都想打“湖”这张牌，观山湖的中海映山湖凭什么（多图慎点）

最近留心观察了下，这些年贵阳的楼盘名字特别喜欢用“湖”和“府”这两个字。

“府”——听上去让人感觉高端大气上档次，自带高贵尊崇感；

“湖”——一方面体现了贵阳城市对稀缺水资源的渴望，另一方面体现了贵阳人对临水而居这种高尚品位生活方式的向往。

好像只要跟“湖”沾了边，整个项目的生活方式就上了一个层次，离高端豪宅标准又进了一步。

“中铁阅山湖”、“万科观湖”、“南湖里”、“地铁湖山郡”、“保利溪湖”、“融创云湖十里”、“亨特山屿湖”、“金茂观山湖”等等，诸如此类，随手一数不下十余个。

这不，又多了一个“中海映山湖”，5月23号营销中心正式对外开放。

起个大早，赶个晚集

历时八年，中海首入贵阳

中海地产从2011年就开始研究、跟进贵阳市场，先后参与了白云区马鞍山地块、武警总队地块、文化山地块、黑石头地块等近百个地块。

2019年5月31日与华润地产在黑石头地块的竞争中擦肩而过，但长坡岭森林公园的独有资源优势始终散发出迷人的味道。

终于，十二天之后，背靠长坡岭森林公园，内部私享人工湖的滨湖花城地块还是被中海收入囊中。

内部湖景无人机航拍图

由此，中海地产正式进军贵阳市场。

占据城市发展核心区位

背山面湖双景观资源

中海地块实际出让面积18.5万平米，计容建筑面积47.5万平米，规划为居住占比74.27%，商业占比25.73%，综合容积率2.567。

由Ⅲ-05-01、Ⅲ-05-03、Ⅲ-05-11-A、Ⅲ-05-11-B、Ⅲ-05-27五个分地块构成。

从地理位置来看，周边有同城大道、观山东路、北二环、西二环等城市主干道，整体区位价值属于观山湖金融城板块所剩无几的核心住宅地块。

基本共享金融城目前所有的商业、办公、医疗、生活、交通等配套资源。

距离地铁1号线阳关站步行约1.3公里

距离地铁1号线国际会议中心站步行约1.6公里

地面公交线路目前还不是很特别丰富完善

2019年11月9日，中海贵阳壹号项目案名正式揭晓

中海·映山湖

利用项目区位和地形优势，最大化山湖景观资源

打造城市核心一线亲水叠拼、纯板式洋房和高层

不仅仅是“观山东”，更是“金融城东”

随着“观山湖”这个日益走高的成熟大IP，应运而生了“观山西、观山北、观山南”，所有外围项目都在借力打力。

围绕长坡岭国家级森林公园这个核心生态景观资源，中海、华润、融创三大实力品牌的强强联手，“观山东”概念顺理成章的落地生根。

华润悠山悦景和融创云麓长林其实还是属于白云地界，算是蹭了一丢丢热度，把观山湖的概念外延往自己身上拉。

而中海映山湖是正儿八经的观山湖，从这一点上来说，中海的地理优势还是很明显的，更愿意往金融城核心板块身上靠，真正的“金融城东”。

中海映山湖、华润悠山悦景、融创云麓长林三个项目的楼面地价都比较高，而且都是大品牌的实力开发企业，能够共同打造提升板块价值，当然换句话来说，也就是共同提升板块未来的预期售价。

但不可否认的是，地块东南侧大关城市花园的界面感，对项目的高端品质形象还是有所影响的。

过于强调板式产品差异化优势

导致户型空间结构竞争力不足

重点来说产品

整个项目规划分为A、B、C、D、E五个组团，A组团是26层一梯两户板楼高层，9+1洋房、叠拼别墅。B组团是26层一梯两户板楼高层，C、D、E组团是高层+商业，全部都是毛坯产品。

作为2.5容积率条件下，目前贵阳首个完全一梯两户类似洋房产品，纯板式结构高层，产品排布确实不容易，不同于常见凸字形或品字形筒式结构的塔楼，成为项目最大的差异化优势卖点。

具体来看下特别强调的板式结构户型

高层户型目前有三个面积段：

110㎡的三房两厅两卫

125㎡的四房两厅两卫

140㎡的四房两厅两卫

从户型平面的拼接方式来看，有110㎡和125㎡拼和110㎡和140㎡拼两种方式

但从最终的户型设计来看，有点为了板式而做板式的感觉。

过于强调板式结构，而在一些开间尺寸的舒适度和功能性上做出了牺牲。

比如125㎡的四房竖厅设计，客厅开间3.9米，而在一些两梯四户的产品中，这个面积段可以做到横厅设计，四面宽，宽厅开间能做到7米上下。

如果说110㎡的北向进门采光做成这个样子，是完全没问题的，但140㎡的北向进门采光还和110㎡的设计一样，没有对流的南北阳台，那对于买到这个面积段的改善型客户来说，就有点不太能接受了。

另一方面，125㎡和140㎡无差别的都做成了一梯两户高层四房，这种面积段的设置，其实很容易内部打架，产生分流。

所以说，板式设计是个好东西，但与其这样，还不如做成户型结构更优化的两梯四户产品。

洋房户型目前有两个面积段：

143㎡的四房两厅三卫竖厅

165㎡的四房两厅三卫横厅

跟未来可能产生竞争的项目相比较，金茂观山湖项目一梯两户的洋房产品面积是129㎡和150㎡，同比都要少十来个平米，但宽厅开间都在7.3-7.6米，只是卫生间的配置上只有两个，整个的功能性和舒适性都并没有因此而弱化。

单就户型比较而言，金茂观山湖的洋房户型更具竞争优势一点。

具体可参考之前推文 干货，贵阳观山湖来了个金茂观山湖 中的产品分析部分

最近很多想买房改善的朋友，都在私信问我，在观山湖买房有什么推荐的，中海映山湖、华润悠山悦景、金茂观山湖是最经常被拿来做比选的。

把这三个项目的一些基本情况做了一个表

从内部资源到外部配套都做了一个梳理，看看实际买房过程中到底更在意哪些因素。

这个阶段是更需要考虑教育问题，还是更在意环境资源，还是其他的。

没有任何一个项目是十全十美达标满意的，

如果有，那它的价格一定也会出乎你的意料的。

说到底，价格才是王道。

更琐碎的细节问题，关注后我们私信具体聊。

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