这家一年两倍的公司，终于启动了

大家好，我是分享干货的初善君。

去年3月到8月，初善君分享了四篇华侨城的文章，不少小伙伴入坑，然后最近才开始赚钱，非常不容易。

今天我们来看看华侨城2020年的年报。

1、成长性

在一年二倍的投资机会：华侨城的四个预期差中，初善君表示华侨城最大的预期差是恢复成长性，从死气沉沉变成朝气蓬勃，体现在资产负债表上，有两个科目。

一是存货余额大幅增长。截止2020年底，存货余额2505亿元，同比增长35%，是2017年底的2.5倍。

二是预收账款和合同负债，截止2020年底，预收账款（含合同负债）余额885亿元，同比增长26%，是2017年底的3倍。

反映到销售额上，全年实现销售1052亿元，历史新高，同比增长22%，是2017年的2.15倍。

存货的持续增长保证了可售货值，可售货值的持续销售保证了预收账款，预收账款的结算确认保证了收入和利润的增长。

最终2020年实现营业收入819亿元，大幅增长36%，归母净利润127亿元，增长3%，扣非净利润97亿，同比下滑3%。

收入大幅增长，扣非利润下滑，两个意料之中的原因：一是疫情影响，文旅收入压力肯定大，而成本费用是刚性的。二是纯地产业务毛利率的下滑：2020年纯地产业务毛利率下滑了15个百分点，但是依然高达59%。

这里第一点不具有可持续性，第二点不会持续大幅下滑，也不具有可持续性。

总之，2021年华侨城依然可以维持20%左右的增长率。

2、经营现金流

关于经营现金流，初善君在现在这家公司，就是股价没涨之前的茅台中详细论述过：

那么问题来了，华侨城的什么时候现金流可以转正？

当他不在跨越式发展，而是稳健发展的时候，那时候，公司的销售回款会持续大幅增加，同时无需跨越式拿地，通过快速周转实现销售回款支持发展，那么他的现金流自然就会是正的。

只是那个时候，华侨城的股价恐怕早就起飞了。

果然，今年年报显示，华侨城经营现金流净额高达212亿元，一年就覆盖了过去三年的流出，还有结余。

股价也再也看不到0.7倍PB的华侨城了！

华侨城的经营现金流一点都不值得担心，不论是旅游业务还是房地产业务，都是先收钱的买卖。前几年不好，只是储备土地而已。

目前子弹已经充足，预计进入良性发展结算，以后年度的经营现金流应该不会为负了。当然，季度上不好说，一季度经营现金流大概率还是负的，这没什么值得担心的。

至于分红，锦上添花而已，目前阶段，看分红买什么华侨城。

说到这里，不得不佩服万科，万科的稳健发展最大的体现点就是经营现金流非常稳定，希望华侨城以后可以跟万科一样，在经营现金流方面稳健一点。

3、有息负债

房地产的三套红线是大家分析的重点，从华侨城来看，随着经营现金流的好转，整个现金流量表都很好看。

投资现金流净流入6.55亿，2015年以来首次为正。

筹资现金流净额27亿，要知道过去三年这个科目分别为293亿、234亿和213亿。随着经营现金流好转，公司发展不需要那么大的筹资规模了，偿还债务流出金额1121亿元，同比大增500亿。

当然，负债规模整体还是增长的，不过长期借款大幅增加300多亿，短期借款大幅减少100亿，负债结构更合理了。

要知道，华侨城后面还有很多“欢乐海岸”需要投入。

4、欢乐海岸

欢乐海岸类项目不仅是公司成长性的体现，更是后面提升估值的保证。

不过关于欢乐海岸类项目，公司表述不多，目前开业的只有深圳、顺德和中山欢乐海岸，深圳欢乐港湾、南昌准开业。

这种项目只要开业基本就是当地城市的网红点，人流量非常大，初善君上周刚刚去了深圳的欢乐港湾，摩肩接踵，非常恐怖。

华侨城的欢乐海岸对于传统商业业态基本是降维打击。

但是这种项目急不得，目前落地项目非常多，在华侨城，地产股、文旅股还是造城者？文章中，统计是在建13个，签约16个，目前不确定这些数据的准确性。

这些目前还有待观察。

5、股价

2021年以来，华侨城股价大涨41%，不论是旅游板块还是地产板块独树一帜，非常牛逼。

整个过程跟下来，这波上涨出乎初善君的意料，没有太多征兆，港资持股变化不大，大概率是机构资金？

不管怎么样，一些坚守的小伙伴，获得了坚守的回报。

你要问华侨城低估不低估，初善君觉得肯定还是低估，但是你要问华侨城还能不能涨，初善君不知道。

今年以来，不少低估的公司没涨到合理估值就跌回去的不在少数。

短期股价无法预测。

利益相关：作者并不持有文中股票，以上分析仅是个人的跟踪思考，不构成投资建议，据此投资，盈亏自负。另外，文中引用图表可能来自WIND中券商分析师整理的数据，在此一并感谢他们的付出。