拆迁停止后，今年起20年前的老房子将迎来新标准，两类人受益

2014年，全国房地产销售面积由13亿平米回落到12亿平米，库存面积则由5亿平米增至6.2亿平方米，很多城市的去化周期已经超过15个月，部分三四线城市甚至达到30个月之久。为了缓解库存压力，全国各地陆续开展相应措施，比如“降准”、“降息”、“降首付比例”等等。在各项经济刺激政策下，房地产也开启了长达3~4年的牛市。

以三四线为主的城市，纷纷开始了“拆迁”，主要针对两种情况的房子。其一，城镇当中的“老破小”，由于盖房技术有限，虽然房子产权是70年，但很多老房子在超过30年之后已经破旧不堪，各种安全问题凸显。第二类就是核心地段的老房子，开发商们选择有投资地段的房子，将其拆除之后重建。数据显示，截至2018年底，全国范围内1亿多居民“出棚进楼”，住房条件得到极大改善。另一方面库存压力得到了缓解。

但相应地，随着房价不断上涨，各种人为因素的影响，“拆迁”也面临着越来越多的问题：

1. “钉子户”的形成：由于拆迁款的赔付数额巨大，因此越来越多的地方开始出现了“漫天要价”的钉子户，前不久看到一个新闻，某地住户以市场3倍价格要价，与开发商协商无果，因此10年不肯搬离。阻碍正常交通运行，也影响了市容市貌。
2. 推动三四线城市房价上涨：很多三四线城市经过拆迁后，房价都会迎来大涨，手里拿着“拆迁款”的土豪们以及各种炒房客，在小城市纷纷“抢房”，造成市场供不应求的局面，导致房价上涨。
3. 老人无法适应新环境：很多老旧小区的老人们都在当地生活了数十年，从中结交了很多朋友并且也有归属感，而拆迁搬离到高楼大厦后，无法适应陌生环境，也会感到十分孤独。
4. 推动二手房市场涨价：看到一些人由于拆迁“一夜暴富”后，一些炒房客也开始抱着“以小博大”的心态选择老旧二手房，进而推动了二手房市场房价上涨。
5. 拆迁户“报复性消费”心理：一些拆迁户在突然获得一笔巨额拆迁款后，往往会产生肆意挥霍的行为，很快将手中的钱花光，甚至染上赌博、毒瘾等。

2019年，住建部三部门印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，全面推进城镇老旧小区改造。2020年，国家在相关报告中指出今年在完成460万棚改任务后，棚改将进入收尾阶段。住建部部长黄艳表示：在未来改造中，会避免“一拆了之”和“大拆大建”。可以说，2020年是拆迁“终止”的一年。

“棚改”退出后，取而代之的是旧改，主要针对2000年底前建成的需要改造城镇老旧住房小区。结合住建部发布标准以及各地改造经验来看，“旧改”具体包括以下三个方面：

1、满足居民安全需要和基本生活需求“基础类”改造：水电路气、消防、安防等基础设施改造，实现光纤入户和架空线规整（入地）；

2、满足居民生活便利需要和改善型生活需求“完善类”改造：拆除违法建筑、绿化照明环境改造、增添适老设施和无障碍设施、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯；

3、丰富社区服务供给提升居民生活品质“提升类”改造：社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场。

不难看出，“旧改”基本上包含了老旧小区的方方面面，小区环境得到改善，生活品质得到提升，加装电梯后，老人和小孩的出行安全也得到了保障，住户出行也更加便利。可以说这些旧改后的老房子全部迎来了“第二春”。

更为重要的是，“旧改”所需要的资金并不仅仅由小区住户承担，而是“居民+政府+社会力量”三方共同承担，以某小区加装电梯为例，原本加装费用为40万元，但经过各项补贴后，住户只需承担25万元，可以说节省了一笔开支。此外，还会通过政府采购，新增设施有偿使用 、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类需改造设施中。

可以确定的是，在“旧改”进行得如火如荼之时，两类人群将会因此受益：

第一类是老旧小区住户：事实上，如果是拆迁的话，对于一套房的家庭来说并不划算，即使获得了拆迁款，但是由于房价不断上涨，也只能买一套面积大一些的房子，并且地段还比较偏僻。而很多老旧小区原本就属于城市核心地段，周边各种资源配置齐全，改造过后，生活品质也得到很大提升。相较于高层住宅，老旧小区多层住宅公摊小、容积率低、加装电梯后也有了便捷的出行方式，未来无论是出租还是出售都受欢迎，具有一定的升值空间。

第二类是无房刚需：正如上文提到的一样，“拆迁”推动了新房市场房价上涨还导致加剧二手房市场的投机性，而拆迁“终止后”有助于新房与二手房市场价格恢复理性。另一方面，旧改会涉及到的数千万人，而经过改造后，相当一部分住户不会选择入手新房，因此楼市整体需求进一步降低，市场进而向买方市场转化，最终有利于房价恢复理性，对于无房刚需来说是一件好事。

如今旧改全面展开，在其相关规划中也已经明确表示了：在“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需要改造城镇老旧小区改造任务。目前来看，旧改进行得十分顺利，只有部分小区会由于“加装电梯”产生分歧，相信后续都会解决。但真正值得注意的是，多层住宅，可以“拆迁”也可以“旧改”，但这些年来建造的高层住宅未来三十年也都要面临类似问题，宛如“钢铁森林”一般的高层建筑，又该如何处理？

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