从高光到贱卖，潘石屹套现跑路贼慌张

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十年之前，SOHO中国曾是与万科、恒大平起平坐的房地产巨头。坐落在北京望京的望京SOHO一度被认为是SOHO中国的代表作。

三年前，SOHO中国的当家人潘石屹还在说：“我心目中永远不能销售的项目是外滩SOHO（位置太重要），望京SOHO（太漂亮），只要这两个项目在的话，我还是（房地产）发展商。”

言犹在耳，但是望京SOHO却已经准备易主。潘石屹要忍痛割爱了。

潘石屹夫妇寻求出售SOHO中国（0410.HK）股权及内地资产已有两年，靴子终于在6月16日落了地。

据收购要约，黑石集团（NYSE：BX）拟以每股5港元的价格，从潘石屹家族信托Cititrust手中购得54.93%的SOHO中国股权，成为公司控股股东，交易总对价约为142.8亿港元。

2020年3月时，黑石与SOHO中国已就交易事宜有过接洽。据彭博等媒体报道，当时黑石给的报价为每股6港元，将SOHO中国私有化退市，交易最终没有谈拢。当时市场上不乏声音认为报价偏低，黑石是在利用疫情的低迷期“趁火打劫”。

一年后，报价又低了1港元，据此折算，SOHO中国公司价值从40亿美元跌至33.5亿美元。而这一次，即使“贱卖”，潘石屹也选择接受，他去意已决。

01 SOHO是潘石屹一生的事业

SOHO是潘总一生的事业，要比软银投放的共享办公室概念超前了至少10年以上 。SOHO中国有限公司（前身北京红石实业有限责任公司）成立于1995年，由潘石屹和其妻张欣联手创建。其妻张欣也是一位奇人，平民家庭出身，从香港考到英国读书并积累了广泛人脉，1994年与潘石屹结婚后，助夫君开启了开挂的人生。

潘石屹的发家则跟许多传奇人物一样始于海南，当年的海南大开发虽然最终一地鸡毛，但还是有不少弄潮儿全身而退，在那里挣到了第一桶金。

那是风起云涌的时代，1990年，潘石屹同冯仑、王功权、张民耕在海南省合伙成立了海南农业高科技联合开发总公司（万通前身）1991年8月，成立万通公司，高息借贷1000多万元炒房地产，在海南省第二波经济热潮中半年多赚取一千多万元。

俱往矣，时间像厚厚的雪层，把过往的那些辉煌和不堪统统埋在了下面。作为开发商的潘总其实成就一般，从2010年开始他的战略就出了大问题，一是不再大规模拿地，二是不以出售而是以出租作为公司主业。但用他自己的话说，中国房产的价格太高而租金太低，回报率只能用“呵呵”苦笑来代替。

02 套现200亿，仍有不甘？

2012年转型之初，潘石屹手里拿着一幅好牌。2012年，SOHO的净利润为105.85亿元，仅比太古地产约少50亿元。

到2019年，太古地产的净利润已经是SOHO的14倍，截至2020年3月13日收盘，股价是其5倍。

SOHO掉队的主要原因是，散售思维主导下，潘石屹错失了培养自持物业运营团队和精细化运营能力的最好时机。

潘石屹常被业界称为营销之王，2012年之前，SOHO中国靠散售模式赚得了第一桶金。

散售即把一个整体物业，分成大小的不等店面分开销售。散售模式的优点是销售回款快，让商用办会楼、店铺也实现了和住宅开发一样的高周转，能让开发企业在较短时间内做大规模。

但散售的物业资产投资价值会大打折扣，也不利于开发企业做强资产管理，提高物业运营能力。

SOHO尚都是SOHO继SOHO现代城、建外SOHO之后，在北京CBD推出的第三个散售项目。自2005年起，围绕SOHO尚都的租赁、运营争端就不断。

由于散售，物业很难统一管理、运营，各个业主之间的租金恶意竞争也时常发生。

财报显示，望京SOHO中，SOHO整栋自持的物业仅为塔三，塔一和塔二都是部分单元持有。

也许2012年是潘石屹转型的最好时间节点，但是经历了2013-2015年三年净利润率大幅下跌后，他动摇了，而SOHO也走上了变卖资产之路。

SOHO的发展困境也是宏观环境使然，潘石屹曾说，包租公的商业模式在国内不成立。

在港资地产圈，商业地产的基本逻辑是选择优质物业长期持有，形成自己的高端品牌资源库，不仅要精细化运营自持物业，也要致力于提升周边社区价值，如北京三里屯太古里、成都远洋太古里，这些城市名片的打造都是十年磨一剑。

如果2012年之后潘石屹不打折扣地转型自持物业模式，SOHO中国今天会不会是另一番景象？