开始调低出让房源的挂牌价格。因此购买二手房则有机会捡漏，遇到价格明显走低的房源，或是业主急售的笋盘，该出手时就出手。

部分小区价格趋势走低

不过二手房购房风险较一手房更大，买房时要注意规避一些风险和问题，特别是在今年政策精准调控的环境下，以下几点购买二手房时一定要注意。

首当其冲的就是关于居住权的问题。今年初实施的民法典中，设立了“居住权”制度，可以理解为居住权人对他人的住宅享有占有、使用的权利。

也就是说如果买到设立了居住权的房子，你将会面临房子是你的却住不进去的尴尬，因此关于这一点，可以在合同条款中约定声明，写清违约责任和赔偿细节，同样的关于房屋抵押、贷款的问题，也可以在合同条款中写明，明确如果所购房屋涉及贷款抵押的赔偿问题。

另一个比较需要注意的点是房子的学位。今年很多城市对学区房都有大动作，比如北京的多校划片、深圳的大学区划分，让很多高价入手学区房的买家心惊胆颤，不但学位不保，还有资产缩水的风险。

学区改革是大势所趋没错，但目前来看里全面推进还需要一定的时间，因此现在购买带有学位的房子，还是要搞清房子的学位有没有被占用，特别是一些对学位有限制的城市，名额一旦被用有六年的时间学位是不能使用的，教育资源紧张的现在，有小孩的家庭，学位被占绝对是很受伤的。

最后一点要提醒注意的是银行贷款问题。今年房贷利率多变，广州有银行二套的房贷利率甚至已经破6，利率上调每年需要多支付的钱，对于一些几千块都要精打细算的刚需来说，无疑是雪上加霜，在购房时一般和中介合作的银行不止一家，也就是说利率也会有一定差别，因此在购房时可以多了解一下每家银行的贷款政策，选择房贷利率更低的一家。

图源：乐居

长安居，大不易。经历了一轮上涨过后的广州，调控预计还会持续启动，买房要谨慎寻找机会，小心追高套牢，接下来的日子，还是先静看风向吧。