在过去的几年里，如果有人问起投资什么最挣钱？我想肯定会有人说：“那还用说，肯定是房地产”。过去开发商能获取暴利，发了大财，也确实是依靠房地产大赚了一笔。

对房地产商而言，一个平稳的房地产市场，开发商拿到的利润率是有限的，还要面临着政府的调控以及地方政府的高额税率。面临着房价暴涨的市场行情，那对于每一个商人而言，情况就完全不一样了。

对于一个房地产商人而言，拿地的多少决定着公司发展的长远。在房地产圈子里，谁能拿到地谁就是赢家，伴随着房价攀升，中国的土地具有恐怖的增值效应，这让中国所有的开发商的盈利模式变得非常单一。

一家房地产公司从几亿到千亿，赚的不是卖房子的钱，而是市场溢价。但是这次恒大的陨落，我们从中可以发现，这样的市场逻辑在现在已经彻底改变了。

一、恒大易主 一个时代的结束

恒大集团，作为中国屯地最多的开发商，土地的储备量位居全国第一。总量高达1.6万亿元，可见恒大的规模真的很庞大，作为中国知名的地产开发商在8月登上了新闻头条。

2021年8月17日，恒大集团的董事长换人，许家印不再是恒大地产的董事长，继任者变成了赵长龙。消息传出来令整个网络沸腾，属于许家印的地产时代的至此宣告结束。

伴随着许家印离开，恒大的各种负面新闻也也纷至沓来，恒大欠钱逾期，在全国多数地产停工的消息铺天盖地传出。为什么蒸蒸日上的恒大突然间传出如此多的丑闻，在当前的风口浪尖下许家印的突然离开是不是遇到了无法克服的困难。这很难不让人浮想联翩，引发外界的种种猜想。

这就要从2017年，恒大借壳深深房从A股上市，找了1,300亿战略资金入股说起。根据双方协定的协议，恒大地产要在2018年到2020年，净利润不低于500亿元、550亿元、600亿元，并且每年至少要把68%的净利润交给投资方。

而且恒大还要满足在2021年1月31号完成重组上市的要求，这让恒大在此后多了1300亿元的本金。他们可以自由地把1,300亿的股份在二级市场抛售，还能轻而易举获得银行的千亿贷款。

只要利用好金融杠杆，恒大之后将会拥有万亿体量。利用房地产价格不断上涨的市场惯性，可以一下子实现身价几十倍的增长。恒大高层这种极致的杠杆操作也为恒大后续的隐患埋下了伏笔。

二、央行出手 房地产红利不再

2020年，又被称之为很多房企的灾难年，在这一年400余家房企破产。并且在今年颁布房地产的三道红线（房地产净负债率不得大于100%。房企剔除预收款后，资产负债率不得大于70%，房企的现金端负债比＜1，让很多依赖贷款周转的房企陷入绝望。

(房地产监管融资三条红线)

在2020年的收官之前，央行与银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理的通知》对房地产机构贷款和个人住房贷款设置了占比的上限，对很多房企而言更是一道沉重的枷锁。恒大作为高危企业更是榜上有名。

(恒大身处“红线”)

资金链不堪重负，被央行点名批评，向银行借款受到限制。恒大是否可以减少资产的规模以获取长久的发展呢？我们前文提到过恒大在获得1,300亿战略投资的前提是要在2021年的1月31前上市，由于中央的严格管控。

使得恒大不具备上市的条件，但恒大又无力偿还这1,300亿，失去了这些本金紧随而来的一定是万亿贷款的流失。因此在三条红线出台前恒大选择铤而走险。

正常经营已经是死路一条了，不如把杠杆加到极致，兴许拼死一搏还有的路走。经过半年的资金周转，中国的房地产市场并没有因此而房价大涨，但恒大的资金链却撑不住了。

三、大厦崩塌 昔日风光不再

2020年9月，一封《关于恳求支持重大资产重组项目的情况报告》流传网络。这里面提到如果恒大无法偿还这1,300亿的本金，可能会导致资金链断裂，最后导致了系统性的风险。

这期间上下游的合作的8000多家企业，涉及到将近500家的各路金融机构与204万业主将会受到波及。恒大使用了所有的手段来进行资金挪腾，但是这个窟窿无论怎么堵都堵不上，一时间整个公司陷入了一种绝望的氛围。

2021年初，恒大宣布负债8,700亿，这对于恒大来说是一个天文数字。比当年的万达集团的债务危机翻了个倍数还多，危急之下恒大不得不丢车保帅，通过把房价打折快速回笼了3,000亿的资金，来减少自身的负债率，使负债降到了5,700亿。

为了降低负债表里的有息负债，恒大把大量到期应兑付的商业承兑汇票拿过去先给了银行还钱。银行面对着恒大的危机则选择了更加谨慎的方式——减少对恒大的贷款，恒大已经无力解决当前的问题。

为了维护社会的稳定，政府组织大量企业进行了洽谈，筹到了6,000亿流动性的资金。前提就是恒大要以相对优质的资产交易给这些企业，等恒大日后元气恢复的时候，那时候的资产几乎也所剩无几了。

通过这里我们已经能够明白，面对这个烂摊子许家印早已别无选择。恒大的副主席夏海均在2021年的8月减持大量的恒大股票，从股市套现将近1亿，恒大汽车的股价也从70元跌到了10多元钱，可见恒大高层对于自己的实力也是不自信的。

在今年的6月初，恒大开始加紧处置资产，转让7.39亿股恒腾网络股份的股票，转让自己所持有的嘉凯城30%的股份，退出深圳高新的股东行列。

8月份，恒大还爆料出了要出售恒大新能源汽车及恒大物业的部分权益，据说恒大新能源汽车使得恒大本身投资几千亿，却没能够为其带来盈利。业务的多元化也是导致恒大高负债的很大一部分原因。

四、地产行业将进入新阶段

在过去，对于房地产企业而言，都是通过极致的杠杆来赚钱，用极限的手段拥有最多的土地储备，然后坐等房价升值。这给了很多炒房客投机倒把的机会，伤害了广大刚需的客户。

如果国家不再出面，遏制住房价不断高涨的现象，房价上涨的势头势必由一线城市波及到全国的房地产市场，那可能对于像恒大这样的操作而言。不仅能够让恒大获利，甚至能够跃身成为中国的地产老大，届时许多债务危机都会直接消失。杠杆操作将会为他们带来万亿的规模。但是这样做对于老百姓，对于中国政府而言这是一个非常危险的行为。

首先中国过去的发展，很大程度上是依托于房地产行业的快速发展，带动其周边行业实现了GDP的快速增长。但是随着房价的上涨越来越高，这种依托于房地产市场的经济发展模式已经成为中国经济增长的一大阻碍。

很多资本家追求投机，不再去发展实业，纷纷加入房地产市场，这扰乱了房地产市场发展的规则。也扰乱了社会主义市场经济的秩序。对于老百姓而言，很多的老百姓也背上了沉重的经济负担。

甚至社会上出现了“六个钱包”，“三代人供一套房”的社会现象。大部分的热钱纷纷涌入房地产市场，导致百姓的消费能力大大减少。人们为了一套房子，不得不节衣缩食，也挤压了其他行业的生存空间。

这样的经济发展模式是病态的，是不利于社会稳定的。所以对于房价的遏制势在必行，国家也是及时出手，及时地把房地产过热的现象制止，实现房地产市场的“软着陆”。

面对各大房企老板的哀嚎，我们绝不放松警惕，一定要牢牢地维持住中国的房地产现状。恒大目前的结局，给其他中国的房企起到了警示的作用，其他的房地产企业纷纷开始进入了冷静期。

土地储备最多的企业一定发财，这个规律被打破了。极致杠杆的作用也失灵了，其他的房地产商明白，这样做是行不通的，铤而走险的下场，最终势必会导致自取灭亡。

恒大帝国的没落，许家印的离场，这背后体现了中国政府对于房地产市场调控的决心。即使是作为土地储备第一的房企巨头，拥有诸多高层关系，只要你干扰市场健康发展，违背了市场正常发展的规律，必然要为自己的行为付出代价。

结语

笔者作为一名90后，见证了房地产市场从08年之后，房价一飞冲天的现状。有太多普通的老百姓通过积累房产，实现了财富的积累与阶层的跨越。

也有太多的家庭面对着，房价快速上涨，遗憾自己没有早早买房。为了买房甚至要付出比几年前双倍的价格，才能拥有一套属于自己的房子。

对于房地产市场的降温，从长远来看，不仅有利于国家经济建设的良性发展，更有利于资金流入其他行业，拉动消费内需，实现经济的内循环的高速发展。