万博太火买不到？别急，今年番禺买房就选这里

广州市场切切实实起来了，准确得说是从去年下半年就已经开始。

据中指院数据显示，今年广州2月成交量同比上涨623%，在四大一线城市中领先，壹地产认为这一态势还会持续下去。

而广州起势的轨迹是以天河、海珠为中心率先启动，进而向外围扩张带动周边热点板块。
尤其势头正猛的黄埔和番禺异常亢奋，刚需想进场都要被急哭。
当下黄埔新房一副要破6字头的势头，万科城市之光和融创·翔龙广府壹号吹风价逼近6万。二手房亦是如此，业主心态膨胀，且不仅挂牌价已破7万，今年5万+的成交案例已普遍存在，例如黄埔花园由去年的3万+涨至如今的5万+。

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再看番禺，也悄悄提价了，板块内普遍5字头、6字头项目。据克而瑞数据显示，2021年开年至3月中旬，番禺新房成交均价以1.5%涨幅排名第四，是除中心三区外涨幅最高的。

图源克而瑞

壹地产的结论是，抛开天河、海珠这些广州核心区不谈，今年黄埔和番禺是最不能错过的，市场已经真实反馈了。

1、

看懂中心法则和东进南拓规律
明白为什么买黄埔和番禺
首先，在广州买房，要遵守“以珠江新城为中心，近距离买房”的法则。
广州的面积很大，达到了7434平方公里，3.7个深圳那么大，由于跨度大，各板块间的楼市价值分化也较大。
很长一段时间，广州公认的核心主城区是越秀、天河、海珠，直到现在都是投资广州首选之地，因而紧挨着核心城区的板块，价值自然更有保障。
加上不同于深圳的多中心发展，广州是单中心城市，正是以天河的珠江新城为核心，聚集着最顶配的资源，是广州第一经济集聚区。
当下广州含金量最高的地段，就是在珠江新城+金融城+琶洲所组成的泛珠江新城板块一片。

从这点上看，番禺和黄埔具有先天的地缘优势，像南部的万博CBD、东部的老黄埔，正是处在珠江新城半径15公里内，最先受到中心辐射效应，可以直接获得天河的资金、产业和人才外溢。
其次，广州的发展有两大核心方向：向东和向南，即东进南拓，抓住这个大方向就不会有大的失误。
东进有黄埔和增城，从区位上看肯定是黄埔与天河关系密切，是广州东进的主要发力点，价值更大。增城更多是挨着东莞北部跟惠州北部，经济发展相对没那么迅猛。
其实广州的城市发展史，就是以越秀为起点，从西向东发展的。
在珠江新城成为广州最大最强CBD时，2016年底广州正式提出建设以国际金融城——黄埔临港经济区为核心的第二中央商务区，加之黄埔还规划有中部的科学城，和东北部的知识城，从这点看黄埔前景不会差。

鱼珠临港经济区效果图（图源：黄埔区政府官网）

南拓就是番禺和南沙，去年两个板块的市场热度有目共睹。
不过南沙很特殊，离广州主城区有一定距离，广州客会认为南沙偏远，所以南沙更多是主打与深圳概念，一直将自己看成是下一个“前海”，单单从客源就能看出，买南沙的基本都是深圳客。

相比之下，番禺在南沙上方，距离天河、海珠更近，如果接捧珠江新城CBD和琶洲CBD外溢，番禺肯定排在第一位。
事实证明，番禺经济实力不容小觑，在去年的GDP排名中，番禺已经反超白云。加上番禺万博CBD已有超7200家企业入驻签约，总产值占全区GDP一半，逐渐被看作是最有机会与天河CBD相抗衡的新中心。

2、

番禺有四大板块最值得买入
万博+南站+番禺广场+亚运城
从全国的楼市行情来看，区域分化一直存在，这在一线城市更为明显，各板块发展良莠不齐，哪怕同一区域也会有热点与非热点之分，价格也往往相差较大。
因此哪怕黄埔和番禺值得买入，也要挑对板块。

毋庸置疑，当前番禺最热板块是万博，有产业、有商业、有交通，是政府重点打造的CBD，宜居宜业，每有新盘都是遭抢购。

昨晚越秀和樾府二期线上开盘，单价5.4-6.2万，180套房开盘直接秒光，据悉开盘前，有近2000组客户表达了购买意向，相当于11个人抢一套房。

据悉项目另外一栋的144套房源也已拿证，预计很快就开盘，价格可能去到6.5-6.6万，且都是110平、130平大户型，总价去到700万朝上。

其实上篇文章中壹地产已经分析过万博房价走高的逻辑，详情内容不妨点击前期文章查看：二手挂牌8万，新房1小时卖15亿！万博房价还只是半山腰？

万博CBD航拍，图源广晟万博城

万博除外，南站是接下来要关注的重点。
很多人对南站的印象一定是停留在高铁出行，功能规划单调，高铁外没有商业、景点，也没什么新盘，人气并不足，经过这么多年的发展，一直没什么看点。
不过这一情况接下来会发生一个转变，因为这两年南站的定位在不断升级，规划了CBD+TOD超级蓝图。

值得注意的是，这些并非只是停留在纸上的蓝图，南站的决心还是非常大的，截止2020年，南站商务区已经有31个项目签约。
包括有恒大足球场，总建面约30万平，可容纳高达10万人，而且进度非常快，拿地即动工；
以及海印又一城、合生创展合生汇项目等商业，改善片区商业休闲配套不足的问题；
同时签约了李锦记大厦、三雄极光总部大厦等不少产业类项目。

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与此同时，南站多个旧改在不断推进，富力、保利、升龙和华润早已“杀入”。
另外南站地块出让速度也在加快。去年9月，南站地块遭到疯抢，经过27轮竞拍，最终被广州城投以折合楼面价26328元/㎡拿下。
近日曝光的广州首批集中供地清单中，番禺8个地块有4块在南站，南站枢纽项目和宅地项目同时进入建设预备期，计容建面超过了百万平，成为重金投入板块。
看来，南站似乎正在“憋大招”，将以新的面貌出现在大家面前。

目前南站周边住宅项目稀少，有臻尚苑和品秀星瀚两个，价格在4-4.2万，另外臻尚苑二手房源在售，其他大多是公寓项目。

不过后期随着旧改的推进和宅地的出让，供应将会加大，可以留意下南站接下来的住宅项目。

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此外，番禺广场的价值也是有被低估的。
当下该板块最大的利好就在于有3、18和22号线交汇在此，其中18和22号线都是快线，且今年首段都要开通，说明番禺广场有机会今年实现3地铁交汇。

届时从番禺广场出发，18号线1站到珠江新城、2站到广州东站，22号线2站到广州南站。
不仅如此，18号线还将延伸至中山、珠海，22号线延伸至东莞、深圳，将快速连接粤港澳大湾区重点城市，或许会成为番禺广场价值的突破口，迎来一波利好兑现期。

现在番禺广场二手房均价3字头，房价仍属于市中心的洼地，对刚需购房者来说，是一个不错的选择。不过片区价格差较大，低价房源房龄较老，可以淘淘次新房。

亚运城板块也是近期讨论比较多的区域，最热楼盘就属亚运城了，作为一个500万平的巨无霸项目，相当于半个珠江新城，大社区大花园，有自制一体的生活配套，商业、学校、医院非常齐全。

而且还是一个3、4、8号线交汇的海傍站地铁盘，再加上价格实在，入手门槛低，常年包揽年度销售额和面积双冠军。

亚运城实景图，图源网络

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很适合刚需买入，价格实在，配套齐全，去大学城和珠江新城距离适中，性价比很高。

由于篇幅有限，无法一一展开，下篇文章将详细讲到黄埔值得买入的板块，请关注。