中国人对土地和房子有着极为特殊的情怀，在房地产开发商刻意的引导和炒作下，房子成为“刚需”，有房才有家的概念深入人心。

2021年多项关于房地产的措施下发，房住不炒的高压之下仍旧有70%的城市房价在上涨，很多人开始困惑要不要买房？未来房价还能涨多少？

本文将结合调控措施、房地产趋势来分析中国房地产未来的走向、调控下上涨的原因和到底要不要买房这三个问题。

一、调控下房地产开发商的担忧

自2020年12月31日《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》的下发拉开了房地产变革的大方向，这份文件最重要的就是把银行与贷款分成五档。

第一档，中农工建交等大型银行对房地产贷款不能超过40%，个人居民贷款不能超过32.5%；

第二档，招商、平安、中信等中型银行对房地产贷款不能超过27.5%，个人居民贷款不能超过20%；

第三档，各城市银行、民营银行等小型银行对房地产贷款不能超过22.5%，个人居民贷款不能超过17.5%；

……

这份文件的目的是从资金供给方对房地产进行限制，银行规模越小，可以贷给房地产开发商进行开发，个人买房的钱就越少，这是从根本上切断房地产资金的来源。

大型银行可贷款40%，并不代表这40%都能流入房地产行业，里面的门道和表面看起来大相径庭。

假设银行有100万存款，其中可用来贷给房地产的有40万，而贷给个人居民的32.5%是银行存款的比例，要从整个房地产贷款中扣除。这意味着可流入房地产的40万有32.5必须提供给个人，真正能到开发商手中的只有7.5万。

一份《通知》直接掐断了房地产开发商的暴富梦，也让炒房客迎来寒冬，这才是调控措施中的“杀手锏”。

二、房地产的未来何去何从？

中国房地产行业的未来可谓是障碍重重，2020年6月“三条红线”对开发商的资产负债率进行限制，要求负债不能过高。因为房地产本身就是一个经营负债的行业，贷款拿地、盖楼，把楼卖掉再还款，赚取中间的利润，负债不能过高就代表开发商手里的钱大打折扣。

《通知》的分档贷款又从资金来源进行限制，并且银行达到额度不能再贷款。现在常听银行说“没有额度了”，其实二档以下银行的额度去年就用完了，2021年全年都不能向房地产发放贷款。

一个开发商本身，一个资金来源，双管齐下直接将房地产的发展堵死。

高压政策下不免有房地产投资者抱怨：

不搞房地产，中国经济怎么发展？

2020年中国GDP突破100万亿，房地产49.58万亿，一些人只看到了房地产为经济做的贡献，却没有看到背后的危机：美国08年次贷危机房地产占比52%，日本房地产泡沫占比24%，中国已接近50%。

这意味着任由房地产发展下去，美国2008年的一幕极有可能在中国上演，我们的房地产已经充满了泡沫，被视为中国的“灰犀牛”。

灰犀牛在百度上的定义：

大概率要发生的危机，人们都知道会发生，却不知道什么时候会爆发，所以不会过于重视，一旦突然爆发就是致命的。

要避免房地产泡沫破裂，金融危机的爆发，就必须对房地产施压；想摆脱科技“掐脖子”，扶持实体经济科技创新，就必须对流向房地产的资金管控；实现居民消费、投资、生产内循环，就必须降低房地产占比，不然谁去消费？

无论从哪个角度看，只要我国想保持经济和国家的进步都必须对房地产下手，再者高房价已经成为人们生活中的拦路虎。

2021年是房地产行业的拐点，炒房暴富终将成为过去式，房地产不再辉煌，这是房地产无法摆脱的宿命。

三、谁在推动房价疯狂上涨？

目前出现在中国的是两个极端的现象：一面调控不断加码，一面房价疯狂上涨，尤其是一线城市。

高压之下是谁在推动房价上涨？是人性。

尽管房地产遭到打压，但对于本来就打算买房的人而言还是要买房，贷款额度的限制反而增加了他们的担忧——怕以后贷不到款，于是这类人就提前贷款买房。

提前贷款买房的人带动了房价在高压之下的上涨，这就导致本来不准备买房的人充满忧虑，他们担心未来房价会上涨更多，也加入购房者大军。

这种人性上的非理性会持续一段时间，直到调控的效果出来才会散去。就如同炒股一样，股市上涨大家都怕错过赚钱机会，所以就越涨越买，一旦出现拐点所有人就会抛售，炒股的热情也会结束。

四、未来如何买房？

房地产未来几年走下坡路已成定局，那么房子到底要不要买，是否还有投资价值呢？

要买房的人早晚都要买，投资价值也是具备的，不过我有两个建议。

1，把房子变成生钱资产

计算按揭还款与房租之间的数据，房租扣除掉相关费用大于每月还款金额的时候是绝佳的投资时机，能每月带来净资金流入。

2，用收益率计算房价

不管自住还是投资，我们都希望买在一个相对低的价位，如果能有合适的收益则更好，用十年国债收益率的中位数4%做收益率标尺。

套用一个公式“净租金收益率=年租金净额/初始投资现金总额”，年租金净额就是把房子租出去减去各项费用后的净收益，初始投资总额是首付与税费的总和，如果二者的比例大于4%说明这时房子具有投资价值，也是买房的合理价位，净租金收益率越高投资价值越大，相应的房价就越便宜。

房地产拐点的出现对于普通人是一个机遇，如果能够抓住机遇在合理价位买入，无论是自住还是投资都是一个不错的选择。

至于目前要不要买房，笔者的看法是不要被人们的非理性行为带偏，保持足够的冷静观察调控的效果再做打算也不迟。房住不炒的大方向不会改变，房地产的黄金时代将会成为历史，不要贸然冲进去做高价位的接盘人。

让子弹再飞一会。