武汉楼市现状：三环外仍是主战场，热点板块与远郊板块分化加剧

武汉楼市政策调控基调不变，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。在三道红线“发威”、销售监管力度加强的影响下，2021年武汉楼市现状如何？

土地层面：三环外仍是主战场

从武汉的供地计划来看，《2021年度市级国有建设用地供应计划的批复及附表》，相比前两年，该表呈现两点变化：1、东湖高新区供地计划同比削减近四成。2018年是1962亩，2019年是2031亩，2020年是1270亩，2021年是745亩。为近4年来低位水平。2、中心城区供地计划同比减少近三成。2018年是5021亩，2019年是2731亩，2020年4278亩，2021年3022亩，可见，中心城区拿地竞争程度进一步提高，三环外仍是短期楼市主战场。（以上均指商品住房用地）

2021年开发区和新城区宅地占比76.5%，三环、四环等刚需区域土地供应增加，土地溢价率有望降低，可降低房价上涨压力，未来三环外楼盘的集中供应将会对部分地区过快上涨的房价形成抑制，有利于稳定房价预期。但是东湖高新区依然会呈现供不应求的状态，该板块土地和新盘值得关注。

5月26日，集中出让的土地明细公布，本次出让P（2021）025-084号地块，总出让面积413.39万方，起始总价724.66亿，一共60宗地。其中蔡甸区15宗，占比最大25%；东湖高新区10宗，占比16.67%；江夏区、东西湖区、汉阳区各5宗，各占比8.33%，整体呈现出土地供应增长、远城区供地为主导的形势。

新房层面：楼市高供应预计将持续，库存攀升

4月27日武汉预售条件收紧，要求新建商品房项目主体结构施工形象进度十五层以上建筑达到1/3且不少于七层可申报商品房预售许可；申报规模20万平方米以下的不超过3次，20万平方米及以上的不超过5次。三道红线加持下，房企资金链受到考验，入市速度加快可以提高房地产项目周转，缓解房地产企业资金压力。6月房企面临半年度任务冲刺，反映到预售上，市场供应增长。

根据房管局发布的预计达到预售条件的商品房项目清单，预计第二季度将有177个项目、656.9万平方米商品房可达销售条件，也就是说，相比上一季度，第二季度武汉将新增51个项目、44万平方米的房源。开发商推售积极性或将持续，楼市高供应预计将持续。受集中供地影响，为保证储备拿地资金，房企会更倾向于利润的修复。

据官方数据显示，2021年1-4月，武汉市商品住宅累计供应面积718.07万㎡，同比增长267%；累计商品住宅成交面积729.55万㎡，同比增长268%，供不应求。成交面积在全国21个主要城市中，市场量级居同类城市靠前。截至2021年4月，武汉商品住房库存1827.83万方，环比上升3%，连续2个月攀升。

板块层面：热点板块与远郊板块分化加剧

改善需求热度抬头，比如4月融创玖玺台加推，销售价格上涨1129元/㎡仍实现售罄，长投航空路壹号首开入市，去化率也超过70%；而刚需市场延续竞争红海，在竞品扎堆供应、产品同质化、客户选择面广等多重因素下，去化持续承压。

光谷中心城、白沙洲等置业热点板块表现突出，上调价格后仍保持较高去化水平。如4月中建星光城开盘均价18780元/㎡，245套房源售罄。5月29日，东湖高新光谷中心城板块光谷南山府加推4#，建面约106/140㎡带装修产品，共109套，开盘售罄。

白沙洲城投联投江南岸、清能清江锦城、保利上城价格均上调，去化率均超90%。而远城区东西湖、蔡甸等区域刚需项目扎堆，高存量、高竞争下客户量有限。如东西湖吴家山首开光明国风上观价格下调、蔡甸中粮祥云地铁小镇价格下降、中建锦绣楚城价格下降后开盘去化水平在低位。

不过，热点板块也迎来了调控。《关于在东湖高新区首次开展商品住房项目集中销售的指导意见》提出商品住房集中销售，光谷7个楼盘的1000多套商品住房参与集中开盘，销售集中开盘项目在5月29日开售，同一客户只可在一个项目绑定登记，不可同时进行多个楼盘绑定登记，有效抑制了恶意炒高房价，虚假供不应求的局面。#武汉头条#

总结一下，涨价区域主要集中在光谷中心城、黄家湖、后湖等当前置业热门板块，在置业需求旺盛、供应房源缺少，还有纯新盘入市抬价等多重因素作用下，存在涨价现象；相比2020年有疫情的影响，今年拿证项目更多，市场恢复加快，去年年末武汉多项目打折促销，与今年开年涨价形成较大反差，凸显涨价项目量大。实际来看涨价项目占比与往年差别不大，除个盘表现亮眼外整个市场成交较为平稳，普遍涨价的情况没有出现。