今明两年买房，5年后会怎样？李嘉诚两句话或许可以给我们启发

1978年，“土地产权化”、“商品房”等概念陆续被提出，标志着我国正式进入房地产发展的阶段。如今40多年过去了，我们见证了楼市的发展历程，同时房地产市场也进入了“不惑期”。记得前首富王健林曾经说过：没有一个国家的房地产行业能兴旺超过50年。

有人认为，如今整个房地产市场已经从“黄金时代”进入到了“白银时代”，过去的房子如同“黄金”一样，不仅能很好地抵御通胀，未来也有很好的升值空间。而“白银”不同，虽然仍是贵金属，但一方面“产量过多”，另一方面不如黄金那样适合当投资品。从古至今，白银相对黄金一直在贬值。隋唐时期的金银比价一直维持在1：5左右；宋朝的金银比价上升到了1：6；明朝则在1：7到1：10左右；清朝中期和清朝末期分别为1：14和1：20。

当然，也有不少人依旧相信未来房地产会继续向好，房价也会继续大涨，其中还包含了一些专家学者。比如“中国房地产之父”孟晓苏则认为：“房地产依旧是重要的经济支柱，房地产没有泡沫，且未来的房价趋势肯定还是继续上涨”。对于未来准备买房的刚需来说，在楼市观点越来越呈现两级分化的趋势下，对于买房也陷入到纠结之中，不买担心房价大涨，买了担心房价大跌，那么5年后楼市会如何变化？房子是“随便挑”还是“更买不起”？或许靠房地产发家，连续15年成为华人首富的李嘉诚可以回答。

01

任何行业过度发展过后必定会迎来摧残，不要去妄想赚取最后一个铜板。

自2013年起，李嘉诚就在不断抛售手头的房产、地产业务，累计套现数千亿元，很多人都在笑话这位“李超人”在房地产发展最辉煌的时候选择退出，现在看来2013~2018年确是房价的大涨周期。那么李嘉诚为什么会选择在2013年的时候退出呢？数据显示，2014年全国房地产库存面积由5亿平米上升至6.2亿平米，各地库存压力大增，换句话说，即房子很难卖出去。所以李嘉诚选择在这个时候退出楼市是很明智的选择。

但他没有料到的是，随后楼市的“去库存”相关政策却解决了这个问题，在连续的降息、降准、降首付比例、降房贷利率等刺激措施下，房地产迎来了几年的牛市。但时至今天，楼市的“老毛病”又犯了：根据上海易居房地产研究院发布的数据来看，全国100个城市新建商品住宅库存总量达到了51040万平方米，已经连续24个月保持正增长。

另外一个关键的问题，则是近些年不断增加的空置率。尽管当前国内到底有多少空置住房我们并不清楚，但根据2017年西南财经大学的调查数据来看，当时国内整体空置率已经超过了20%，按照国际标准，属于商品房严重积压区。如今3年时间已经过去了，开发商依旧在乐此不疲地拍地建房，其空置率可能会比当时调查数据更高。

一方面是不断增加的库存，另一方面是不断提升的空置率，当前整体市场已经呈现出供远大于求的趋势，说是“过度发展”也不为过。那么这次有没有可能再进行一次“去库存”呢？国家已经给出了答案：在“十四五”规划大纲中奠定了未来5年的楼市发展基调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

02

未来5年的不管是香港还是内地的房价都将会迎来大调整，因为需求在之前几年就已经释放殆尽了，未来面临“需求枯竭”，所以未来5年房价凶多吉少。

提到香港的房价，很多人第一印象就是“贵”，400万以下零首付，800万以下一成首付。普通一点的地方房价大几万，繁华一些地方房价一二十万，最贵地段太平山房价甚至可以达到一百二十万左右。因此，香港被人称为“寸土寸金”城市。虽然内地的房价还不至于这么夸张，但近些年一线城市部分地区房价已经隐隐有了当年香港的趋势。

那么当前楼市是否和李嘉诚说的一样，面临“需求枯竭”的问题呢？我们从两个方面来考虑。我们知道，所谓需求实际上指的就是人口，当前整体楼市呈现分化趋势明显，对于一二线受欢迎城市来说，每年都有大量的毕业生以及打工者流入，因此住房需求是有所补充的，但对于三四线偏远地区城市来说，由于常年人口流失，导致住房需求正不断减少，特别是资源收缩型城市，房价很容易受到影响。

再来看看楼市整体需求情况，前不久，中国人口与发展研究中心研究团队在《人口与健康》杂志上发表了一篇名为《我国“十四五”时期及中长期人口发展态势分析》的文章，该研究预测，中国总人口在2027年后开始进入负增长。也就是说，2027年开始，楼市的总需求就开始不断减少。另一方面，当前我国整体城市化率已经迈过了60%的门槛，距离发达国家70%的平均水平不远，因此未来城市化速度也会随之放缓。

根据央行公布的城镇家庭负债统计报告的数据来看，当前城镇住房普及率已经达到96%，且户均持有1.5套房。可见，未来楼市需求虽然达不到“枯竭”的程度，但在不断减少也是不争的事实。对于一二线等热点城市来说，需求有所增加，对于偏远地区来说，需求收缩加剧。

简单总结一下，在当前楼市“房住不炒”的核心调控下，尽管一二线城市住房需求在不断增加，但是未来房价不会“更买不起”，反而会趋于更加稳定的趋势。对于偏远三四线城市以及偏远县城而言，房价受到影响后可能会“随便挑”了。因此，对于有购房需求的家庭，买房可以优先选择热点城市，但没有必要让自己背负高额负债买房，对于偏远地区的选择则更应该小心谨慎。

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