魔幻上半年，佛山房价破2后，还能走多远？

前段时间，观察到一个比较有趣的现象，关于佛山房地产市场。

可能最近提到佛山市场，更多人会去关注土地市场的情况，火热也是真的火热。刷新成交楼面价新高、头部房企重仓、外来房企新进，佛山地市一番热闹景象。

根据克而瑞统计，佛山6月份经营性用地成交16宗地，成交总建面达到220万平方米，光土拍收金就超过289亿元。不敢想象，这仅仅是单月数据。

但是反观楼市，讨论的人少了很多。事实上，同广州一样，佛山楼市近段时间也深受调控“组合拳”影响，尤其4、5月份开始，新盘限价限签也悄悄在佛山市场浮现。虽然消息称只会针对部分热盘进行，但确实造成了一定影响。

比如6月份，又叠加了疫情影响，佛山市场成交量相较上月有所回落。数据披露，佛山6月商品住宅成交合计8967套，环比减少16.13%，成交金额194.03亿元，环比减少9.83%。

确实是比较值得探讨的话题：地市与楼市是否在佛山市场“背道而驰”，或者是否会在不久的将来相互背离，不论房企还是购房者，对于此都必须保持敏感，特别是在佛山进入“房价破2”时代之后。

当然，一个月的数据肯定说明不了什么。这都要看长短期因素，怎么看才是个问题。

1、

半年增长亮眼

细化起来却看不透？

从整体数据看来，似乎佛山楼市并没有受到任何影响，甚至上半年的商品住宅成交金额还创了新高。克尔瑞数据显示，上半年佛山商品住宅成交金额总计1180.74亿元，同比大涨41.81%。

增长情况确实还是比较理想的状况，也与当前地市一路狂奔的状态相吻合。地市、楼市都是正向增长。

但划出更小的时间段，我们发现，还有可以议论的余地。

大概与佛山限价限签政策相关，之前网上也有开发商透露，五一前曾经执行，五月开始取消了，但后面又开始限了。

4月份原本楼市应该延续小阳春盛况，却惨遭滑铁卢，新房网签环比同比都是下降状态。佛山市房产信息网统计，2021年4月，佛山新房网签9242套，网签面积约103.66万平方米，环比下跌24.4%，同比减少7%。

数据来源：佛山市房地产信息网 制表：广州壹地产

从数据可以明显看出来，一有政策调控影响，楼市增长便显出乏力的态势。

5月份佛山楼市也是上述氛围，新房成交面积达118.13万平方米，同比微降1.6%。

以周划分，表现更是可圈可点。尤其是近两年热度特别高的临广片区，南海、顺德两地，楼市触觉更为敏感。

数据窥见，5月份，顺德区几乎每周环比都是下跌。所以不奇怪会得到上述整月下跌的结果。

数据来源：佛山中原战略中心 制表：广州壹地产

至少可以看出，佛山楼市短期内并没有想象中坚挺。

甚至进入6月份，佛山楼市受到疫情持续影响，连端午假期也遭重创。佛山市房产信息网数据披露，端午小长假期间，佛山成交新房643套，同比大跌50.27%。

但是开发商们在意的是长期价值。即便会有这些不特定性因素的影响，短期楼市气氛不够强烈，佛山房价虽偶有起伏，但依然保持稳中有涨。

按照克尔瑞的数据，2021年上半年，佛山商品住宅成交均价1.7-1.8万/平方米，6月房价一度涨到1.91万元/平方米，环比上涨5%，同比上涨20.66%。

数据来源：克尔瑞 制表：广州壹地产

其中，领涨的板块是南海区，上半年成交均价达2.3万/平方米，顺德区成交均价也达到1.9万/平方米。

这也是为什么房企乐于去冲击临广板块的原因。

而且广州市场已经不好进了。广州房价近段时间也是上涨趋势，但楼市调控起来比佛山更狠一些。从3月份预售证暂缓发放到4月份402、421新政出台，再到5月份推行新备案价制度，一关比一关难过。

2、

地市火热背后

未来发展又是否明朗？

回过头来看看佛山地市，逻辑也能理得顺一些。

上半年，佛山土地市场重启土拍限价，部分地块设置了最高限制地价。去年4月份，佛山已经取消了土拍限价政策。此次重新限价，可以预见房地产调控收紧的信号。

但开发商仍争抢着进入佛山占地，不惜以高价地突击，只为提前布局。还是以6月份土拍为例，成功出让的15宗涉宅用地当中，11宗地块楼面价过万，2宗地块成交单价超过2万元，3宗地块溢价率超过50%，足以见其火热程度。

而保利、中海、万科、金地、佳兆业、龙光等房企均有落子，其中龙光还以28.9亿元包揽了3宗土地，特别重仓佛山市场。

中海则以总价32.8亿元拿下的南海桂城平洲回炉宅地，成功刷新了佛山楼面价纪录。该地块成交楼面价约为2.2万/平方米，仅位于华润置地陈村“地王”楼面单价（2.23万/平方米）之后。如果扣除相关配建面积、人才房配建面积，并加上1.57亿元地上建筑物转让款，实际楼面价已经超过2.3万/平方米。

这样算起来，佛山楼面价纪录在上半年已经两度被刷新。此前于4月9日，华润置地拿下的顺德陈村镇建设大厦西侧地块，是经过111轮激战而来的，打败了包括雅居乐、碧桂园、越秀、中海、万科等在内的22家房企，最终总价64.5亿元，溢价率106%，当时一举成为佛山新地王。

举这些例子，无非都是为了说明佛山土地多受开发商青睐。而且不仅本地房企深耕，外来房企也是纷纷涌入，上半年已有6家外来房企新进，包括宝龙、正德、安联、青山控股、北控、佳源国际。

不过深耕佛山市场多年的保利华南依然是上半年拿地赢家。拿地幅数方面，保利华南上半年拿地4宗，禅城区、南海区各两宗，此外便是金地、龙光分别拿下3宗经营性用地。

拿地金额上，则是中海占据上风，以88.84亿元位列上半年榜首。

龙头房企都没有抛弃佛山市场的想法，他们目标也比较一致——抢占临广板块的市场。无论是高溢价地块，还是“新地王”，都是位于临广板块。

广州壹地产摘自网络

这就对应了前述所提及临广板块房价涨幅大的话题。面粉价越来越贵，面包价又怎么低得下去呢。

临广板块要么是成熟配套、交通便利，要么是未来规划发展前景较佳，最主要还有临近广州的地理优势，广州客外溢需要也会涌入。佛山目前楼市热度都聚集于此，也就不难理解，房价涨幅最大的事了。

所以绕来绕去，地市与楼市之间总是相辅相成。所谓的“地市向左、楼市向右”现象是否会在佛山市场真正上演，未来谁都说不准。

至于更加详细的土地市场分析、临广板块热度为何高涨等等一系列待解问题，有待下一篇解读。小小预告一下，想知道佛山拿地有哪些情报的话，明天记得关注关注我们。