石家庄的房产从“增量时代”进入到了“存量时代”

2016年恒大试水石家庄房地产市场成功后，2017年大量的全国性房企潮水般的涌入石家庄，当年的12家千亿房企共有11家开始布局，恒大在石家庄更是有百亿销量。一时间石家庄市场成了香饽饽，外来房企风起云涌。

在2016年之前，石家庄地产市场是本地房企的天下，说到品质，本地房企的能力并不逊色，至今来说他们的产品性价比是最高的，在那个阶段石家庄的房价是不高的，因为石家庄的房地产企业都不大，没有任何一个企业可以决定市场价格，而且很多人还能托关系优惠，那个时候石家庄人的幸福感是爆棚的。但说到资金，全国性房企则直接碾压本地房企，这是本地房企永远的痛。

直到现在我们也很难说明白一件事情：到底是石家庄房价的上涨吸引了全国房企还是全国房企联合炒爆了石家庄的房价，但是至此土地的价值一路攀升，土地出让收入连续翻翻。

大房企的对于市场的把控能力是不一般的，短短几年就基本掌控了石家庄的销售前十，前十名房企就创造了销售额425.12亿元，占2020年总成交金额783亿元的‬54.29%，可以说‬石家庄‬的‬房地产‬市场开始‬局部‬垄断化‬。

随着住房建设的持续发展，2016年我国人均住房面积达到了40.8平米，城镇人均住房面积36.6平米，农村人均住房面积45.8平米。这个数据里包含了小产权房和农村的自建房，正是由于小产权房和商品房的差距，造成占据城市20-30%的流动人口还无法解决住房问题。

最舒适的人均居住面积是多少？这是很多人都想问的问题， 一般人均面积在35平左右是比较温馨和舒适的，过小就显得拥挤，过大会产生恐惧。所以‬房地产‬市场一定‬会在‬人均‬达到‬最‬舒适‬的‬居住‬面积‬后‬，将会‬从‬“增量‬市场”转为‬“存量‬市场”‬。

我们目前没有一个好的办法来得出具体的数据来描述到底石家庄人均住房面积到底是多少，但是代表供需平衡的市场价格正在逐步的显现真正的供需情况。

即使是石家庄这样在近十年时间内，常驻人口增加了109.1万的千万级人口城市，它的主城区的二手房价格也是不断下降的，甚至价格比新城区的新房的价格还要低。二手房的这种价格信号，已经在提示，市场上的供需矛盾已经发生了逆转，任何新房的销售都是以老房的售出和降价作为补偿的，我们把这个阶段称为“存量时代”。

在存量市场上，价值的总量将达到最高点，每年新投入使用的新房都在替代老房子的功能，而购买新房子的资金来源于老房子的出售资金。而新进入城市最该购买总价低于100万老房子的刚需人群则因为资金不足的原因而暂时无法购买房产。只能寻求租赁市场，造成了二手房交易有价无市，价格逐渐走低的趋势。就是新的“韭菜”还没有长好，还没法进行收割。

“存量时代”的主要特征就是“新老房产价格扭曲，改善型得到追捧，刚需价格回归是主要趋势”，事实也是如此，在二环附近的大平层，带院洋房，上下跃，销售火爆。而远在正定新区，南二环东延等区域的百平上下的两室和三室户型，只有接受不停降价的局面。近期销售火爆的万科的翡翠四季14199元起和奥园12000元起的价格都不会是价格下降的终点，而是刚刚开始。未来正定新区的价格一定会下降到主城区的2/3以下，二手房价格会持续压低新房的销售价格。

“存量时代”已经来临，价格敏感的开发商企业应该尽早改变销售策略，以后二环外的千亩大盘，销售应该是最困难的，因为他比主城区的“老破小”总价更高，位置更差。