有粉丝在问德先生，现在要结婚想买一套房子，但是手头只有12万，看中了一套58万的房子，自己月薪4600元，那么向银行申请房贷46万可以吗？在此等医生专门给大家讲一讲，如何计算自己的房贷可申请额？如何向银行申请成本最低的贷款？

一套58万元的房子，不论是新房还是二手房，如果按照以前的房贷规定，首套房的首付仅需要两成，也就是需要不到12万，那么晚，这个粉丝是可以成功申请剩余的46万房贷款的。但是现在在楼市宏观调控的前提下，这样的购房和房贷设计方案会非常危险。

因为按照2021年的银行房贷新规定，尤其是银行房贷款银根较为紧张的时候，如果首套房如果只申请公积金贷款，而不申请银行商业按揭抵押贷款，首付仍然可以降到20%，但是此时需要先去询问，自己的公积金额度够不够啊？一般来说，如果月薪只有4600元，对于年轻人来说公积金的可贷款额度应该不高，不足以满足46万的全公积金贷款。

那么假若还需要申请商业银行按揭抵押贷款进行补充，此时新规定出来了，要求申请人的首套房购房首付必须达到30%；如果二套房，首付要求就更高，例如上海就要求首付要达到70%。此时计算下来，申请房贷款46万元是不可能的，贷款总比例已经超过了70%。

即使商贷可以得到46万贷款，自己月薪4600元，那买58万的房子，也会未来带给自己沉重的还贷压力，出现一定的风险。我们现行的房贷利率相对是比较高的，据全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示，全国首套房贷款平均利率为5.31%；二套房贷款平均利率为5.59%。

在此情况下，我们算算46万房贷，按照5.31%的房贷利率，如果月供30年，等额本息计算每月需要支出2441元；如果月供20年，等额本息计算每月需要支出3115元。基于这些数字，在购房前，其实我们应该这样考虑购房方案和房贷方案。

一、月薪太低，达不到月还款的2倍，银行会拒贷的风险

月薪只有4600元，即使按照30年最长期限贷款计算，月薪也超不过月还款的2倍，那么46万元的房贷申请会被无情拒绝。这目前是银行房贷款批准的一个重要条件，也是房贷风控中的一票否决条要求。

银行房贷审批过程中，最重要的三项指标是：

1.借款人没有逾期未还款的央行征信记录；

2.首付款要已经全部付出；

3.贷款方案中月还款额要低于收入的1/2。

这三项指标是硬性指标，无法突破。

二、如何调整自己的房贷方案，顺利成功贷款呢？

那么在满足不了银行房贷风控的要求下，其实还是有2条解决方法的，提前做好准备，一次性申请成功。

1. 提升自己的收入额。可以有多种办法，例如假如另外一个购房人，比如自己的配偶，这样总体收入额就提升了。两个有收入的劳动者去申请买房，基本上都能过。

2. 降低房贷借款额，也就是提升首付比例。例如降低到借款40万元，贷款期限30年，那么每月的还款额就只有2220元。

三、买房之前和贷款之中，先要查询自己的央行征信记录，并且维护好。

这里的征信记录指的是央行征信，借款人可以在网络上提前自动打印出来，在央行征信中心网站上是免费的。自己先看一下其中的所有借款还款的现在状态情况，如果觉得有瑕疵的事情，提前将它解决掉。

在央行的征信报告中，购房人一定要去看自己所有借款和信用卡的使用状态情况，坚决保持在银行房贷申请期间，不能有”逾期未还款“记录。不论多小的金额都不能行，如果发现有，那赶快及时还上，将状态改为“逾期已还款”。否则银行风控部门那将是一票否决，肯定无法通过审批。

四、能用公积金贷款的一定要用上，能给自己省下一大笔钱。

买首套房，一定要使用公积金账户，申请住房公积金贷款。本身这就是国家给予首套房购买者的一种政策福利，是居者有其屋的重要倾斜扶持内容之一。公积金贷款利率非常低，仅仅只有3.85%。如果不用，那么公积金账户的钱也提取不出来，而且贷款资格也就消失了，未来也再也碰不上这么低利率的借款了。

我们可以算一算，假如使用公积金贷款。46万元，30年期限，每月还款只有2156元，比商业按揭抵押贷款要低整整差不多300元，一年就是近3600元，30年就是差不多节省了10万多元。所以无论开发商和房产中介如何忽悠，一定要坚持使用公积金贷款。#房贷利率#

所以购房人如果在意向购房之前，一定要先了解本地的买房相关规定，以及房贷申请的相关要求。在房地产调控的要求下，目前各地的政策都有所不同，问过了，算清楚了，再出手。否则贸贸然付了定金和首付，万一买房和房贷过程中出了任何中途的变故，那经济损失可就太大了。#多家银行回应房贷暂停传闻：不实#