1300多万买了7套法拍房！物业要求每套交15万物业费，该不该交？

随着房价日渐走高，法拍房因价格便宜，逐渐走进大众视野。

法拍房也是一种购置房产的正规渠道，价格一般会低于市场价，普遍价格为市场价的7折，但是法拍房便宜的价格背后，却潜存着诸多风险。

这不，近日卢女士就遇到了“捡漏”购买法拍房之后的烦心事。

南悦城实拍图

据介绍，卢女士、陆女士、阳先生同期购买了位于昆明市度假区南悦城的7套法拍房源，总价高达1300多万元，三位业主拿到拍卖成交确认书后打算将拍到的房源进行装修，却被南悦城物业告知每套房子需缴纳15万物业费才能接房，这是怎么回事呢？

业主：物业费可以交 但物业需要提供缴费明细

据卢女士介绍，今年2月她与陆女士、阳先生一起在拍卖平台购买了昆明市度假区南悦城京鹏地产的法拍房源写字楼，京鹏地产拍卖的房源共有10多间，涉及多位购房者，购房金额高达2000多万元。

2月18日，卢女士等人拿到云南省昆明市中级人民法院出具的《执行裁定书》和《协助执行通知书》，便到南悦城所属物业公司云南京盛物业前台去办理接房手续，却被前台工作人员告知卢女士等人购买的法拍房每套房需要交15万元的前期物业费，才能接房。

“当时我们都蒙了，就问前台的工作人员这个房子前期物业费怎么会欠了15万元，让她给我们这15万元的收费依据，然后那个工作人员就说没有依据，是他们领导说的。”卢女士说。

之后，卢女士等人与前台工作人员提到的领导进行协商，让该领导出具15万元物业费的收费依据，该领导并未出具，协商无果。

与此同时，卢女士等人还发现该位领导并非是物业公司人员，而是京鹏地产的职员。

事后，卢女士等人联系了办理此案的法官，法官告知房子的所有权已经属于他们，他们可以进去装修，至于前期物业费，需要和物业公司走正常的法律程序解决。

随后，卢女士等人找开锁公司将自己购买的房源换了门锁，准备装修，物业却再次以他们没有缴纳前期物业费，没有成功接房为由，没收了卢女士等人的房子，同时更换了门锁。

卢女士等人购买的法拍房门上贴有物业的“温馨提示”

“从2月份到现在，我们通过正常途径购买的房子却一直无法使用，甚至无法装修，我们也多次找到物业公司协商解决，我们可以交这个15万元，但是物业公司都拿不出这笔钱的收费依据，来路不明的钱谁能放心交呢？”

“在我们与物业公司多次沟通后，物业公司的经理出面与我们协商，该经理表示15万元是托管费，就是开发商把房子托管给他们，他们有权收取这笔费用，并且他还改口告诉我们现在每套房只用交7万多元的费用了，但是依然没有收费依据。”

诉求：希望尽快接房 使用自己购买的法拍房源

6月28日，卢女士等人再次来到南悦城与物业经理协商解决，经过业主与物业经理一上午的沟通后，物业经理给卢女士等人出具了一张临时打印的“空置物业费收费明细表”。

据陆女士表示，物业经理出具的费用清单不正规，收费公司名称、公司公章、时间日期都没有，并且费用缴纳时间从2018年1月1日到2021年5月31日十分不合理。

物业向业主出具的“空置物业费收费明细表”

“物业经理给我们的我也给按8元/平方米计算，我们觉得不合理，据我们所知，南悦城之前的物业费是按4元/平方米、6元/平方米收取，并不是8元/平方米收取，这个价格是今年才调整的，为什么我们要按照这个价格，连续交3年多的物业费。”陆女士说。

从卢女士提供的资料来看，《云南省昆明市中级人民法院执行裁定书》落款日期为2021年3月18日，成交房产清单中共涉及11位买受人，房产成交价约2410万元。

业主提供《云南省昆明市中级人民法院执行裁定书》

《拍卖成交确认书》落款时间为2021年2月9日，其中显示，买受人拍卖保证金及成交价余额已于2021年2月5日缴入法院指定账户，收款单位为云南省昆明市中级人民法院执行款专户。

物业经理提供的“空置物业费收费明细表”上，仅有房号、建筑面积、1年物业费、3年零5个月物业费、总费用及物业费期限的内容，收款单位、物业公司公章和落款日期均没有。

其中，卢女士购买的法拍房面积为229.13平方米，1年物业费为21996.48元，3年零5个月物业费为75154.64平方米，总费用为75154.64，物业费期限为2018年1月1日——2021年5月31日，物业费为8元/平方米。

此外，记者在阿里司法拍卖平台看到卢女士等人购买的法拍房源在评估结果的税费和其他费用情况中显示，涉及水、电、物业管理等欠费均由买受人承担，本次交易未明确缴费义务人的费用均由买受人承担。

值得注意的是，该拍卖公告中未明确拍卖标的物存在拖欠物业费和费用金额的情况。但是在今年6月18日流拍的，南悦城3幢13层1301—1308号的8套房产标的物中，则明确标明标的物无欠水电费及物业费情况。

同时，在南悦城1幢的楼下有一张“南悦城（一期）竣工牌，上面显示项目开工日期为2014年3月1日，竣工日期为2020年12月31日。

南悦城写字楼外墙贴有竣工牌

陆女士认为：“我在参与购买竞拍之前，就跟拍卖公司咨询过这个写字楼的欠费情况，当时拍卖公司告诉我这个法拍房没有任何欠费，我才参与竞拍的，结果从我们买房到现在，已经快半年时间，属于我们的房子还没能使用，每家几百万的投资，都在一天天受到损失”。

我们希望物业公司尽快给我们一个说法，或者给我们合理合法的收费依据，让我们正常接房，正常使用我们购买的法拍房源。

物业：法拍房源2018年已被查封 购买人应承担前期物业费

物业公司经理一出面，卢女士等人需要缴纳的前期物业费就从15万元变成了7万多元，这究竟是什么费用？收费依据是否合法？缴费期限为何从2018年开始计算，费用是否暗藏“猫腻”呢？大象房鉴所记者带着疑问，采访了云南京盛物业服务有限公司经理。

据云南京盛物业经理表示，其一，卢女士等人在购买法拍房之前并未到物业公司了解过标的物的欠费情况。其二，拍卖公告中明确标的物涉及水、电、物业管理等欠费均由买受人承担，本次交易未明确缴费义务人的费用均由买受人承担。

“我们公司从2016年就已经进入管理整个南悦城项目，业主法拍的房子在2018年就已经被查封了，现在房子被拍卖出去，按理来说我们收取的空置物业费应该是从2018年1月1日一直收到业主成功接房为止，但我们现在只计算到5月31日，已经是给业主打了折扣了。”该物业经理说。

此外，该物业经理还表示，购买法拍房本身就存在诸多风险，业主花比市场价低的钱购买法拍房，是应该承担法拍房的风险，缴纳法拍房的前期欠费。

据了解，卢女士购买的法拍房面积为229.13平方米，成交金额为193.35万元，单价约8438.44元/平方米。目前，贝壳找房显示南悦城写字楼均价为13000元/平方米。

阿里司法拍卖平台截图

此外，6月28日，卢女士等人向物业经理提出“物业费收费明细表”的修改意见，该物业经理表示3天内给业主出具新的“物业费收费明细表”，业主截至记者发稿前未收到。

律师分析：对于法拍房 拍卖成交前的物业费原则上不应由竞拍人承担

针对物业提到“拍卖公告中明确标的物涉及水、电、物业管理等欠费均由买受人承担，本次交易未明确缴费义务人的费用均由买受人承担”的说法，上海市汇业（昆明）律师事务所律师杜娜认为，拍卖公告是向所有参与竞拍人的声明，其目的是为了最大限度得保障竞买人的知情权，但公告并不代表上述提及费用的裁定依据，并且公告中未明确欠付的具体金额。

因此，双方协商解决该问题是最好的办法，协商不成，可以通过诉讼解决。

卢女士已经通过竞拍方式取得房屋所有权，物业公司与业主只存在物业合同关系，不存在房屋买卖关系，物业无权以未缴纳前期物业费为由拒绝交房。

同时，杜娜表示对于法拍房，拍卖成交前的物业费原则上不应由竞拍人承担。房屋在拍卖成交前，竞拍者并不是该竞拍房屋的业主，所以不是物业管理公司的管理服务对象。

根据物业管理合同的相对性，物业公司无权请求竞拍人缴纳原业主欠缴的物业费。

但是，拍卖成交前的物业费也存在由竞拍人承担的例外情形。

一种是拍卖公告中已经载明房屋存在物业费欠费且由竞拍人承担的。司法机关的拍卖公告在我国《民法典》上属于要约，竞拍人参与竞拍即可认为对拍卖公告中内容的认可，一旦拍卖成交确认之后，合同便成立并依法生效。

第二种是物业管理公司有证据证明应该由竞拍人承担的，竞拍人应当承担。否则，竞拍人可以拒绝承担前业主拖欠的物业费。

本案中拍卖公告中并没有载明拍卖的房屋有欠费以及该费用由竞拍者承担，物业公司也没有证据证明法拍前产生的费用应该由卢女生等人承担，所以物业公司无权以卢女士等人未缴纳竞拍成功之前的物业费用为由拒绝其接房装修。

来源：都市时报大象房鉴所

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