利率上涨、房贷被拒…上半年昆明楼市你不得不看的十大关键词

随着7月的到来，2021年已经过半，上半年的房地产行业发展相对平稳，但对比同期市场，大部分房企业绩不理想。

克而瑞年中数据显示，2021年上半年TOP20房企业绩同比略有增长，但TOP10房企业绩不及去年同期。

TOP20房企销售总额达到711亿元，较去年同期上涨3.5%，TOP10房企销售总额达到520亿元，较去年同期下滑2.6%。

△来源：克而瑞2021年上半年云南房企销售排行榜

各房企的业绩呈现与市场发展密切相关，都市时报大象房鉴所记者回顾上半年发展，梳理出十大楼市“关键词”，我们一起来看看吧。

1

关键词一：“拒贷”

据都市时报·大象房鉴所不完全统计，今年6月1日至今，昆明市房产信息网已经有近60份退房公示，其中因客户资金问题遭银行拒贷的约有30起。

拒贷原因基本围绕在首付款问题、流水不足、客户负债高等三方面原因。甚至出现部分车位贷款也被拒的情况。

自去年年底，央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，决定建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度，分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限开始，各家银行就开始对房贷利率、房贷额度等进行了调整。

房地产贷款占比：大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。

个人住房贷款占比：大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

2

关键词二：房贷利率上调

今年2月份，银行房贷利率上调的消息不断传出，记者采访了8家银行，所有银行的房贷利率都突破了5%，其中最高的一家，首套房房贷利率上调至5.6%。

业内人士称，此次房贷利率上调和2020年最后一天，央行和银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，决定建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度，分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限有关。

该政策颁布后，银行房贷额度量小有限，甚至紧张，多家银行表示放贷时间周期变长，当银行能放给个人的房贷受限后，利率上调就不难理解了。

5月底，记者再次了解房贷利率上调情况，得知，在昆明，首套房贷利率目前已全线突破5.3%，最高达6.15%。业内人士认为，未来房贷利率很有可能持续上行。

融360大数据研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示：5月，全国首套房贷款平均利率为5.33%，较2020年底上涨11个基点；二套房贷款平均利率为5.61%，较2020年底上涨8个基点。

昆明理工大学副教授、房地产产业链研究中心主任邓晓盈介绍，今年开始，各家银行的放款额度就受到限制，现在在这个政策的执行基础上，又上调了房贷利率，实际上就是政策加码，从多种金融政策中控制资金流向。

也体现出防范金融的系统性风险首先从防范资金过度流向房地产市场这一块入手，因为这一块是来得最快，影响最大，而且是最直接的。

3

关键词三：“城改”

2020年昆明出台城改行动计划，3年完成全市城中村拆迁，今年3月昆明各区也发布了城改计划。

2021年度昆明主城区除呈贡区外，城改计划实施项目40个、近21000亩；并且已经有不少项目确定了开发商。

官渡区改造项目10个，约9317亩，已确定开发商5个，开工项目3个。

△城中村俯拍图

五华区域改造面积约5694亩，改造项目10个，约5694亩，已开工项目6个，并且此次改造的区域主要集中在西北新城及周边。

盘龙区纳入5年改造计划的城中村共有63个，多数项目地段优越。包括茨坝村、小庄村、伍家村、青龙村等,拆除面积约306万平米。改造项目共计11个，已确定拿地开发商6个，开工项目4个。

西山区共有74个城中村被列入5年城改计划，55个已完成规划报批，9个已完成安置房交付。改造项目共计9个，约1924亩，已确定拿地开发商6个，开工项目2个。

其重点城改项目主要集中在春雨路沿线及滇池路沿线，包含昆明最大城中村——船房村、春雨路沿线1号地块、马街片区及西客站等。

4

关键词四：“烂尾楼化解”

今年“五一”之前，昆明市住房和城乡建设局相关负责人在做客昆明广播电视台《春城热线》节目时介绍，截至目前，全昆明市梳理入库的烂尾项目有93个，目前已完成化解26个，化解率27.95%，烂尾楼项目计划今年化解60%，明年全部化解完。

△已经复工建设的西南海项目

6月29日，昆明市呈贡区委副书记、代区长李宁一行做客《春城热线》节目时表示，经过梳理，呈贡区有7个烂尾楼项目，目前已经完成化解方案，正在逐步实施。

5

关键词五：“市场规范”

“团购费”“电商费”在昆明屡禁不止，甚至频频出现。

3月中旬，昆明住建局正式发出《关于加强房地产经纪机构及从业人员管理》的通知中强调，房地产经纪机构和人员，不得与房地产开发经营单位串通捂盘惜售，炒卖房号，价外加价，操纵市场价格，不得以团购费、活动费等名义违规收取费用。

通知还提出，各县市区住建局要对经纪机构从业人员实名登记，经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用，不得诱导、唆使、协助交易当事人签订“阴阳合同”。

同时，对违法违规的经纪机构和从业人员的失信行为采取联合惩戒措施，将严重失信主体列为重点监管对象，对于严重失信的经济机构，纳入严重失信主体“黑名单”。

6

关键词六：“城市规划改变”

今年4月6日公布了《昆明市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，对昆明城市总体规划做出了新的提法——“东进、西拓、南控、北延、中优”。相较此前“南延北拓”发展规划，“南延”变成了“南控”。

昆明未来发展规划中，城市功能核心区包括五华、盘龙、官渡、西山、呈贡、晋宁6区和3个国家级开发（度假）区。

纲要中表示，要有序推动核心区“东进、西拓、南控、北延、中优”。

东进要加快打造航空大都市，开辟城市发展新空间；

西拓要提升西片区整体形象，完善功能配套，打造城市西向门户；

南控要适度控制滇池南岸片区开发强度，实现山水城湖和谐共生；

北延要加快北部山水新城建设，打造健康新区、魅力之城；

中优要促进老城区功能疏解、风貌提升，推动城市品质化、功能现代化、业态高端化。

据昆明市委常委、常务副市长张斌披露：到2025年，昆明城市人口将达到1000万，建成区面积达到1000平方公里，进入万亿GDP俱乐部；到2035年，GDP将达到2.7万亿元。

7

关键词七：“滇中新区发展加速”

根据近期嵩明自然资源规划局发布的《嵩明县教育设施布局布点规划》，嵩明教育设施规划的总体目标为：至 2035 年，构建与国家级新区、嵩明城市发展定位相匹配的综合协调、 优质均衡、开放共享的现代教育体系。

具体来看，学校配置方面，到2035年在县域范围内共规划 284 所学校，其中布局幼儿园 164 所，完全小学 82 所，初级中学 17 所，高级中学 9 所，九年一贯制学校 8 所，十二年一贯制学校 1 所、完全中学 2 所，特殊教育学校 1 所。

班级数配置方面，共规划班级数为 4846 班，未来有望成为昆明一大教育新城。

△中国城市规划设计研究院设计方案效果图

此外，加上今年滇中新区小哨片区的宣传片出炉、小哨国际新城设计方案效果图曝光、昆明长水国际机场S1卫星厅正在开展的收尾及验收工作，计划6月投运、长水机场T2航站楼将于年底开工建设、《昆明长水国际机场改扩建工程预可行性研究报告》于日前顺利获得国家发改委批复等诸多好消息，滇中新区未来发展不可估量。

8

关键词八：“整治学区房炒作”

上半年，海南省、广州市、成都市、石家庄市、南京市等多地展开行动，治理房地产领域虚假违法广告，其中，以学区房的名义违规宣传和炒作房价成为整治重点。

今年5月25日，昆明市盘龙区市场监督管理局约谈了辖区内的地产项目，就“利用学区房、学位房对项目进行宣传炒作”等进行提醒，并就相应的广告法对开发商培训，明确若开发商明此后知故犯，将进行处罚。

其实，我国关于禁止开发商以学区房、学位房进行宣传的整治还要更早，2018年9月19日下午，西安市房管局、教育局以及工商行政管理局联合发布《关于禁止将房屋销售与学区、学校相关联的通知》，明确规定开发商无权承诺学校，也不得在协议内约定对应学区学位等事项。希望家长理性购置“学区房”。

9

关键词九：“TOD项目”

4月18日，原菊花村公交车场，昆明市综合交通国际枢纽建设项目中的地产项目——枢纽曜城正式亮相，昆明又一TOD项目由此诞生。

△昆明市综合交通国际枢纽建设项目中的地产项目

TOD，是结合了火车、地铁、公交车及飞机在内的所有交通形式的地产开发。

在400—800米（5—10分钟步行路程）半径内，建立集工作、商业、教育、文化、居住等于一体的社区，鼓励绿色出行，打造健康和可持续发展的城市发展模式。

昆明另外一个TOD项目为昆明西客站综合交通枢纽，项目于今年3月举行开工仪式。根据规划，项目总用地面积约1200亩，估算总投资209.42亿元。

△昆明西客站站前下沉商业空间

从4月初曝光的昆明西客站设计效果图来看，项目最大亮点将是打造成为“没有站前广场的火车站”，与传统的火车站设计不同，昆明西客站的设计取消了站前广场，采用了诸如下沉式广场、商业、庭院的多层分区式设计，将客流集散过程分解到了不同的业态、空间内，其与地铁线路深度接驳，旅客无需走上地面便能换乘。

10

关键词十：“轨道交通新进展”

6月16日，昆明市轨道公司到嵩明县进行现场调研，与县委、县政府召开了座谈会，初步确定了轨道交通嵩明线的推进方案，将于近日签订合作协议。

按照初步规划方案，轨道交通嵩明线以长水国际机场T2航站楼为起点，经杨林经开区、职教新城到达嵩明县城，全长20公里，嵩明境内设5个站点，力争“十四五”期间能够建成运行。

6月22日，记者从安宁市第七次党代会上获悉，轨道交通安宁线项目正加速推进，安宁市与昆明轨道交通集团有限公司已经签订了相关合作协议，目前项目已进入相关审批流程，有望获批后开工建设。

据悉，轨道交通安宁线全长29.8千米，全程设9个站点，昆明方向将与新建中的高铁昆明西站连接实现与高铁和昆明轨道交通网络无缝对接，安宁方向终点站将继续向安宁职教园区南部延伸。

加快推进轨道交通安宁线建设，是安宁市推进昆安融城发展的六项重要措施之一。

来源：都市时报大象房鉴所

如有侵权请联系公众号云南楼市观察修改、删除。