学区房“地位弱化”，新规定下，2类人要早做打算了

开发商说“现在的买房人越来越挑了，这不买、那不买。”

其实，这种行为并不是买房人挑，而是市场环境变了。如果搁在5-6年前，该不该买房一目了然，但是搁在当下，估计10个买房人有9个拿捏不定，想买房但是担心房价会下跌、不买房又担心房价上涨买不起。如何买房成为了考验刚需的一道新门槛。

哪些房子可以买？我们可以从房子升值排序做个简单的比较，根据以往的惯例，房地产市场上的房子升值潜力排名如下（如有不对，可留言纠正）：

1、升值最快、保值能力强：学区房。学区房被认为是楼市的常青树，孩子被认为是家庭的未来，良好的教育是子女成才的基本保障，在房地产与学校挂钩的基本制度下，谁家的房子占有优质学校资源，那么房子的升值潜力就越大。不管房价涨跌，学区房每年总能升值3000元-1万元。

2、升值一般的：一般商品房。

3、升值力度较慢的：别墅项目。别墅虽然住着舒服、单价低，但是由于其总面积大，所以市场上受欢迎程度并不高，升值能力一般。

4、升值很慢、保质较差：公寓、商住房。商住房、公寓的限制性太大，如果你是刚需，有良心的朋友都不会建议你购买公寓或者商住房，除了弊端，其实没有什么明确的优势所在了。公寓采光受限（有的公寓常年不见阳光），公寓拥挤程度高，经常见到两梯十户、四梯二十户，容积率太高的情况下，居住舒适度大打折扣，再加上公寓交易的税费远远高于普通住宅，所以普遍不受欢迎。

从升值排名可以看出，学区房以其独特的优势，傲视其他房产的升值能力，确实如此，一直以来，学区房的升值幅度就遥遥领先，有的房子5年升值100%，有的房子5年能升值600%。

笔者一位朋友就误打误撞购买了一套学区房，从此人生财富就像开挂了一样，15年前，他在一座二线省会城市购买了一套80平米的普通房子，那个时候还没有优质学校配置，周边的这所初中是非常普通的学校，随着城市化快速推进，这里开始重点打造6所重点初中，很幸运，朋友房子所在初中就属于其一，15年前买房时，这套房子单价才2500元/平米，总价20万元，15年后的今天，他的房子涨到了4万元/平米，总价超过320万元，相比之下，同区位的非学区房住宅单价才1.8万元左右。

未来学区房的潜力犹存吗？未必，学区房“地位开始弱化”，2个新规定下，2类人要早做打算了！

1、入学资格限制。

以前的要求很简单，只要你购买了被划入学校片区内的房子，那么你的子女随时都可以入学，因为具有上学资格。但实践发现，这样一来学区房快速周转导致了价格被越炒越高，所以新规定加入了“学位限制，除了二胎之外，6年一个学位资格。”一方面保障了每一户的入学需求，另一方面避免因为快周转导致挤占过多的学位资格。

这个“学位限制”拉长了学区房周转的速度和周期，以前可能3年一个周转，这家的孩子上完学，立即把学区房高价出售掉，然后下一个买入子女上学，但是现在最短6年起，降低了学区房的炒作潜力。

2、多校划片。

多校划片，是指一个小区可以配置多个学校，这些学校有的是优质学区，有的则是一般的学校，至于将来买房人的孩子能获得哪所学校的入学资格，往往带有运气成分，有的城市靠摇号获得、有的城市靠抽签实现。

多校划片，是对之前入学分配方案的一项大改变，将大大降低学区房的升值能力。过去一个小区只分配一个学校，所以具有唯一性，只要被分配到了学区，那么只要购买这个小区的房子，就可以保证子女进入优质学校上学。但是今后即便买了学区房，能否入学依然是个未知数，这就打消了买房人购买学区房的积极性。

这项新规下，学区房会消失吗？笔者认为短期不会，但是教育资源均衡化是大势所趋，未来长远时间内，学区房消失是不可避免的大概率事件。

不过，这一系列新标准直接导致学区房升值潜力格局改变，两类人早打算了：①手上有多套学区房的人②房地产中介。按照一般行情，刚需能买得起一套学区房很吃力，所以能轻而易举购买大量学区房的人要么是炒房者、要么是房地产中介。

2020年北京西城区开始多校划片，五一期间这里的学区房市场表现形态各异，有的人五一假期都不过了回来把自己的学区房降价80万元卖掉，也有人连夜赶回来购买学区房，房地产中介也忙得不亦乐乎。随着越来越多的城市开始试行相似措施，以上二类持有学区房的人确实该早做打算。

最后：你认为以上这一系列举措，会导致学区房消失吗？