2021年上半年，白云凭什么涨了？

Hello，大家好，我是美丽姐，beautiful的美丽。

今年即将行至过半，相信大部分人对广州楼市依然持乐观态度，有几个新特点：增城供货最猛，白云、番禺放量攀升，板块交界的楼盘抢手等。好位置不愁卖，这是真理。

近期，广州不少楼盘总是突然宣布开盘，比如中鼎 · 君和名城二期珺合府、万科城市之光、时代天韵等，颇有“赶鸭子上架”的意味。不知是预测楼市调控或将限价的消息，亦或是开发商突然“想开了”，总之，开盘都挺触不及防的。

虽然一直有部分区域限价和摇号的传闻，但广州新房价格5月环比上涨1.5%，已连续上涨13个月，领涨四个一线城市，表现依旧亮眼。

而沉默了好几年的白云区，今年也迎来爆发期，蹭上楼市、土拍、旧改等话题后，关注度也随之提升。白云区还是以前那个“不被待见”的白云区吗？

作为在白云区上过四年大学的人，对于这个地方，我有发言权。

1、

一日地王，片区受益

6月有的楼盘上涨超3成

在某处论坛上，对于白云区的讨论声两极分化，异常对立。

广州壹地产摘自某论坛

在很多人印象里，白云区根本不像是广州的“亲儿子”，即使有一座白云山，但“脏乱差”依然成为过去几年白云区的代名词。

而且，白云的房价暂且不足以与广州房价“王者”区域的越秀、天河或海珠相比，今年的涨势仍值得关注。今年5月，白云区一手住宅网签同比增长473.39%！遥遥领先广州其他区域。

但白云区的面积大，楼盘之间的房价差距也非常大，断层现象也很严重，有人便戏称白云的房价呈现“金字塔”形状。

白云房价最顶层的楼盘项目在少数，大致去到8至10万+，少数能与珠江新城房价媲美的楼盘包括：保利云禧、中海云麓公馆、珠江岭南苑、首开龙湖天奕、龙光中铁建天皓·西派云峰等，主要集中在白云新城，可以认为，这里是白云的富人区。

二手房价表现方面，今年6月，白云的热门小区二手房价同比去年涨幅明显，御金沙的二手房涨幅超过3成，成为片区涨幅最大的楼盘。壹地产统计的白云区热门楼盘中，其中共有6个楼盘的涨幅超两成，共有17个楼盘的涨幅超一成。

以具体的楼盘来看，御金沙从去年同期的3.9万/㎡，到今年6月环比上升2.27%，房价突破5万/㎡，涨了1.2万/㎡，一套百平的三房总价比去年同期增加了近100万。

凯德置地投资的御金沙住宅区，二手房一年涨幅超3成，除了楼盘本身配套较好，正对着地铁浔峰岗B出口外，还和4月底广州集中供地拍出的金沙洲地王有关。华润以4.21万的楼面价在附近拿下一宗宅地，片区身价也翻了一番。

要知道，白云区地价突破4万的高光时刻并不常见，可以说是5年一遇。2016年，白云区于同一天拍出两宗地王，此后土拍市场平平，话题度也随之下降。

2016年11月22日，龙湖首开联合体以45469元/㎡的楼面价摘白云新城AB2804012号地块，龙光以43144元/㎡楼面价夺白云新城AB2906037号地块。至此，白云的地价天花板被定格在这里，至今无人超越。

直线距离来看，华润今年拿的金沙洲地王项目，在白云新城板块10公里范围圈内。

可以晓见，白云区的房价圈层固化也很严重，就好像有钱人只会买珠江新城的侨鑫汇悦台一样，只有在白云新城能够卖得到豪宅级别的价格，周边楼盘只有羡慕的份。

事实上，比起繁华的市中心，白云更像是广州的山区，硬要塞个“亮明堂”，白云能主打什么特色呢？

2、

又村又多人

白云区除了白云山，还有什么？

答案是还有很多“握手楼”。

白云区的“握手楼”很出名，楼宇楼之间相隔不到半米都是常态，窗户对窗户。城中村最多的白云区，人口数量也是广州各区之首，成为广州唯一一个超过300万人口的“大区”。

同时，白云区的人口素质还不怎么高，受教育程度在广州老七区里面处于较低的水平，且多数为流动人口和外来务工群体，人员结构复杂。

数据显示，每10万人口中，白云区拥有大学以上学历的人员占比为2.35万人，广州各区拥有大学学历的人口比例从高到低，依次排序为：天河、越秀、黄埔、海珠、番禺、荔湾、白云、从化、增城、花都、南沙。

被诟病最多的还是白云的环境，即使有一座白云山，但这里的环境仍不能被拯救。白云区的低端产业较多，上世纪七八十年代以发展农业为主，“脏乱差”的面貌常常被人们吐槽，“又村又多人”。

从去年广州各区的GDP增速来看，白云区也是落后的。2020年白云区GDP总量为2245.11亿元，增速0.2%，增速排名几乎倒数。

但今年出台的十四五规划，关于白云区的发展和重点投资项目被着重提及，似乎又让大家看到了一点希望。白云区的总投资额超1.6万亿，比南沙、增城、天河的总投资额之和还要多！

白云将会从基建、教育、医疗、环境、商业、经济等大幅度改善。但白云区一直不被重视的原因不外乎三个：城市建设面貌、产业跟学位，其中又当属城中村改造最为迫切。

今年，白云官宣称，未来5年白云过半面积将迎城市更新，将加大旧村改造的力度和进程。按照计划，白云区十年规划方案中共有47个村要改造，在3-5年内，白云共有33条村被纳入改造计划，大致可分为5大板块，包括太和、嘉禾；白云大道、罗岗村；同德围；同和；人和以及机场路。

其中，三年改造计划的村落有7个，包括陈田村、小坪村、田心村、江夏村、黄边村、棠涌村、罗岗村。目前已批的旧改项目4个，包括田心村城中村改造项目、小坪村城中村改造项目、陈田村城中村改造项目、江夏村局部更新改造项目。

今年以来，白云旧改动作很多，多条村庄陆续签订城市更新前期服务企业，包括太和镇谢家庄一社、嘉禾街望岗经济联合社“旧村”、雄丰村、塘贝村、江夏村、棠溪村、三元里村等。

此外，广州公共资源交易中心还挂出白云旧村招标公告，涉及白云区黄石街江夏村、人和镇横沥村和岗尾村，而黄边片区以及红星村的城市更新单元的详细规划也已出炉。

值得一提的是，已公开介入白云区旧改的区属国企较多，包括白云城投、白云投资、白云公资、白云高新区集团，其中以白云公资承接旧改项目数量最多。

但也不乏房企抢先介入，如保利在2018年以53.8亿元的价格夺三元里大型地块，以此介入三元里村的旧改；佳兆业于2018年12月正式签约小坪村旧改，去年小坪村旧改项目案名公布为“广州佳兆业白云城市广场”。

据悉，白云城市广场项目此前预计2020年底开盘，到今年6月，项目待售房源售价仍未公布，入市时间待定，主要户型为建筑面积79-123㎡三至五居。