5年后，房子是“没人要”还是“买不起”？经济学家用数据来回答

在过去20年时间里，为何大家对买房的热情只增不减？也许对于这个问题，每个人都有不同的答案，随着年龄的增长，无论是结婚买房还是孩子上学，房子早已成为最基本的需求。正是基于这一点，毫不客气地说每个人都是刚需群体，而在另一边随着资本市场看涨楼市，大量资金流开始充斥全国各地，开发商重金拿地、不惜超出预期打造地王项目，银行降低贷款门槛，使得不少人提前拥有属于自己的一套房，其背后付出的代价就是在未来30年每月偿还房贷。在这一系列多维度因素叠加下，当下买房更多体现的是投资属性，一旦涨幅超出预期，转手套现赚取差价已然是常规手段。

事实上对于当下的格局，近些年楼市正在发生潜移默化的改变。对此我们不说过去几年发生了什么，只考虑当下最真实的市场，今年截至5月底，全国调控次数累计超过220次，核算下来基本每天一新政策，如果说按照这个趋势发展，2021年将成为近5年调控次数最多的一次。而在另一边，我们不得不承认一个现实，那就是市场的两极分化导致预期发生不可逆转的变化，有的城市量价齐涨，而有的城市就算是出台购房补贴，想买房的人依然找不到，最关键的是从全国平均数据来看，平均房价和购房意愿都有所上升。

介于如此特殊的背景，我们不禁有一个疑问，那就是5年后，房子是“没人要”还是“买不起”？客观来讲，大多数人都觉得这是一个伪命题，原因很简单，从过去多年的案例来看，只要是买房的人最后都赚钱了，根本就不存在房子该不该买的问题。如果要说更加直白一点的话，那就是排开个别小城市，只要是房子就值得购买，如果说你手上资金充足，建议多买几套。

当看到这里，请问大家觉得这种观念对吗？也许在5年前，我十分赞同，但介于本轮调控的背景，我却只能说水能载舟亦能覆舟。我们不应该利用市场天然的红利期，来衡量整个市场前进的天花板。

至于为何得出这样的结论？不少经济学家用数据来回答。俗话说春江水暖鸭先知，最近房地产大佬潘石屹卖房变现成功引起大家关注，据SOHO中国发布公告显示，黑石集团将以236.58亿港元收购SOHO中国的协议，在成功交易后，黑石将取得SOHO中国控股权91%。这一举动也将意味着潘石屹彻底离开房地产行业，当然其行为和近些年的表态言行一致。

仅从这一点来看，也许大多数人都看不懂释放什么信号，但有一点我们必须承认，那就是楼市底层逻辑发生变化，无论是套现还是土地市场、交易环节等，都将迎来一些微妙变化，甚至在某种程度上来讲，这并不属于人为因素，例如人口红利。

其次信贷资源成为越来越多的城市最后一根稻草，自从5月份以来，武汉、合肥、南京等地出现“二手房信贷政策收紧”的说法，最核心判断就是央行针对金融信贷政策定位的改变，说白了银行金融机构的可用于住房贷款的资金变少了。而在这微妙的变化背后，银保监会主席郭树清曾表示，房地产领域的核心问题就是泡沫比较大，尤其是开发商“高负债”的现象值得大家重视。仅从这一点来看，在未来5年内时间里，无论是政策还是土地市场的改革，调控供给端的目的就是降负债、弱杠杆。如果说仍像以往无限制给开发商提供贷款，这恐怕是异想天开。

总的来说，仍有一则数据值得大家深思，2020年国内商业银行房地产不良贷款余额显著上升，仅从大型银行等机构余额同比增幅高达50%，多家银行增幅超100%。由此可见现金流将会是衡量市场分化很重要的标准。

至于5年后，房子是“没人要”还是“买不起”？抛开明确出台土地集中出让的22个城市，我只能说其他城市趋于没人要，原因很简单，市场根本没有有效的接盘群体，想要卖房至少得有人愿意接盘。按照现有的市场行情，市面上挂牌房源比买房的人还要多，将眼光放在二三线城市，你会发现去库存仍是城市的主旋律。