2020年内第四次降准何时落地？楼市会如何？

5月银行间市场流动性相较于4月略有收敛，央行操作保持定力。当月影响流动性的因素，主要包括政府债券发行、企业所得税汇算清缴等。为保持流动性合理充裕，央行在月末重启了公开市场7天逆回购操作，结束了此前连续37个交易日的暂停。而央行在公开市场实现了净投放5700亿元，并且迎来前期降准的第二批次落地（4月3日降准分两次落地），释放长期资金约2000亿元。考虑到6月份将迎来较大规模的MLF到期、政府债券的发行，以及季末考核，央行除了MLF操作外也或将再次降准以为市场提供长期流动性。

资金利率方面，5月初利率走低，随着税期临近、地方债集中发行，5月中旬利率逐渐走高，月末利率略有回升。值得关注的是，5月MLF利率、LPR利率并未如预期调整，但预期落空不一定意味着货币政策收紧。

2020年政府工作报告提出，今年稳健的货币政策要更加灵活适度，综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。创新直达实体经济的货币政策工具，务必推动企业便利获得贷款，推动利率持续下行。当前，货币政策逆周期调节力度和节奏较之前更加强化，此次政府工作报告提出的关于货币供应量和社融的新目标，再次释放了这一政策信号。考虑到经济刚刚开始复苏，且6月流动性面临多重因素扰动，预估6月降准降息可期。

本年1月6日，央行下调金融机构存款筹备金率0.5个百分点，释放恒久资金8000多亿元；3月16日，央行实施定向降准，释放恒久资金5500亿元。叠加4月15日和5月15日定向降准，三次降准共释放资金超1.75万亿元。

2018年以来，人民银行12次下调存款准备金率，共释放长期资金约8万亿元。其中，2018年4次降准释放资金3.65万亿元，2019年5次降准释放资金2.7万亿元，2020年初至5月3次降准释放资金1.75万亿元。

2020年5月15日，金融机构平均法定存款准备金率为9.4%，较2018年初已降低5.2个百分点。降准导致的人民银行资产负债表收缩，不但不会使货币供应量收紧，反而具有很强的扩张效应，这与美联储等发达经济体央行减少债券持有量的“缩表”是收紧货币正相反。主要原因是，降低法定存款准备金率，意味着商业银行被央行依法锁定的钱减少了，可以自由使用的钱相应增加了，从而提高了货币创造能力。

当月新增人民币贷款1.7万亿，社融增量高达3.09万亿。银行信贷投放较多，亦推动广义货币（M2）增速继续大幅回升至11.1%，增速分别比上月末和上年同期高1个和2.6个百分点。这是继3月末M2增速重回双位数后，4月继续保护双位数增速运行。

M2同比增速创2017年以来新高

4月新增人民币存款1.27万亿元，较去年同期多增1.01万亿元。

M2从去年底的198万亿，短短4 个月，就暴涨了11万亿！

4月中旬，一般贷款中利率低于贷款基准利率0.9倍的贷款占比为28.9%，是LPR改革前2019年7月的3倍，贷款利率的隐性下限已完全被打破，贷款利率定价的市场化程度明显提高。

贷款利率市场化改革，也对存款利率市场化改革起到重要推动作用。报告称，随着LPR改革深入推进，贷款利率实现和市场利率并轨，市场化水平明显提高。随着贷款市场利率整体下行，银行发放贷款收益降低，为了保持和资产收益相匹配，银行会适当降低其负债端成本，高息揽储的动力也会随之下降，从而引导存款利率下行。

报告表示，4月中旬，一般贷款中利率低于贷款基准利率0.9倍的贷款占比为28.9%，是LPR改革前2019年7月的3倍，贷款利率的隐性下限已完全被打破，贷款利率定价的市场化程度明显提高。

贷款利率市场化改革，也对存款利率市场化改革起到重要推动作用。报告称，随着LPR改革深入推进，贷款利率实现和市场利率并轨，市场化水平明显提高。随着贷款市场利率整体下行，银行发放贷款收益降低，为了保持和资产收益相匹配，银行会适当降低其负债端成本，高息揽储的动力也会随之下降，从而引导存款利率下行。

在疫情之下，全球货币大放水，通货膨胀愈发严重，想要保值最佳办法就是以价格换价值，把货币换成保值增值的产品。

整体看，疫情下的房地产市场在快速恢复，5月出现小阳春的概率大涨。

第三：从房贷数据看，降息的影响逐渐出现，4月20日的降息基本落地，房贷首套房与二套房都下调了10个基点以上。整体看，各地的人才政策对市场影响出现。有利于二季度楼市稳定。

第四：市场依然分化，整体看，一线城市中市场复苏最明显的依然是深圳、上海，最近北京的看房量也有明显增加，广州相对较弱。深圳因为区域调控政策预期出现，最近市场相比前期稍有平稳。

二线城市中杭州、南京等率先复苏，最近土地、新建住宅、二手房成交都相对活跃。

三四线城市相对平稳，复苏程度明显弱于一二线城市。

第五：5-6月份将出现一次类似2019年初的小阳春，因为疫情延缓了需求入市，在疫情基本平稳后，开始入市。

整体房住不炒政策以前高压，这种情况下，预计市场不会有大幅度波动。市场成交量有望快速恢复到去年同期平均水平，价格也有出现局部小幅度上行的可能性。

伟哥简单的总结一下：

1：全国性的小阳春主要出现在一二线城市，从深圳到上海再到北京，次第传递，二线城市从杭州到南京，逐渐传递到厦门等城市。

2：土地市场先热，房企融资压力锐减，本来以为的资金压力随着降准等政策变化，企业融资成本再次梦回2015年。

3：北京楼市虽然偶有阳春，但过去三年房价已经跌幅高达25%，这种情况下，市场价格相比同类型城市已经非常健康。当然，对于北京来说，库存积压依然非常严重，潜在供应2万套在路上，所以市场价格不会有太大上行的可能性。轻微波动难免。

楼市的小阳春已经出现，改变原因还是看天吃饭，信贷宽松必然楼市活跃，这一轮小阳春能走多久走多远，还要看620能否继续降息，如果降息，那么大概率小阳春将持续到下半年，如果不能，很可能2季度就基本结束。

对于购房者来说，如果工作稳定，有余钱，的确可以看看房了。