比起房价上涨，更“麻烦”的问题出现，房子或将成为“负担”？

在美国，贷款是非常常见的现象。当地人几乎不会全款买房，反而会长期贷款买房，这种贷款也被称为“次级贷”。在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。但由于工作性质问题，很多买房的人并不能保证稳定收入，随着住房市场降温以及房贷利率的提升，导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，进而引发了次贷危机，也称次级房贷危机。

次贷危机爆发后，浪潮席卷世界。对于国内也造成了一定影响，因此2008年起，楼市开始遇冷，住宅库存开始直线上升。根据国家统计局的数据显示，2008年11月底全国商品房待售面积为1.36亿平米。而2014年的时候，全国商品房库存面积则从13年的5亿平米上升至6.2亿平米。许多城市的去化周期已超过15个月的警戒值，部分三四线城市甚至高达30个月。

因此，以三四线城市为首的许多城市都开始了各种措施，想办法降低库存总量，比如连续的降准降息，房贷利率下调等，三四线城市纷纷开始了“棚改”。在这些经济措施下，楼市库存问题得以解决，但与此同时也导致了房价上涨，手握拆迁款的土豪们在小城市肆意抢房，炒房客们则集中在大城市囤房。整个房地产市场迎来了3年左右的牛市。

房价大涨带来的问题不必过多阐述。2016年底，国家正式提出了“房住不炒”理念，明确了“房子是用来住，不是用来炒”的核心思想。随后多地积极配合进行楼市调控，终于在2018年止住了整体大涨趋势。一些典型城市甚至出现了触顶反弹的迹象，自2018年起，整体涨幅逐年收缩，很多城市房价依旧低于2018年的水平。楼市整体发展平稳，房价正逐渐回归理性。

但与此同时，房地产市场的“老毛病”又犯了。

根据上海易居房地产研究院发布的报告来看，全国100个城市新建商品住宅库存总量已经突破5亿平米，达到了51040万平方米，环比增长1.6%，同比增长7.8%。整体库存规模已经连续保持24个月正增长。其中二线城市库存总量为26820万平米，同比增长11.0%；三四线城市为21077万平方米，同比增长3.3%。也就是说，这次不光是三四线城市，连二线城市的房产销售也开始变得困难起来。

那么这一次，还会重现2014年的“去库存”吗？答案显然是否定的。首先，降低购房门槛只能短时间内解决问题，但却助推了房价上涨进而衍生出各种其他的问题。其次，当前整体楼市调控方向很明确，在相关的“十四五”规划报告中也已经写清楚：坚持房子是用来住、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

很简单，至少未来5年内，“房住不炒”是楼市调控核心。如今整体房价涨幅不断收缩，房价走势越来越趋于理性，在楼市泡沫不断缩小的情况下，房价大涨的可能性基本为零。因此对于无房刚需家庭来说，实在没有过多的忧虑担心未来房价大涨。

相比房价上涨，更“麻烦”的问题已经出现。在2009年以前，还没有“库存面积”的说法，当时国家统计局对于开发商待销售的库存面积定义为“空置面积”，直到2009年才改为库存面积。说到这里很多人已经明白了：那就是当前库存面积并不等于空置面积。换句话说，库存面积只是开发商手上的没有销售出去的空置房面积，如果算上炒房客囤房族手中持有的空置住房面积的话，那么整体空置房源数据会比上文提到的要高得多。

空置房数量到底有多少，我们不得而知。近几年官方给出的数据是2017年西南财经大学对于国内空置房的调查研究报告，报告显示，我国城镇空置房数量在当时已经达到了6500万套，住房空置率为22%左右。另一方面，2018~2020年年均销售住房面积为17亿平米，按照22%的空置率，一套房100平米来计算的话，则又会多出800万套空置房。此外，上述仅仅是“商品房”的空置率，如果按照回迁房、安置房、小产权房等房源占比30%来计算的话，那么整体空置数量很有可能达到1亿套之多。

那么问题来了，如此多的空置房未来能够被“接盘”吗？从城市数据来看，央行去年发布了城镇家庭负债统计报告，结果显示整体住宅普及率已经超过96%，且户均持有1.5套房，说明城镇家庭住宅需求已经很低。另一方面，当前整体城市化率已经超过了60%，与发达国家70%的平均值差距不大，未来城市化进程会放缓。

从人口总量来看，目前国内人口同样面临着严峻形势，“人口将提前进入负增长时代”已成为学界共识。根据社科院的预测，2027年国内人口将达到峰值，为14.47亿人，而其他机构的预测数据则更为提前，普遍集中在“十四五”期间。前阵公安部门发布的新生儿统计数据也证明了这个趋势，2020年公安部上户口的新生人口创下历史新低，仅有1003.5万人，同比近十年最高点2016年减少了700余万人。

简单总结一下，根据目前楼市情况来看，相比房价上涨，更“麻烦”的问题已经出现，过于饱和的住房市场缺少对应的住房需求。不过对于刚需来说未来房价逐渐回归理性，买房将变得不再那么困难。但是对于炒房客、囤房族而言，形势不容乐观，当供给进一步增加而需求进一步减少时，那么多余的房产未来将很难卖出去，最终有可能会“烂”在手中。

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