这个新政有点猛，房贷再也不打折了

最近才和大家聊过房贷，没想到一转眼，中国的房贷政策就大变天了。

周末央行发了个重磅文件，国庆节之后，中国就要启用新的房贷利率计算规则了。以后买房的人，贷款利息怎么算，全都要按照新规矩来了。

然而，新规则比较烧脑，吃瓜群众纷纷表示认识每一个字，就是看不懂在说啥。已经有着急的小伙伴跑来后台问我，接下来房子还能不能买、以后房贷还能不能贷……莫慌，看完阔姐今天这篇推送，你可能就心中有底了。

我们现在贷款买房，规则很简单：

央行基准利率统一4.9%，在此基础上进行上浮或下调（打折）。

这几年办过房贷的同学可能知道，有时候我们能拿到打折的利率，如果9折，那你的贷款最终利率就是4.41%；如果遇到调控，你们当地的贷款政策是上浮10%，就相当于你的实际贷款利率是4.9%*1.1=5.39%。

大家拿到的折扣或上浮，都是在合同里定死的，到你还完款之前都不会变了。但基准利率由央行决定。一旦基准发生变化，在次年的1月1日，你的房贷利率计算规则按新的基准来算。不过，基准利率调整的频率不高，之前是2015年。

10月8号之后，新办房贷的朋友，就不看这个基准利率了，那我们看什么？

看LPR。

所谓LPR（贷款市场报价利率），指的是银行对其最优质客户执行的贷款利率，可以理解为是银行贷款的利率下限。

实际操作中，LPR是由18家商业银行报价后算出的平均值，每月报价一次。比如，8月20日公布的最新5年期LPR，价格为4.85%，和现在的基准利率为4.9%，非常接近。

那么，从10月8号起房贷利率到底是多少？新玩法里是这样的：

首套房利率必须≥LPR

二套利率≥LPR+60个基点（相当于0.6%）

商业用房（商住两用、写字楼）利率≥LPR+60个基点

公积金贷款利率不变

这个规则最大的重点，就是过去那种贷款利率打折，以后就彻底没有了。

举个例子，在上海现在很多银行现在首套房贷利率是打95折，那等于实际利率是4.655%。假设9月份公布的5年期LPR仍为4.85%，新规则开始后，全国范围内，房贷利率的最低门槛都只能是：首套4.85%，二套房是5.45%（4.85%+0.6%）。

对于在上海买房的人，相当于首套略低于基准利率，但高于老政策下大家能拿到的利率，而二套上浮了11%，接近上浮10%的现有水平。

但要注意，这只是最低门槛。

根据央行文件，在“因城施策”的大背景下，各省市会根据自身情况，再确定一个“加点”的下限；再具体到银行，也要“结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素...，合理确定每笔贷款的具体加点数值”。

如果你在一个调控严格的城市（假设地方政策加20点）买二套房（国家政策加60点），同时自身的征信还不是特别好（假设银行加10点），那你最终拿到的贷款利率就是：4.85%+0.2%+0.6%+0.1%=5.75%

这种“加点”，类似过去的基准利率上浮比例，都是约定在合同里，在你的还款周期内都不能再更改了。比如过去是基准上浮10%，以后是LPR上加0.5%。基准和LPR都会变，但上浮10%或加点0.5%不会改变。

看到这里，你可能想说，看起来利率变化不大呀，干嘛要引入个新概念？

原因很简单——过去的房贷基准利率，是参考银行的5年期贷款利率的。但不止是个人住房贷款，很多企业的融资利率都根据这个基准来定的。

由于房地产市场牵一发而动全身，为了保证稳定，央妈就不敢随便调整基准了。

现在设计了新的房贷制度，相当于尽可能把楼市和其他市场隔离，以后不管央行怎么降息、怎么防水，都是要用来支持实体经济的。房贷这块，咱都通过这种方式，把它掐住。

千言万语还是老生常谈的那四个字：房住不炒！

说回大家最关心的实际操作问题——我们能拿到房贷实际利率，接下来会怎么变？

这件事还得分开来说。

一、10月8号前办好的房贷，还是按原来的老办法：基准+折扣/上浮，基准调整也是和过去的规则一样，如果有变化，次年1月1日起开始按新利率。

二、如果是在10月8号以后申请的房贷，那就按LPR+加点的规则执行。

和基准不一样，LPR本身是每月一调的。适用在房贷里，就需要你办贷款的时候，和银行在合同上约定好多久调一次，最短1年一变，最长可以永远不变。每次调整，都会根据实时LPR，来重新计算你的贷款利率。

这才是对大家来说，新规则下最烧脑的地方。新规则下买房，我们到底选1年还是5年还是更久呢？

这个问题的核心，在于LPR未来可能会变高还是变低（也就是货币会更宽松还是紧缩），如果认为趋势是变低，那当然要及时调整，如果觉得现在LRP很低，那就尽量锁定。

实际上，这两年的房贷实际利率不是较基准上涨就是持平，楼市调控也是通过这个方来平抑房价，这个趋势短期内不太会变化。所以，在引入LPR这个工具后，实际房贷利率大概率的还是上涨方向。

这个规则发布之后，央行副行长也专门出来强调，“有一点是可定的，房贷的利率不下降。”就我个人而言，可能会选择一个5年一次的调整方案。

最后，简单说下大家最关心的对下半年房价走势的影响。

就像上面说的，新规则搞这么复杂，本来就是要防止大水漫到楼市，是要捍卫房住不炒的。千万不要看到中介在朋友圈炒作房贷利率从4.9%降到4.85%，就跟着瞎激动。总的来说，楼市的调控基调没有变化，这也是一个立足长期的中性政策。

今年估计是不会有什么金九银十盛况了，刚需一族可以重点关注年底的成交平淡期，看看有没有打折或者捡漏的好机会。关于房贷新规则，你还有什么问题，我们评论区继续聊。