央行动真格？“反垄断”蔓延楼市，波及200万中介，房价走向明了

我国房价为何总能保持只涨不跌的趋势？事实上对于这个问题，不同时期不同人有着不同的见解。例如在10年前，无论是我国城镇化进程还是住房需求饱和度，都处于刚需群体阶段，至于何为刚需？说白了就是对房子没有明确要求，此时户型、楼层、面积等因素基本可以忽略，在某种程度上来讲，在偌大的城市里，能够拥有属于自己的一套房子已经是佼佼者。基于这一个市场预期，再加上人口红利的黄金阶段，短短10年时间我国走过了国外花了几十年的路。而在5年前，恰逢政策预期主导市场，例如去库存、棚改，一方面推动本地市场，使得本地居民财富溢出，消费转移到中心城区或者周边城市，另一方面刺激住房需求提前消费，形成“再不买房以后就买不起了”的潜在意识。

至于为何要强调这一点？最本质的原因就是开发商、中介、炒房客等供给端早已牢牢抓住购房者的心理，甚至靠着司空见惯的套路实现开财富翻倍增值。例如开发商在房子还未完全建成时，靠着周边配套设施（学校、商场）的口号吸引购房者入场，靠着预售制回笼的现金流完成正在进行中的项目。其次不少中介为了抢占自身的市场份额，对优质房源的业主进行“二选一”，当然这一点也是好处多多，例如中介费降低、二套房免除部分费用。

客观来讲，这就是一个二级市场，也许房子本身并没有那么贵，但随着每个人内心都是买涨不买跌，此时房价上涨就显得有利于市场盘活，这就是市场氛围火热的前期底层逻辑。

而在最近有一件事值得大家关注，那就是部分中介暂停签署二手房VIP房源业务，何为VIP房源？简单来说就是中介针对此类房源进行优先曝光、出售，和普通房源交易来看，周期快是核心优势，这也是为了迎合业主着急卖房的需求。而结合最真实的市场，这类房子往往只能跟一家中介签订合同，说白了属于独家房源，如果是极度优质房源，中介甚至有可能抽点降低，借此扩大自身店面优势。这一趋势在一线城市十分普遍，在房价普涨的趋势下，优质房源的衡量标准似乎只剩下地段，一旦有房子空缺，就会面临多家中介的哄抢。

那这一次VIP房源的取消，足以证明“反垄断”开始蔓延楼市，波及200万中介。宏观来讲来看，今年“反垄断”始于互联网行业，但从房地产行业来看，部分龙头中介已然开始接受相关部门监察，暂时还没有明确消息。

而在“二选一”结束的背后，下半年市场会发生一切有趣变化，那就是中小中介房源开始增加。此时大家得思考一个问题，当4家中介出售同一家房源时，请问你觉得购房者应该如何选择？对此恐怕价格战将会是首当其冲，当然这一点也需要基于业主的特殊需求，例如全款。但不管怎么说，一旦选择空间变大，对于购房者而言，都是利好消息。

事实上对于今年楼市的格局而言，央行早已动真格，住房贷款业务成为调控的重点对象。一方面针对开发商限制负债比例，一旦达不到标准，将限制有息债务；另一方面针对银行限制住房贷款占比，根据自身经济实力确定不同档位的住房贷款额度，直接影响就是中小银行被迫暂停房贷业务，全国各地房贷利率出现普涨趋势。对此如果硬要说更加直白的话，那就是上游资金被锁住，在没有资金池助推下的市场，介于本身高杠杆的房地产运行模式下，如何精准抓住现有的购房者？已经成为供给端的当务之急。

总的来说，2021年房价走向明了，在缺失现金流的背景下，市场最真实的面貌浮出水面。对于一线城市而言，二手房参考指导价的影响过于太大，导致短期市场低迷，甚至不排除有的银行按揭贷款认准参考价，而新房市场调控加码，短期内房价并不会出现明显涨幅。对于弱一线强二线城市而言，最近第七次人口普查数据的人口年龄分层和未来人口净流入率成为判断房价走向的唯一标准，在庞大人口基数支撑下，部分楼盘房价涨幅10%也是有可能的。至于其他城市，我只能说把存量市场盘活才是当务之急。