个人拿房子投资入股，涉及哪些税？

近期，税务总局出了一个重要新文件——《财政部 税务总局公告2021年第21号 财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》

这个文件其实是对之前土增税优惠的延续——单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

正好，朋友老王，打算用自己空余的房子投资入股一家有限责任公司，通过政策呢，他了解到以房投资入股是暂免土地增值税的，但是他还想知道是否缴纳其他税种？

我们一起来帮他分析一下吧。

首先，是增值税。

营改增之前，以房产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税的。

营改增之后，这一优惠政策并未延续。

根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。”

《营业税改征增值税试点实施办法》第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”

老王以房产为对等价换取了被投资公司的股权，获得了“其他经济利益”，属于有偿销售不动产行为，应当缴纳增值税。

但是，有一个特殊情况可享受税收优惠——个人以住房投资入股。

l 老王的房产位于北京市、上海市、广州市和深圳市四个地区之一：

投资入股的房产为购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

l 老王的房产位于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区：

投资入股的住房为购买2年以上(含2年)的，免征增值税。

其次，是土地增值税。

免税政策我们已经分析过了，不再赘述。

第三，个人所得税

老王将房产投资到公司名下，我们可以理解为：以不动产为对价，换取了被投资企业的股权。

根据《个人所得税法》，有偿转让房地产的行为，应按照“财产转让所得”项目，征收20%个人所得税。

但是有特殊情况的税收优惠——对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

老王不满足免税条件，需要计算缴纳个税：

第一步，按评估后的房产的公允价值确认房产转让收入。

第二步，房产转让收入减除该房产原值及合理税费后的余额为应纳税所得额，按财产转让所得20%缴纳个人所得税。

还有一个重要问题，什么时点缴税呢？

应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认转让收入的实现。

第四，房产税和城镇土地使用税

房产投资到新公司后，新公司持有房产，应当缴纳房产税和城镇土地使用税。

1、房产税

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》和《国税函发[1993]368号》，分为两种情况处理。

l 对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税。

l 对于以房产投资，但只是收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是出租行为，由出租方按租金收入计缴房产税。

老王所投资房产，房产税如何缴纳，还得根据投资合同所签订的内容而确定。不同形式下房产税的缴纳是有差异的。

2、城镇土地使用税

根据《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。

具体缴纳标准要参考当地税务机关的政策文件。

第五，契税

根据契税相关规定，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

老王投资的是一家有限责任公司，除老王外股东另有其人，所以不能享受免征契税。

第六，印花税

根据《中华人民共和国印花税法》（主席令13届第89号）中印花税税目税率表规定，产权转移书据，按书据所载金额0.5‰贴花。

因此，老王将自己购买的房产作价入股，投资到公司名下，作为认缴资本，应按投资协议上确认的房产作价，缴纳印花税。